滨海旅游地产专题研究

亿城秦皇岛项目滨海旅游地产专题研究专题研究方向第一部分：资源依赖型旅游地产的分类及特点第二部分：相关案例研究及借鉴意义资源依赖型旅游地产的分类及特点模式定义：主要是指大型旅游度假项目，依托自然资源为核心进行开发的模式，也是目前国内旅游地产最主要的开发模式主要特点：资源条件优良景观塑造成本较低主要分类滨湖类度假项目开发，主要依托现有的湖景资源滨海类度假项目开发，主要依托海体资源温泉度假项目的开发，主要依托温泉资源山体类度假项目开发，主要依托山势的资源……主要特征：依托资源的开发，对自然资源依赖型大离主城区有一定的距离，交通体系发达旅游项目的比重偏多，住宅项目比重少阶段性明显，开发周期长，服务要求高发展趋势：产品线日趋丰富，产品不再是一成不变的面向大众，需要创新产品类型产品形态多样化，产品线丰富，功能分区清晰，产品形态同样要求多样产品档次高端化，高端产品能提升项目品牌的知名度，增加项目的盈利核心优势：资源优势，不可复制的先天优势资源产品优势，多样化的居住和娱乐设施开发优势，规模化效应，降低了风险资源依赖型旅游地产的分类及特点案例选取纬度：中国海南省亚太滨海岛屿国家本项目紧邻海岸线，所以我们选取滨海类旅游地产项目作为参考重点。资源依赖型旅游地产的分类及特点专题研究方向第二部分：相关案例研究及借鉴意义第一部分：资源依赖型旅游地产运作模式及特点宝莲城千舟湾卡森·亚洲湾博鳌经典博鳌湾凯莱温泉假日鹏博项目中信·山钦湾香槟郡博鳌皇家海域东和福湾雅居乐清水湾富力湾红磡香水湾香水湾1号半山半岛第一纬度：中国滨海旅游度假项目最多的地方，海南省，集中在三亚和博鳌区域三亚区域博鳌区域海南省相关案例研究及借鉴意义三亚福湾位置海棠湾东线高速土福湾出口占地面积1,000,500平方米建筑面积500,250平方米容积率0.5销售均价公寓:48000元/平米;别墅:50000元/平米物业费水准4.80元/平方米·月开发商海南海兴房地产开发总公司物业管理公司海南东和酒店管理有限公司项目基本能信息：位于三亚海棠湾，项目地块整体形状窄长且垂直于海岸线，海岸线短，海景资源有限，海景公寓产品部分在主地块最南端，户型面积较小，适合度假产品。三亚福湾区域背景：定位“国家海岸”———国际休闲度假区、世界级的旅游度假天堂的海棠湾，是三亚市五大名湾唯一未经开发的处女地。•海棠湾未来规划为“一点、一带、三区、六片、五楔”的总体结构；•将划分为三大功能区，分别是滨海多元社区、湿地生态保护区和综合旅游度假区；•区域开发时序安排为由南向北逐次推进；•起步区的开发以旅游度假为主，建成包括游艇港、度假酒店、度假公寓、度假别墅等度假休闲项目在内的高端旅游产品汇集区域；滨海多元化社区综合旅游度假区一期度假酒店式海景公寓占地约100,000平方米建筑面积约100,000平方米公寓套数共约1700套每套面积约48—104平方米度假独院泳池平层别墅•度假独院泳池平层别墅，占地约270,000平方米，建筑面积约65,000平方米•连排别墅共约570套，每套别墅包括私家院落和私家泳池，每套面积约68—137平方米.二期五星级酒店总建筑面积约40,000平方米商业街等配套设施总建筑面积约30,000平方米规划理念：地块窄长垂直于海岸线，海岸线短，无海景资源优势；受地块形状影响，建筑整体沿地块内部主交通动线呈兵营式排布，方式单一，影响舒适感三亚福湾建筑特色：开发商善于西班牙、意大利式风格建筑及园林的打造，使项目现场同周边项目实现区隔，具备极强的秒杀客户能力•建筑风格：项目别墅建筑为西班牙风格，细节处理精致，风情感强烈•园林风格：园林设计方为贝尔高林，园林整体处理精细，层次感强，各节点小品丰富，展示区整体效果出彩，现场杀客力极强。三亚福湾2#68平米海景洋房L1泳池别墅68-75平米•整体布局方正，功能设计紧凑，空间利用度高；•小面积类别墅产品附加泳池、露天庭院设计；•多数功能空间为室外面积，不计入建筑面积，降低了总价，实用度极高。项目亮点：户型整体偏小但强调度假功能，低总价高附加值的MINI泳池别墅成为项目最大的卖点之一三亚福湾•5.5米面宽带SPA池倾斜露台设计最大化景观资源；•卫浴间干湿分区，且面宽达3.3米，舒适度高；•整体空间不方正，应用有死角，斜向露台设计影响通风采光效果zMINI泳池别墅产品三亚福湾样板示范区打造三亚福湾风格迥异的建筑形式，第一时间吸引了客户的注意力；Mini别墅，充分强调了度假的功能，有效的提高了单价，控制总价；示范样板区的精心打造，强调体验式营销；借鉴意义三亚福湾三亚半山半岛位置海南省三亚市小东海鹿回头半岛，毗邻鹿回头公园，距市区和大东海3千米。占地面积1377319.56平方米建筑面积1000000平方米容积率约1.0销售均价49000元/㎡物业费水准公寓：4.5元/平方米，别墅：6元/平方米开发商三亚鹿回头旅游区开发有限公司物业管理公司世邦魏理仕项目定位高端，产品丰富细腻，定位于高端客群，且销售手法张扬，取得了非常不错的销售业绩项目基本信息：半山半岛目前是三亚乃至整个海南岛销售额最大的房地产项目•位于三亚鹿回头半岛，整体性极强；•双面携小东海和鹿回头湾，具备海景资源；•沙滩优质且背山面海；•距市区及机场较近，交通优势极佳；政府主导自然资源•政府希望鹿回头半岛超越亚龙湾打造成三亚唯一的六星级区域；•吸引一系列高端酒店入驻，包括悦榕庄、世界酒店No.1的洲际酒店亚洲旗舰店；•全亚洲最优秀的高尔夫球场——鹿回头高尔夫球场（国际18洞，洞洞见海，洞洞全灯光）区域背景：半山半岛项目最大化的利用了绝对稀缺的优势资源，有效放大至最大化三亚半山半岛三亚半山半岛一期鹿回头湾区占地70.4万平米，总体量49万平米，以酒店式公寓、小高层、独栋别墅为主；二期双海湾区占地约3万平米，以小高层公寓、独栋别墅为主；三期东海湾区占地14万平米，开发30层高层公寓；后期规划了大量的配套设施，商业酒店等，包括音乐厅，商业街等。鹿回头湾区123开发次序：项目一期用优质的低密度别墅产品迅速打开市场，并弥补地块位置上的劣势；二期则以高层+独栋别墅的产品，提高容积率；三期为高层公寓。别墅+小高层别墅+高层别墅高层住宅配套项目产品类型多样，别墅、公寓、酒店等，容积率组合由低到高，先住宅后配套的开发模式。三亚半山半岛配套业态：拥有超五星酒店群、国际帆船俱乐部、潜水俱乐部、现代滨海艺术馆、疗养中心、半岛美术馆等配套设施•超星际酒店群：anantara酒店、丽笙世嘉、洲际酒店、悦榕庄•国际帆船俱乐部：将建成可举办国际级比赛规格的帆船港•潜水俱乐部：未来将打造国际级的潜水俱乐部•高尔夫俱乐部：由美国著名N&H高尔夫设计公司设计的三亚新佳高尔夫球场•现代滨海美术馆：聘请世界建筑大师构建人文和建筑风格共融的艺术场所•半岛美术馆：汇集各国设计师，展示时尚家居饰品•疗养中心：为业主建设国际心血管康复中心•半岛会：业主俱乐部，为业主提供高水准的附加服务日期事件2007年9月12日出席中国大饭店“爱在天涯海角”慈善捐助活动并捐款2007年9月22日出席光明天使慈善晚宴并捐款2007年11月14日半山半岛亮相上海奢侈品展2007年12月21日亮相北京“2007年中国宜居城市住房成就展”房展会2008年1月1日承办2008谭盾新年音乐会2008年1月23日推出游艇试驾活动2008年3月28日冠名海南建省办经济特区二十周年“飞扬20”电视节目2008年5月19日同业主向汶川灾区捐款300万元2008年7月6日同世邦魏理仕正式签署物业管理协议2008年7月8日获2008第五届中国经典别墅金奖2008年7月13日在日本冲绳、东京举办“2008世界滨海休闲度假地产高峰论坛（中日对话）暨中国地产赴日考察”活动2008年7月14日获得由日本不动产商会、全国工商联房地产商会办法的“优秀滨海项目大奖”2008年7月25日举办“海洋之星”（第一期）夏令营2008年8月1日-13日半山半岛百万奥运加油旗在中关村、鸟巢、后海、前门西单清华、北大等地发放2008年10月2日在三亚悦榕庄举行三期东海湾区开盘仪式日期事件2008年10月2日三期“东海湾山海大宅”开盘2008年10月23日赞助“大佛杯”中国男子高尔夫置业球员锦标赛2008年11月23日举行工行与开发商战略合作签字仪式，获工行30亿授信2008年11月30日与卡尔森酒店管理集团签订合作协议2008年12月6日与新丝路模特机构联合举办“美丽半山半岛新丝路模特艺术之旅开幕式”2008年12月14日在上海举办三亚高端地产政府推介会2009年5月10日全程赞助的“2009中国民生银行‘非凡财富’保罗.克鲁格曼中国周”系列“巡演”活动2009年6月3日冠名2009浙商大会2009年6月28日同星河湾签署战略合作协议2009年8月21日赞助商参与了本次华尔街大师中国行活动2009年11月4日承办的第四届2009中国邮轮产业发展大会2009年11月10日参加第五届北京国际金融博览会2009年12月25日2010年新年交响音乐会2010年1月29日鼎力支持沃尔沃环球帆船赛2010年3月15日牵手建筑设计大师安藤忠雄设计海上音乐厅营销特色：从初期大面积、高频次的轰炸式推广，到后期的”星河湾式“的跨界营销，半山半岛实现了预期的品牌效应，充分吸引了眼球与关注三亚半山半岛先期以低密度产品入市，提升项目的档次，借助极佳的大区域背景，弥补地块上的劣势；产品线非常丰富，先期开发低密度别墅，到后期开发高密度高层公寓；“狂轰乱炸”式的营销手段，在长时间内建立的市场的声音，并辐射全国，并和中国第一豪宅星河湾进行战略合作；借鉴意义三亚半山半岛博鳌千舟湾位置海南省博鳌亚洲论坛主核心规划区内占地面积620亩建筑面积280000平方米容积率0.67销售均价别墅20000元-70000元/㎡公寓15000元/㎡开发商中信海南博鳌投资公司物业管理公司世邦魏理仕项目基本信息：“三江、两海、一世界”的中信千舟湾，是中信首个博鳌滨海度假项目，也是博鳌亚洲论坛核心规划区内唯一的以公寓为主体的项目•距离海口市约100公里，距离琼海市嘉积区约20公里。千舟湾地处海南岛东海岸的万泉河、龙滚河和九曲江的三江入海口处，与沙坡岛和作为博鳌亚洲论坛现会址的东屿岛隔河相望。项目地块现属海南博鳌投资控股有限公司名下。•该项目占地面积约40公顷，建筑面积约24万平方米，规划容积率为0.6，设计层高为≤5层，周边市政配套设施齐备。琼海市区嘉积区官塘区博鳌区千舟湾锦江饭店金海岸酒店金索菲特大酒店亚洲论坛永久会址沙坡岛高尔夫东方文化苑博鳌镇玉带滩沙美海滩博鳌区域位于海南省东部，依山傍海，海岸线长达21公里。区内河流纵横、沙丘起伏。北部沿海拥有：三河（万泉河、龙滚河、九曲江）、三岛（东屿岛、沙坡岛、鸳鸯岛）、两港（博鳌港、潭门港）、一海（沙美内海）、一滩（玉带滩）、一石（圣公石），风景独特优美，具备极强的自身资源优势。区域背景：千舟湾所在的博鳌区域拥有较为独特的自然环境，具备极强的自身资源优势博鳌千舟湾物业类型面积（㎡）住宅230827.4叠拼20400联排13920游艇独栋10000商业配套3983会所1544总计280674.4•商业及会所建筑比例：1.97%•住宅建筑比例：82.24%•低密住宅建筑比例：15.79%①叠加联排住宅建筑比例：3.71%②联排住宅建筑比例：8.52%③独栋别墅建筑比例：3.56%产品规划：千舟湾项目产品线丰富，具备海景公寓、叠拼联排、独栋等产品，并且利用水域进行了区域的分割，区域在保持相对独立且具备整体感博鳌千舟湾千舟湾索菲特大酒店博鳌国际论坛会议中心博鳌亚洲论坛18洞高尔夫博鳌国宾馆中心龙潭岭项目博鳌乡村高尔夫俱乐部博鳌亚洲论坛会址•2004年5月，中信正式入主博鳌，成为博鳌亚洲论坛特别规划区主开发商；•中信委托美国EDAW与RTKL完成了特别规划区概念规划。•2005年完成了博鳌区域总体规划修编；•2008年后，中信集中博鳌核心区域优质资源，开始二级开发，建设千舟湾、沙坡岛