商铺理财完全手册之商铺投资篇

商铺理财完全手册商铺理财完全手册之商铺投资篇一、***2005商铺投资调查***每年年初都会就中国商铺投资市场的基本状况针对国内商铺投资者、经营商户及专业人士进行网上问卷调查，此次特别从2005年3月18日进行的“***2005商铺投资调查”返回的29560份问卷结果进行数据统计，结果如下：1、常用理财方式（1）、在总共票数当中，有39.47%的选择商铺投资，其次是商铺经营，占30.57%。另外在住宅、写字楼投资和证券、基金等金融方面分别有17.0%和12.96%。（2）、结合投资回报和投资风险两方面的因素，以及中国零售业的飞速发展，商铺经营投资成为投资人的首选。2、是否投资过商铺及投资总资金规模？有55.7%的被访问者曾经进行过商铺投资，在愿意填写投资金额的当中，100万以上投资额的占34.5%，100万以下的占65.5%，其中50-100万（一、二线城市一般商铺的销售总价格）的占13.8%。3、是否考虑跨区域投资？（1）、超过半数的人会考虑跨区域投资，达到了55.6%。（2）、有鉴于此，跨区域的推广和炒做成为必要。4、商铺投资类型偏好在对上述各种商铺类型的投资偏好调查中，投资人对商业街的偏好最高，达到26.17%，这和商业街往往是城市商业地标、经营独立的原因有关；其次是住宅底商和社区类商铺，分别为16.0%和15.66%，这是一个发展趋势，随着商业中心的商业项目的逐步饱和，商业项目的开发逐渐往社区方向转变，和投资人的偏好无太大关系；相对纯商业类商铺而言，写字楼的吸引力非常弱，仅有11.09%；市场类商铺的比重较少，可能是由于目前市场类商铺供应较少、另外被访问人对“市场类商铺”理解比较模糊的缘故。5、国内商铺投资热点地区大家一致认为国内最具投资潜力的区域仍然集中在几个经济发达区域：以上海为核心的长三角（华东）、以广州深圳为主力的珠三角（华南）。这两个区域对投资人有比较明显的吸引力；华北、华中、渤海湾以及西南等内地区域旗鼓相当，相对均衡；另外，东北和西北的吸引力相对最弱。6、感兴趣的商业经营类型在被访问的会员中，经营类型所占比例比较靠前的有餐饮/酒吧、专业店、专卖店、百货（日常百货用品）等投资相对较小、需求相对较大的领域，所占比重均在10%以上，另外，表示为特许加盟的占11.53%，足以说明人们对开店经营的特别关注。因此，投资知识和经营知识将有越来越大的需求。二、中国商铺投资区域、城市排行榜当前，全国各地商铺投资、投资热度不减，但很明显不同区域、不同城市商铺投资的状况显著不同：1、热点商铺投资区域排行根据***2005商铺投资调查的结果，长三角地区依然是中国商铺投资最热点的地区，这个结果和2004年的调查结果完全相同，华东地区、珠三角、华南地区紧随其后，其次是华北地区、华中地区、东北地区和西北地区。需要特别指出的是2004年的调查结果中，东北地区和西北地区仅排在长三角之后，可是今年却排在最后，说明市场对东北地区和西北地区的商铺投资兴趣发生了根本性变化比较谨慎；另外，2004年排在倒数第一的华北地区今年排在中间的位置，这说明商铺投资市场对包括北京在内的华北地区的商铺的关注度有了很大的提升。2、热点商铺投资城市排行根据***2005商铺投资调查的结果，按照投资热度降低的顺序，热点商铺投资城市排行如下：上海、温州、杭州、苏州、珠海、广州、北京、天津、武汉、沈阳、大连、西安、银川、呼和浩特、兰州等。3、商铺投资风险城市排行根据***2005商铺投资调查的结果，长三角地区、西北、东北城市商铺的售价和当地的消费水平相比较，整体偏高，换言之，这些地区城市商铺的投资风险阶段性来看，比较高；其他地区商铺价格和当地的消费水平相比较，或者属于合理，或者属于有上涨潜力。需要指出的是：上述宏观观点，并不意味着商业地产项目个案风险不存在。三、商铺投资四步骤1、第一步：准确判断商铺类型商铺的类型，按照所属项目的开发形式不同可以分成以下八大类：（1）、商业街商铺商业街沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。按照经营商品的类型，可以划分为专业商业街商铺和复合商业街商铺，专业商业街商铺如三里屯酒吧街商铺，复合商业街商铺如王府井商业街商铺等。（2）、市场类商铺“市场”是指各种用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇，有些是单层建筑，大多是多层建筑。这类市场里面的铺位即我们所谈的市场类商铺。按照经营商品的复合程度，可以分为专业市场商铺和综合市场商铺。专业市场商铺如京温市场的商铺，综合市场商铺如万通新世界商品交易市场等。（3）、社区商铺社区商铺指位于住宅社区内的商用铺位，其经营对象主要是住宅社区的居民。社区商铺的表现形式主要是1-3层商业楼或建筑底层商铺，有些铺面可以直接对外开门营业，但多数属于铺位形式。（4）、住宅底层商铺住宅底层商铺指位于住宅底层的商用铺位。住宅底层商铺是目前市场极为关注、投资者热衷的商铺投资形式，很多房地产开发商充分认可住宅底层商铺的巨大价值，不仅避免了过去住宅底层不好卖的尴尬局面，而且获得了更大的投资收益。（5）、百货商场、购物中心商铺百货商场及各种类型购物中心的运营好坏对里面商铺的经营状况影响直接而深远。目前，国内有很多这类正在运营的项目，另外也有不少大型SHOPPINGMALL项目在国内多个大中城市开发建设，鉴于该类项目规模庞大，开发复杂，所以投资风险也比较高。（6）、商务楼、写字楼商铺商务楼、写字楼商铺指诸如酒店、商住公寓、俱乐部、会所、展览中心、写字楼等里面用于商业用途的商业空间，如北京王府饭店底下世界顶级品牌精品廊等。（7）、交通设施商铺交通设施商铺指位于诸如地铁站、火车站、飞机场等交通设施里面及周围的商铺，以及道路两侧各类中小型商铺。道路两侧交通设施商铺几乎含盖包括汽车专卖店、汽车4S店等在内的各种商铺，所以内容广泛，投资选择很多。（8）、旅游商铺旅游商铺指旅游设施里面及周边，以旅游者为目标消费者的商铺类型，既包括传统旅游景点的各类商铺，也包括主题旅游公园的各类商铺。旅游商铺适合经营的商品类型、商业形式明显区别于其他商铺类型。2、第二步：确定目标收益空间商铺投资收益是所有商铺投资者所关注的问题，但一般的投资者对商铺投资收益的理解仅局限在租金收益上。实际情况是，租金收益属于商铺投资收益中常规的收益项目，属于普通意义的收益内容，而商铺价值升值收益对于像中国商业房地产这种发展中的市场来讲，无疑成为商铺投资者创造财富的重要手段。租金收益对于商铺投资者来讲，是很简单的概念。租金方式回收投资也是房地产业投资回报的基本方式，对于商铺来讲也不例外。价值升值收益实际上是商铺二手交易实现的卖价和初始买价的差额。实现价值升值收益对于一般的商铺投资者有不小的难度，如果选择得当，虽然租金收益率不是最高，但却可以获得买家飞涨的报价；如果选择失当，不仅商铺不好出租，而且完全有可能被迫“挥泪降价甩卖”。3、第三步：熟知12项价值因素影响商铺租金收益和价值升值收益的因素大约有12项，这些因素对不同类型商铺价值的影响是显著不同的。（1）商情因子指商铺所在地区商业环境、商业竞争状态及所吸引的主要客户群的规模及覆盖范围等。（2）客流量客流量对于商铺的价值至关重要。商情因子阐释的是商铺所在地区的“宏观”商业状况，但客流量是针对商铺价值的“微观”量化。（3）“可视性”因子商铺的“可视性”指经过建筑师创造性的设计，最大限度使得尽可能多的商铺在平面、立体范围内极容易被消费者看到。（4）楼层商铺所在的楼层对商铺价值的影响力不小，一层的商铺无论是租金还是售价都要比二层、三层的商铺高出很多。（5）交通条件交通条件往往意味着可能到访客流量的潜力。（6）停车条件具体讲就是轿车停车场。强调停车条件的重要性，是出于中国经济强劲增长的势头。（7）整个项目规划设计的科学性规划设计必须体现市场功能的需要。通常，开发商需要从市场的角度对项目规划设计进行调整。（8）硬件条件商铺的硬件条件具体指商铺的设计和能源状况等，包括面宽、进深、层高，及对消费者的有效引导，还有商铺的水、电、煤气、污水排放等技术性内容，以上因素对商铺的功能影响很大。（9）经营商品的类型经营商品的类型与商铺的租金收益及价值升值收益有密切关系。不同的商品，其利润空间显著不同。（10）隶属项目的运营特点商铺多数隶属于某个项目，所隶属项目的类型、运营方式、运营状态、管理水平等对该商铺租金、价值的影响是无法避免的。（11）商铺初始售价商铺初始售价的高低将影响商铺投资的收益。商铺初始售价越高，投资收益率越低，资金风险也会越高。（12）商铺周边房地产发展趋势商铺价值提升是一个动态的过程，商铺周边房地产发展的状况及趋势将对商铺的价值起到核心作用。影响商铺租金收益和价值升值收益的因素还有其他因素，商铺投资者在投资过程中需要首先熟知上述各因素。4、第四步：赛睿商铺投资原理商铺投资者在清晰判断商铺类型、明确目标收益空间、熟知12个商铺价值因素后，需要解决的问题就是如何量化收益，这正是赛睿商铺投资原理的内容：商铺投资收益（Pr）包括租金收益（R）和价值升值收益（V），租金收益（R）的水平主要取决于商铺所在位置的商情因子（E）、客流量（Po）、“可视性”（Vi）、楼层（F）、交通条件（T）、停车设施（P）、商铺硬件条件（C）、整个项目规划的科学性（D）、经营商品的类型（G）、隶属项目的运营特点（M）等因素；价值升值收益的水平主要取决于商铺所在地区的商情因子（E）、原始买入价格（Pc）、整个项目规划的科学性（D）、楼层（F）、经营商品的类型（G）、隶属项目的运营特点（M）及未来周边居住、办公类、房地产及旅游房地产等的发展趋势（Re），即：Pr=R+VR=F（E，Po，Vi，F，T，P，C，D，G，M）V=F（E，Pc，D，F，G，M，Re）如果投资者持有商铺的时间为N年，那么静态投资回报率为：Ri=Pr/（N*Pc）不同城市的商铺、同城市不同位置的商铺、不同市场环境的商铺、不同市场成熟度的商铺以及不同类型的商铺，只有Ri达到相应的某种水准时，商铺投资者才可以做出投资选择。需要指出的是商铺投资具有典型的市场化特点和市场引起的个性化特点，所以以上Ri的目标水准对于不同的城市、不同类型的商铺会有所不同。商铺投资者在投资过程中需要逐渐建立“没有完全相同的两个商铺”的概念，以警示自己的投资直觉，用专业价值进行理性投资。另外，商铺投资和其他投资一样，有其特定的风险特点、收益特点，与之相对应，投资者只能选择符合其特定的个人风险承担能力、资金势力的商铺类型、项目进行投资。四、商铺投资回报率和商铺贷款政策1、商铺投资回报率与投资回收期计算方法商铺投资回报率从严格意义上讲是一个动态的概念，投资中除了投资者的购买初始投资外，还应包括税费，贷款利息、物业管理费用、取暖费用、折旧费用，甚至还有通货膨胀带来的价格贬值和央行加息后带来的利差等方面的因素，同时还必须考虑到商铺一定的空置期，但对于普通投资者来说动态投资计算比较复杂，现介绍一种相对动态的投资分析方法，以供投资者参考使用。（特别提示：目前开发商提供的投资回报率的算法各异，基本都是比较静态的计算方式，但这种静态计算方式得出来的投资回报率通常要比实际收益高很多，很容易给投资者造成假象，投资型买家在购买商业地产时应注意。）（1）年投资回报率一次性购买：公式：（税后月租金－每月物业管理费）×12/（购买房屋总价+契税+印花税）按揭贷款：公式：（税后月租金－按揭月供款-每月物业管理费）×12／（首期房款+契税+印花税+律师费+保险费）注：商铺投资合理的年投资回报率一般为8%-12%。（2）投资回收期一次性付款：计算公式：（购买房屋总价+契税+印花税）/（税后月租金－每月物业管理费）×12按揭贷款：计算公式：（首期房款+契税+印花税+律师费+保险费）/（税后月租金－按揭月供款-每月物业管理费）×12注：商铺投资合理的回收期限一般为8-12年。2、商铺贷款政策自2005年3月17日，央行再次调高个人住房贷款利率，即通过“遏制过热的房地产投资和投机行为，达到调控全国各地目前出现的房价快速上涨的目的。”，此次贷款利率的