商铺租金制定方法[1]

商铺租金制定方法前段时间有几个朋友向我咨询了商铺的租金是怎么来制定的问题，当时也只是大概的说了一下，毕竟在电话里一下子也说不了那么多详细的细节。所以这几天也在整理了一下思路和一般的操作方法，当然这个也只是我个人的观点，也希望多多提出不同的看法来探讨一下。租金分为合同价格和策略价格，我们笼统的合称二者为市面价格。租金的定价属于商业地产项目中价格策略系统的组成部分，往往是销售价格定价的先导和依据。制定的租值系统如果足够科学合理并充分尊重市场的话，那么这种策略价格其与实际运作中的合同价格误差率不会超过正负10%。对长期从事商业物业定价的老手来说这不是难事，我在实际运作中这种定价也比较容易把握。如果出现策略价与合同价的较大误差，主要原因还是价格系统的完整科学性和对市场的认知程度上的不足而造成的，比如对需方（商家）的租金承受度和敏感度和对需方的熟悉度。当然也要去研究商业的经营的项目的利润模式及是否符合购物中心的需求。而商家所需面积的大小与租金成反比，商家品牌知名度的高低与租金大体也是成反比。需要说明的，商家品牌的评估并无实际意义，在你为商业地产项目进行定位和策划的时候就应该进行客户分析和定位，同时进行客户分类和分档，并提供客户名单，圈定客户范围，而且要细到客户来源、客户品牌等。这有点类似现在流行的一种说法——定单式商业地产，只是我们可以把客户分解的更细。商家的进场先后顺序对租金的反应度是不一样的，如果价格系统制定的越合理那对价格系统产生的影响就越小，甚至随着你的策略价格调整而产生变化，这是良性有序的。一般来说市场反应热烈的项目大商家基本不受进场顺序影响，小商家则越晚越不利；而市场反应差的则越晚越可能获得诸多优惠，甚至有可能“择死鸡”。当然商业地产项目的营销也好、运营也好受很多因素影响，到了项目中期，运营战术（招商技巧）的运用会有非常重要的作用。这也是以科学合理的价格系统作为实战的基础保证。举个例子，做过招商的朋友都有这样的经历，商家会不约而同的采取观望或拖延的战术，你如果贸然主动降价可能收到相反的效果吓跑商家，而高手的会灵活应用不同的战术逼其就范，如释放其竞争对手的谈判信息等，让其产生“囚徒困境”，很快就会顺利洽谈下去。说走题了，这个是谈判技巧的问题。但是价格系统的不完善、误差较大那么就会出现很多变化了，一些不确定因素甚至会打破系统的平衡。再好的高手也只能搞得定一单二单，搞不定全部，后果也是很可怕的。因此，制定好价格系统对商业地产项目具有战略性的意义，也是项目成功的保障。商铺的存在有两个方面，一个是业主，另一个是租户。我们先来谈谈业主，那也就是业主购买商铺是用来自营还是出租，现下最多的一种就是售后返租，这里我们暂且不讨论返祖的弊端。作为投资者来讲就是在最短的时间内拿到合适的回报率，而回报率和回收期也是影响租金的至关因素。城市的综合租金水平是影响商铺定价的直接因素，开发项目所处位置的租金水平将直接决定项目本身的定价，另一个关键因素就是城市的流通力和第三产业发达程度是影响城市总体商铺价格的。租金价格推算演示租金价格体系分析表项目周边街道及繁华街道租金如下：名称山西路南京路中山路西藏路租金（平均租金）40元/㎡.月35元/㎡.月60元/㎡.月60/㎡.月1．市场比较法定价的影响因素1）.地理位置2）.交通情况3）.商业氛围4）.人流量情况5）.车流量情况6）.建筑外观7）.项目规模8）.停车位9）.经营管理10）.经营商实力信誉11）.未来发展根据我们多本项目周边地区的市场调查。同时考虑到影响该项目物业定价的各种因素，综合分析确定。在参照体系的标准上，我们采用的是行业所制定的内部鳔胶标准，具体比较如下表。商铺租金测算表注：1).以上各参考项目价格是根据现在市场租价计算而来的。2).本项目的各因素评价是指在较为理想的状态下而比较得出。2、修正后各相关项目的价格项目权重本项目山西路南京路中山路西藏路平均租金(元/㎡)PZ=XP1=40P2=35P3=60P4=60地理位置1257587交通情况964666商业氛围1445498人流量情况1144476车流量情况755555建筑外观644233项目规模642233停车位643334经营管理863333经营商实力信誉854355未来发展1386677合计100Q=55Q1=47Q2=43Q3=59Q4=57PZ=(Q/Q1)*PZPZ为租赁均价P1=(55/47)*40=42.55P2=(55/43)*35=44.76P3=(55/59)*60=55.93P4=(55/57)*60=57.89各相关权重取值为WZW1=25%W2=25%W3=25%W4=25%PZ=∑PIWI租价PZ=50.28注：通过各种指标基数，对比和参照，租金标准应该为50.28元/㎡.月。以上也只是制定租金的一种方法，只能做为参考，还有要考虑租金返祖，利用销售价格、回报率来反推的方式也是可行的。商铺租金制定方法二-------租金规律(2009-9-79:28:33)分类：未分类标签：搜房博客|上一次我写一篇商铺租金的制定方法，其实租金的制定方法是多样的，关键是要自己要结合自身项目的特性及综合因素来测算，上一次写的方法在实际操作中，工作量比较大，但是相对来讲是比较准确的，特别是用来修正租金是最佳的方法。如果我们从一开始来研究租金的规律，再结合项目综合因素，及项目的现金流财务状况来整体测算租金，就会觉得全面。规律一：社会生产力与社会流通率的比率关系规律二：商业形态需求面积与租金的正反比关系规律三：商家租赁先后顺序对租金的反应度规律四：项目的优质程度与租金关系规律五：距离衰减运行规律规律六：项目投资金额与回报率前四种已经在上一篇文中都提及了，这次我们来研究规律五，根据Hurd、Haig的地租理论，土地的经济是指利用土地所得报酬，减去成本后的剩余。经济地租的量度是：某种土地的生产力与最差土地生产力之差。最差条件的土地经济地租为零。以城市商业为例子，中心商业区条件最佳，所以其产生的经济地租最高，离开中央商业区一段距离后，由于交通不便，顾客不多，所以其土地没有产生的经济地租介于两者之间。我们还可以利用规律五的规律延伸的去理解项目内的店铺与道路的关系（初期MALL的意思就道路连接很多商铺进行组合），商铺布局随商铺门面距离主次干道路的远近程度不同而租金会有很大的差别，一般是距主次干道路越远，价格便递减，依临通道深度的长短表示租金的比率，这里我们可以称之为深度价格比率。说到这里我们还可以延伸至商业功能布局及通道规划。说到规律六，我想大家一定不会陌生，因为我们见到满大街的商铺销售广告，有人说销售和租金又会有什么关系呢？其实不然，现今商业地产项目操作方式基本有：售后返祖、只租不售。第一种是大多开发商操作方法之一，也是快速回笼资金的好方法。第二种是一些有实力的开发商做法，他们可以上市进一步融资进行资本运作，也可以先做商业，提升物业的商业价值。但是在两个方面里面都会涉及一个同样的问题，就是项目投资金额和回报率、回报期的关系（即年租金预算=投资总额*回报率）。大部分人都是认为里面只是涉及两个方面，其实并不全面，我们就先分析售后返祖的模式，首先我们先分析这个项目的收入类别：租金收入（含物业费）、商铺销售收入、公共区域租赁租金收入、广告位收入；支出：租赁各种税金、市场营销费、项目投资额、银行借款利息费用、给业主返祖租金与商铺租赁租金收入的差额、折旧摊销费。通过这些我们可以更准确的测算出开发商的实际回报率、回收期。