大型超市选址问题分析

浙江工商职业技术学院工商企业管理专业毕业论文1大型超市选址问题分析——以宁波家乐福选址实证分析为例企管0622班刘向荣[摘要]地点是超市经营的首要因素，关系着超市的长期效益及发展前途。超市的正确选址，不仅是其成功的先决条件，也是实现连锁经营标准化、简单化、专业化的前提条件和基础。本文从分析家乐福超市选址的相关问题入手，以北仑家乐福为例，提出了超市选址的具体程序及对其它零售商场选址的启示。[关键词]家乐福超市选址分析程序策略一、超市选址重要性的认识大型超市或称综合超市，是采取自选销售方式，以销售大众化实用品为主，并将超市和折扣店的经营优势结合为一体的、品种齐全、满足顾客一次性购齐的零售业态。根据商品结构，可以分为以经营食品为主的大型超市和以经营日用品为主的大型超市。这种业态可以充分地采用现代商业科技，较易采取连锁经营的方式，许多跨国零售商均采取这种业态。综合超市一般选址于城乡结合部、住宅区、交通要道；营业面积在2500平方米以上；衣、食、用品齐全，重视本超市的品牌开发；采取自选销售方式；设有与商店营业面积相适应的停车场。超市选址应从大处着眼，把握城市商业条件，包括社区类型、社区设施、交通条件、城市规划、消费者因素、商业属性等。选址是指在建筑之前对地址进行论证和决策的过程。首先,选址是一项长期性投资,相对于其他因素来说,它具有长期性和固定性.当外部环境发生变化时,其他经营因素都可以随之进行相应调整,以适应外部环境的变化,而一经确定就难以变动,选择得好,超市可以长期受益.其次,选址是影响超市经济效益的重要因素,古人就非常重视“天时”、“地利”、“人和”，对于商店来说，占有“地利”的优势，就可以吸引顾客。实践证明，超市选址选择得当，就意味着其享有优越的“地理”优势。在同行业之间，如果在规模相当，产品质量、经营服务水平基本相同的情况下，必然享有较好的经济效益。所以，超市在分析经济效益过程中，不可忽视超市地址的影响效果。大型超市选址问题分析2最后，选址是制定经营目标和经营战略的重要依据。超市在制定经营目标和经营战略时，需要考虑很多因素，其中包括对所进行研究，从而为超市制定经营目标提供依据，并在此基础上按照顾客构成及需求特点，确定促销战略。超市选址任重道远，要作深入调查，周密考虑，妥善规划；超市经营者在确定经营目标和制定经营策略时必须要考虑地址所在地区的特点，以达到策略的可实施性和目标的可实现性。而超市的选址却有着独特的吸引力。二、超市选址程序、方法及考虑因素超市选址是一项包括经济、技术的综合性工作。家乐福每开一家分店，首先会对当地进行详细而严格的调查与论证，历时都在一年以上。调查涉及的范围包括文化、气候、居民素质、生活习惯及购买力水平等诸多方面。（一）超市选址的三原则、四程序超市选址程序是超市成功选址的通用手段。1、超市选址的三原则（1）方便顾客购物满足顾客需求是超市经营的宗旨，因此超市位置的确定，必须首先考虑方便顾客购物，为此超市要符合以下条件：a、交通便利。车站附近，是过往乘客的集中地段，人群流动性强，流动量大。如果是几个车站交汇点，则该地段的商业价值更高。超市开业之地如选择在这类地区就能给顾客提供便利购物的条件。b、靠近人群聚集的场所，可方便顾客随机购物，如影剧院、商业街、公园名胜、娱乐、旅游地区等，这些地方可以使顾客享受到购物、休闲、娱乐、旅游等多种服务的便利，是超市开业的最佳地点选择。但此种地段属经商的黄金之地，寸土寸金，地价高费用大，竞争性也强。因而虽然商业效益好，但并非适合所有超市经营，一般只适合大型综合超市或有鲜明个性的专业商店的发展。c、人口居住稠密区或机关单位集中的地区。由于这类地段人口密度大，且距离较近，顾客购物省时省力比较方便。商店地址如选在这类地段，会对顾客有较大吸引力，很容易培养忠实消费者群。d、符合客流规律和流向的人群集散地段。这类地段适应顾客的生活习惯，自然形成“市场”，所以能够进入超市购物的顾客人数多，客流量大。浙江工商职业技术学院工商企业管理专业毕业论文3（2）有利于超市开拓发展超市选址的最终目的是要取得经营的成功，因此要着重从以下几方面来考虑如何便利经营：a、提高市场占有率和覆盖率，以利超市长期发展。超市选址时不仅要分析当前的市场形势；而且要从长远的角度去考虑是否有利于扩充规模，如有利于提高市场占有率和覆盖率，并在不断增强自身实力的基础上开拓市场。b、有利于形成综合服务功能，发挥特色。不同行业的商业网点设置，对地域的要求也有所不同。超市在选址时，必须综合考虑行业特点，消费心理及消费者行为等因素，谨慎地确定网点所在地点。尤其是大型百货类综合超市更应综合地全面地考虑该区域和各种商业服务的功能，以求得多功能综合配套，从而创立本超市的特色和优势，树立本超市的形象。c、有利于合理组织商品运送。超市选址不仅要注意规模，而且要追求规模效益。发展现代商业，要求集中进货、集中供货、统一运送，这有利于降低采购成本和运输成本，合理规划运输路线。因此在超市位置的选择上应尽可能地靠近运输线，这样既能节约成本，又能及时组织货物的采购与供应，确保经营活动的正常进行。（3）有利于获取最大的经济效益衡量超市位置选择的优劣的最重要的标准是超市经营能否取得好的经济效益。因此，网点地理位置的选择一定要有利于经营，才能保证最佳经济效益的取得。2、超市选址的四程序选择超市位置，一般可按以下步骤依次进行：（1）选择区域、方位选择超市店址，先要找出目标市场、找准服务对象，然后再根据目标市场、服务对象选择店址设置的区域。另一方面，要根据超市的经营规模和档次，测算超市投资回收率，在此基础上认真加以选择，确定方位。（2）制图——找出最佳位置在确定店址后，应绘制出该区域的简图，并标出该地区现有的商业网点，包括竞争对手和互补超市，还应标出现有商事结构、客流集中地段、客流量和客流走向、交通路线等，以保证店址决策的正确性。（3）市场调查在超市店址基本区域方位确定后，必须进行周密的市场调查，论证选址决策的准确性。在市场调查过程中，应注意将调查对象分类统计，并对调查时间和内容进行必要的抽样调查，大型超市选址问题分析4以保证调查资料的可靠性。（4）具体实施方案的制订和落实确定店址的具体位置后，需要抓紧时机投资兴建超市。如何启动则需要拟定切实可行的实施方案并加以贯彻落实。（二）超市选址的方法及影响因素1、超市选址的方法超市选址中通常运用到加权评分法来辅助选址，加权评分法即综合考虑成本因素和非成本因素的评价方法。找到选择的各种影响因素，根据各因素的重要程度确定相应的权；对各因素由优到劣分成等级，并相应规定各等级的分数。将每个因素中各方案的排队等级分数乘以该因素的相应权数，得到各候选方案的总得分，得分最高的候选方案所对应的位置即是选择的地址。2、超市选址的影响因素（1）地理因素：目标地址所在地区的特点；（2）商品因素：超市自身所经营的商品种类特色是否与所在商圈的居民购物惯相符；（3）经营规模：超市自身经营规模与商圈覆盖范围成正比；（4）竞争对手：如何充分应对商圈内竞争对手的威胁并加以有效利用；（5）交通情况：能否提供足够的交通工具（场所）给顾客。三、家乐福超市选址的实证分析2004年，家乐福(中国)被国内媒体评为“在华最有影响力的超市”之一。从宁波市内的家乐福3个分店的位置来看，充分体现了家乐福选址上的独具匠心。这三家店铺分别位于江东区中兴路、大沙泥街和北仑黄山路。中兴路店地处天伦广场商圈，大沙泥街店则处于天一广场商圈，具有稳定、大量的人流。同时，交通便利，租金也较便宜，更有利于超市的发展。北仑黄山路属于北仑中心商圈从空间布局上看，3家店铺的分布形成了一个整体优势，影响范围遍及市区西南部分。家乐福超市选址时也是依据科学选址程序：1、选择区域、方位；2、制图——找出最佳位置；3、进行市场调查；4、具体实施方案的制订和落实。超市选址采用何种方法，对不同超市的选址会带来截然不同的效果。因此，在对超市进行选址的时候要对选址的方法和种类加以认识。家乐福在宁波北仑店采用了加权平均分析的方法对超市的选址进行了分析。他们在选址当初考虑了三个方案，即在北仑君临广场、百合社区和北仑客运中心三个地方进行选择，加权评分法主要步骤：浙江工商职业技术学院工商企业管理专业毕业论文51、把有关的影响因素列成一个清单——只需列出主要的、各店址方案有明显差异的影响因素；2、确定每个影响因素的权重；3、按照统一规定的评价标尺，制定各因素的评价标准；4、为各方案的各影响因素评分；5、汇总各方案得分，并根据得分高低，评判方案的优劣，排出取舍的先后次序。家乐福北仑店选址不同方案加权评分比较表A北仑君临广场B百合社区C北仑客运中心序号影响因素权重店址方案ABC1建设费用0.27050802商品因素0.1810070903交通情况0.169060904地理因素0.148040755经营规模0.180100506竞争对手0.088070757协作条件0.088575808政治因素0.061008090总分84.864.279.7排序132家乐福北仑店之所以选址北仑君临广场由此也可得知了。北仑君临广场在交通运输及政府的政治因素上对超市选址的吸引是最大的。因为物流公司对交通的便捷与否至关重要，物流公司需要政府快捷的效率。而北仑君临广场与东方大港北仑港一步之遥，海关等政府部门的效率有口皆碑！在协作条件，原料供应动力供应等方面也与其他地区有一定的优势。因此在最后的总分排序中名列第一。由此而来公司的选址在经过多方面的比较与衡量下就出来了。北仑君临广场十字路口的商圈这个“空降兵”的落点注定是十字路口，因为Carrefour的法文意思就是十字路口，而家乐福的选址也不折不扣地体现这一个标准———所有的路都开在了路口，巨大的招牌500米开外都可以看得一清二楚。而一个投资几千万的店，当然不会是拍脑袋想出的店址，其背后精密和复杂的计算，常令行业外的人士大吃一惊。大型超市选址问题分析6四、从家乐福超市选址得到的启示我们可以看到在进行店址选择时应考虑到选址三原则：1、方便顾客购物；2、有利于超市开拓发展；3、有利于获取最大的经济效益。选址首先要选择目标地点——北仑君临广场、百合社区和北仑客运中心。选择具体地点时首先考虑零售市场发达程度，其次考虑进入成本。最后根据店址和商圈的特征选择一个避免价格战的灵活SBU层经营战略。选址工作应提供的是一个系统工程与零售学相结合所得出的分析思路和框架。当然在超市选址中还应遵循选址的四程序。所进行的分析遵循的三原则和四程序不仅仅可以帮助家乐福进行超市店铺选址，也可以帮助与其类似的商家进行规范的选址。特别值得一提的是加权评分法，是其它商家非常值得借鉴的。[参考文献][1]徐从桉：《世界五百强超市的选址规划和设计—商务风水案例》,北京高教音像出版社，2006年[2]秦秋香：《浅谈连锁超市选址的商圈分析方法》，《商场现代化》，2008年第33期[3]顾国建：《超市选址的标准》，《标准化报道》，2001年第1期[4]陈广：《家乐福超市攻略》，南方日报出版社，2004年6月[5]方虹：《跨国零售超市在华发展战略与策略研究》，中国社会科学出版社，2004年