不同零售业态的选址及规划

不同零售业态的选址及规划目录百货商场专卖店购物中心徒步商业街百货商场1、百货商场的特点百货商场规模特点百货商场规模通常在2万平方米左右百货商场规划设计特点百货商场通常采用3～5层的多层建筑,不需要对设计荷载做过多的考虑百货商场运营特点百货商场主要采取统一经营的管理模式,由运营商对项目的定位、市场策略、管理模式等进行基于战略考虑的统一运作。1、百货商场的特点百货商场商铺特点商铺的形式。–百货商场商铺基本上都是铺位形式。投资回收形式。–百货商场铺位绝大多数采取出租或按照营业额流水提成的方式2、市场环境分析百货商店市场环境分析市场环境分析根据市场营销对策不同分供应商状态无间接竞争者顾客的规模与结构需求状态交通条件直接竞争者3、目标市场选择目标市场选择的基础百货商店的定位8地区选择独立商店群落型商店区商业中心4、地区选择*资料来源:中心商业区地区商业区小型商业区地区商业中心住宅区商业中心联合商业中心微型商业区5、位置确定确定位置评估商店未来效益分析竞争对手分析交通条件分析客流规律6、规模分析1984年欧洲国家百货商店的数量和销售面积美国意大利荷兰瑞士法国百货商店数量345506068146总面积（千平方公尺）22602054903751110平均面积（平方公尺）655041008167551476021973年千人拥有平方公尺3833543201983年千人拥有平方公尺4243458201983年与1973年相比22%33%-3%35%0专卖店1、地点选择的依据地点类型中心商业区非中心商业区住宅商业区选择依据经营目标店型发展前途专卖店专卖店的地点选择不能一概而论，而应根据不同情况进行具体分析。2、中心商业区的专卖商店中心商业区的专卖商店应以高度专业化为特征。中心商业区常以高中级商品为主,而高度专业化的商店也具有精品形象,这会与顾客来中心商业区购物的需求相吻合。3、非中心商业区的专卖商店非中心商业区的专卖商店应以上班族所需的大众商品为主,专卖商店应避免高度专业化非中心商业区的专卖商店采取中等价位策略,以普通流行商品为主4、住宅商业区的专卖商店在住宅商业区最好开设食品店、杂货店、花店、水果店等,家家都需要它们经营的商品在住宅区开设专卖店时应避免经营范围过于狭窄,要尽量适合多层次顾客的需要。购物中心1、购物中心功能销售功能商品齐全市场定位合乎一般人的生理和心理需求生活功能多元化组合追赶时代潮流老少皆宜生活广场购物中心购物中心功能的核心是集合，它本身并非创造需求、提高居民购买力，而是调整各种零售形态的布局，疏通买卖通道，让人们方便地购物和享受。2、购物中心规划的特点开发特点购物中心的开发规划设计包括购物中心的方案设计、初步设计及施工图设计等。购物中心规划设计必须体现设计师的建筑美学概念和市场概念运营特点绝大多数购物中心采取运营商统一出租经营的管理方式，少数购物中心采取出售商铺的方式。商铺特点商铺的形式。购物中心商铺的主要形式是铺位的形式，铺面形式比较少。投资回收形式。主要采取出租的方式3、购物中心内部组成规划一般来说,购物中心应包括零售商店、餐饮店、电影院、音乐厅,甚至博物馆等。零售商店是其基本组成部分,一般包括百货商店和超级市场、专卖店、邮购商店等。专卖店大多为服装店、鞋店、珠宝店、电器商店、照相器材店、钟表店等。商店的组成3、购物中心内部组成规划购物中心的商店组成结构因规模不同而有所差异,以下以美国购物中心为例。地方购物中心地方购物中心是规模最小的购物中心,占地面积约为5万平方英尺。社区购物中心规模大于地方购物中心,占地面积通常为10万至40万平方英尺地区性购物中心地区性购物中心的规模列于第二位,占地面积超过40万平方英尺。城市购物中心城市购物中心是规模最大的购物中心,占地面积大约为75万平方公尺,但一般都是在100万平方英尺以上。商店和结构3、购物中心内部组成规划购物中心的超级市场数量和规模购物中心的超级市场的数量购物中心里应设有几家超级市场并没有一个统一的标准;从购物中心现况来看，有独家和多家两种情况:购物中心的超级市场的规模超级市场规模必须与购物中心规模一致独家。即在购物中心中只有一家大型量贩店或超级市场多家。即在购物中心里有两家以上的大型量贩店或超级市场4、购物中心选址及外部规划购物中心的选址城市郊区非中心地区中心商业区购物中心设在哪里要考虑商圈内居民消费水平和购买习惯、交通、货物供应等情况。4、购物中心选址及外部规划购物中心的规模购物中心规模的确定要考虑平均消费水平与结构。一般地说,购物中心规模越大,功能越综合特区购物中心地区性购物中心小区购物中心4、购物中心选址及外部规划条型购物中心庭院式购物中心室内街道型购物中心街道连接型购物中心花团锦簇式购物中心购物中心的形状4、购物中心选址及外部规划购物中心中超级市场的位置超级市场应在一楼超级市场应离开百货商店徒步商业街商业街指以平面形式按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式,其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街店铺。1、商业街店铺的类型商业街店铺的分类可以有多种形式:可以按照经营商品的复合程度划分,可以按照铺面商铺和商业建筑里面铺位划分,也可以按照商业街建筑的单层或多层建筑形式进行划分1、商业街店铺的类型1专业商业街商铺专业商业街商铺往往集中经营某一类(种)商品2复合商业街商铺复合商业街商铺对经营的商品不加确定，经营者可以按照自己的设想去随意经营按照商品的复合度划分1、商业街店铺的类型1单层商业街商铺单层商业街商铺指采取单层建筑结构的商业街里面的商铺2多层商业街商铺多层商业街商铺指建筑形式为多层建筑的商业街里面的商铺。按照建筑形式划分1、商业街店铺的类型按照铺面商铺和商业建筑里面铺位划分I专业商业街商铺大多数属于铺位性质，较少属于铺面。II铺面的价值要明显高于铺位，在同一市场里，最好选择铺面。III复合商业街商铺里，有可能铺面和铺位的数量不相上下，铺面价值会大大高于铺位价值2、商业街商铺的特点商铺特点专业商业街商铺的特点商业街规模特点商业街规划设计特点专业商业街商铺特点复合商业街的特点商业街规模特点商业街规划设计特点复合商业街商铺特点3、徒步商业街的交通选择交通的基本要求是方便和安全。方便是指顾客容易到达,主要涉及对外交通。安全是指顾客能放心大胆地散步、流览、购物,主要涉及内部交通。3、徒步商业街的交通选择I交通的基本要求是方便和安全。II方便是指顾客容易到达，主要涉及对外交通。III安全是指顾客能放心大胆地散布、流览、购物，主要涉及内部交通。3、徒步商业街的交通选择交通选择公共交通停车场进货车完全封闭半封闭管制方便的对外交通安全的内部交通4、徒步商业街的地域及规模确定地域选择小街巷市级商业区店铺较多的商业区4、徒步商业街的地域及规模确定影响徒步商业街规模的因素所确定商业街的潜力城市商业整体布局旧有商业街的规模商业街的结构规模确定4、徒步商业街的地域及规模确定城市中心商业区复兴的目的在于创造人们的游览热情和购物兴趣。城市中心商业区复兴的内容也是徒步商业区计划的内容。徒步商业街的规模可分为大中小三个等级。规模计划的制定5、徒步商业街的特色规划I因地制宜确定主题巧用旧建筑弘扬传统特色II追求情调步行道店铺环境6、徒步商业街的商店结构I依街型定店II广纳同业者III塑造不同的风格è[commerce;trade;business]以货币为媒介进行交换从而实现商品的流通的经济活动。商业有广义与狭义之分。广义的商业是指所有以营利为目的的事业；而狭义的商业是指专门从事商品交换活动的营利性事业。首先影响制造业然后影响商业的原材料短缺。《二十年目睹之怪现状》第五五回：“见了继之，谈起到广东的事，原来也是经营商业的事情。”黄金货币商业，是一种有组织的提供顾客所需的品与服务行为。大多数的商业行为是通过以成本以上的价格卖出商品或服务来赢利，如微软、索尼、IBM、联想、通用都是盈利性的商业组织典型的代表。然而某些商业行为只是为了提供运营商业所需的基本资金，一般称这种商业行为为非赢利性的，如各种基金会，以及红十字会等。一般认为，商业源于原始社会以物易物的交换行为，它的本质是交换，而且是基于人们对价值的认识的等价交换。编辑本段释义商业有广义与狭义之分。广义的商业是指所有以营利为目的的事业；而狭义的商业是指专门从事商品交换活动的营利性事业。商业保险商业保险又称金融保险，是相对于社会保险而言的。商业保险组织根据保险合同约定，向投保人收取保险费，建立保险基金，对于合同约定的发生造成的财产损失承担赔偿责任；或当被保险人死亡、伤残、疾病或者众业达到合同约定的年龄、期限时承担给付保险金责任的一种合同行为。其具有如下特征：1、商业保险的经营主体是商业保险公司。2、商业保险所反映的保险关系是通过保险合同体现的。3、商业保险的对象可以是人和物（包括有形的和无形的），具体标的有人的生命和身体、财产以及与财产有关的利益、责任、信用等。4、商业保险的经营要以盈利为目的，而且要获取最大限度的利润，以保障被保险人享受最大程度的经济保障。社会保险社会保险是指国家通过立法强制实行的，由劳动者、企业（雇主）或社区、以及国家三方共同筹资，建立保险基金，对劳动者因年老、工伤、疾病、生育、残废、失业、死亡等原因丧失劳动能力或暂时失去工作时，给予劳动者本人或供养直系亲属物质帮助的一种社会保障制度。它具有保障劳动者基本生活、维护社会安定和促进经济发展的作用。其具有如下特征：1、保障性：指保障劳动者的基本生活。2、普遍性：社会保险覆盖所有社会劳动者。3、互助性：利用参加保险者的合力，帮助某个遇到风险的人，互相互济，满足急需。4、强制性：由国家立法限定，强制用人单位和职工参加。5、福利性：社会保险是一种政府行为，不以盈利为目的。商业保险与社会保险的区别：1、性质不同：社会保险具有保障性，不以盈利为目的；商业保险具有经营性，以追求经济效益为目的。2、建立基础不同：社会保险建立在劳动关系基础上，只要形成了劳动关系，用人单位就必须为职工办理社会保险；商业保险自愿投保，以合同契约形式确立双方权利义务关系。3、管理体制不同：社会保险由政府职能部门管理；商业保险由企业性质的保险公司经营管理。4、对象不同：参加社会保险的对象是劳动者，其范围由法律规定，受资格条件的限制；商业保险的对象是自然人，投保人一般不受限制，只要自愿投保并愿意履行合同条款即可。5、保障范围不同：社会保险解决绝大多数劳动者的生活保障；商业保险只解决一部分投保人的问题。6、资金来源不同：社会保险的资金由国家、企业、个人三方面分担；商业保险的资金只有投保人保费的单一来源。7、待遇计发不同：社会保险的待遇给付原则是保障劳动者基本生活，保险待遇一般采取按月支付形式，并随社会平均工资增长每年调整；商业保险则按“多头多保，少投少保，不投不保”的原则确定理赔标准。8、时间性不同：社会保险是国家稳定的、连续性的制度；商业保险是一次性、短期的企业行为。9、法律基础不同：社会保险由劳动法及其配套编辑本段现代意义的“策划”现代意义的“策划”可以理解为借助一定的信息素材，为达到特定的目的、目标而进行设计、策划，以为具体的可操作性行为提供创意、思路、方法与对策。策划就是一种策略、筹划、谋划或者计划、打算、它是为个人、企业、组织机构为了达到一定的目的，充分调查市场环境、以及相关联的环境的基础之上，遵循一定的方法或者规则对未来即将发生的事情，进行系统、周密、科学地预测并制定科学的可行性的策划方案，同时在发展中不断地调整以适应环境的变化，从而制定切合实际情况的科学的方案就叫做策划。综上所述策划有以下几个主要的特点：第一、策划的本质一种思维智慧的结晶。第二、策划具有目的性，不论什么策划方案，都是有一定的目的，不然策划就没意义了。第三、策划具有前瞻性、预测性，策划是人们在一定思考以及调查的基础之上进行的科学的预测、因此具有一定的前瞻性。第四、策划具有一定的不确定性