带租约商铺投资也有风险

带租约商铺投资也有风险市场上带租约商铺越来越多。跟不带租约的商铺比起来，其投资风险相对要小一些。●买了带租约的商铺，也会面临承租方撤店等风险；投资者也当谨慎下手。李女士看中了高攀路的一间商铺，发现开发商为了项目整体的商业打造，已经把这间商铺租给了一家品牌零售商。“买这种带租约的商铺，没有空置期，投资回报率虽然不高但很稳定，我准备买下来，就算赚得不多也保值。”李女士告诉成都商报记者。无独有偶，周先生近期也在投资带租约商铺，他买下的是新都的一间商铺。周先生说，他买的铺子面积不大，开发商之前已经跟超市签订了15年的租约，他的投资立即见回报，而且由于租约的长期稳定性，他的商铺再出手时也比较容易。在楼市调控力度不断加码以及货币紧缩等的叠加效应影响下，商业地产却逆市走热。在商业物业市场上，带租约销售的商铺引起了投资者的关注。成都在售的商业项目里，有不少带租约销售的商铺，而且销量还不错。有业内人士指出，租约投资成为投资者的新宠。不过带租约的商铺依旧存在风险，购买商铺得综合考虑整个商业项目的规划和发展。租约商铺受到投资者青睐位于九眼桥附近的天紫界项目，就有带租约的商铺销售。据项目的营销总监沈浩介绍，带租约的商铺销售情况不错。“投资者很清楚，我们的商铺都是跟有实力的商家签的长约，他们的抗风险能力很强，所以这份租约会有保障，投资者能获得稳定的回报。”沈浩说。他还举例，目前天紫界带租约的商铺约为1万5一平米，每平米能收到的租金为85～125元每月，“据我所知，现在三环路以外的商铺都有卖四五万一平米的，我们项目紧邻地铁二号线出入口，又在一环路上，投资回报率算比较高的。我们这种带租约商铺的产品，适合稳健的投资者，因为在约定的租期内租金收益不会太高。而喜欢博弈高租金的投资者，一般不太喜欢这种产品。”成都商报记者了解到，购买带租约商铺的投资者，除了看中能立即收租外，还看中商业物业的整体升值潜力。花200多万元购买了一套天紫界商铺的业主说：“我相信开发商整体招商打造的商业，比小业主自己出租的商业更具有升值潜力。现在的收益虽然不算高，但今后要卖的话怕不止这个价钱了。”新都国际广场购物中心也在销售带租约的商铺，目前，新都国际广场购物中心进驻的有百货、国美电器、今典影院、麦乐迪KTV、建行、中行、邮政储蓄银行等，商铺招租率已达100%，除西楼临街商铺业主可自营外，其余绝大部分是带租约出售。该项目的负责人表示：“带租约出售有利于大型商业的统一招商、运营和管理，以便商业建成后做到统一业态布局、统一品牌宣传、统一包装促销等等，从而避免小业主分散出租所带来的不利影响。”租约商铺投资风险相对较低最初，很多开发商在出售商铺时都做售后包租、返租的承诺，但由于其中存在各种问题，建设部曾明令禁止开发商售后包租。究竟带租约销售和售后包租有什么区别？对此，中原地产的相关工作人员解释说，带租约销售和售后包租的区别在于签订租约时商铺产权有无发生转移，开发商带租约销售会将首先自持商业物业，对整个街区的商业进行统一的规划、管理、推广和经营，运营一段时间后将商铺连同其中包含的经营性物业租约一起销售。而售后包租是商铺产品先发生转移，开发商承诺出售后帮助寻找承租方，但能否兑现这一承诺却很难保证。从整体来看，商铺投资回报率优于住宅投资。不过，其中的变数很多，风险很高。中原地产的工作人员田先生告诉成都商报记者：“目前的商业项目有两极分化的趋势。一方面是高端商业项目占据了城市最繁华的地段，拥有最集中的消费人群，收益率极高。而另一方面，中低端商业项目却在交通条件、价格、经营成本等多个方面存在不利因素，经营效果并不理想。然而，高端商业项目往往都是开发者自营，并没有给商铺投资者以分享利润的空间。而那些商铺投资者可以选择的中低端商业项目却因为所处条件并不十分有利而存在很大经营风险。现在，为了尽快回笼资金，开发商也愿意把商铺拿出来卖，但为了项目的整体发展和后期的升值，对项目进行整体打造和招商，因此市场上的带租约商铺才会越来越多。跟不带租约的商铺比起来，带租约的商铺投资起来风险相对要小一些。”认清风险谨慎投资尽管带租约商铺的投资风险相对较低，但并不是没有风险。高力国际的工作人员表示，一些开发商在前期做商业物业销售时，也会进行整个商业街区的规划和招商，为待售商铺寻求租约，吸引买房人。这种实现了统一规划、先期统一管理的方式比较容易带动整个街区的商业氛围，对于商铺投资者来说是好事，但选铺时也一定要考虑其潜在的风险，如承租人的经营业态是否适合该地区，会不会有短期经营不佳而撤店的危险。整条商业街的销售和租赁情况，如果整体出售情况不好，经营氛围不佳，很少有单体店能实现盈利。所以，即便购买了带租约的商铺，也会面临承租方撤店等风险。很多投资者都是看中了租约能够立即产生回报而选择购买商铺的，但租约投资依然有风险，因此在选铺时应注意好时间节点，除了要看本身商铺的租约签订情况和经营状况外，还应该考虑整个项目的商业面积和商业氛围，看商铺能否维持一个长期稳定的经营，如果整体经营氛围欠缺的话，即便买带租约的商铺，也很难保证长期的投资回报。此外，在购买商铺时，还要注意产品的可调整性，考量其硬件设施都能满足哪些业态的经营，而这些业态又是否适合该商铺所处环境经营。总的来说，不管是不是带租约销售的商铺，投资都有风险，投资者都要谨慎选择。成都商报记者杜娟