情境二门店开发与设计投资可行性分析

情境二门店投资可行性分析主要内容投资可行性环境分析2投资经济评价4投资可行性研究31投资构成分析33学习目标对门店投资开发可行性有全面认识1能清晰描述投资开发可行性的主要研究内容2能够完成可行性分析报告3能够进行门店开发的不确定性分析4技能要点投资开发可行性研究技术设计可行性环境分析的主要框架连锁门店开发的投资构成投资可行性的经济评价引导案例◇开店生财：市场调研应先行认真阅读;仔细思考;结合学习过程。要求门店开发投资可行性研究第一节一、概念和作用所谓门店投资项目的可行性研究就是指投资者拟投资开设一家门店，为使这一门店能够在激烈的市场竞争中得以生存和发展，实现预期的经营目标，在投资前必须进行认真调查、研究与拟建项目有关的自然、社会、经济、技术资料；对诸如门店开设所需的资金、商业业态的选择、建设规模、店址的确定等可能的投资方案进行全面的分析论证；预测、评价项目建成后的经济效益和社会效益。在此基础上，综合论证项目投资建设的必要性、财务上的盈利性和经济上的合理性，从而为投资决策提供科学依据的工作。(P36)作用(P37)作为投资项目投资决策的依据。作为向银行等金融机构或金融组织申请贷款、筹集资金的依据。作为编制设计和进行建设工作的依据。作为签订有关合同、协议的依据。作为项目进行后评价的依据。作为项目组织管理、机构设置、劳动定员的依据。作为环保部门审查项目环境影响的依据，也作为向项目所在地政府和规划部门申请建设执照的依据。二、可行性研究的基本内容(P39)1．总论2．宏观投资环境分析3．地区行业概况分析4．地区市场需求情况调查和预测5．地区主要门店的竞争状况调查分析6．门店业态选择和经营规模分析7．门店选址分析8．门店卖场布局策划方案的分析9．门店经营策略分析10．投资估算和筹资方案分析11．经济评价12.门店开发可行性结论三、门店开发可行性结论架构架构必要性物质条件技术条件设备条件效益预测备选方案提出建议范例：某项目市场可行性分析报告门店开发投资可行性环境分析第二节一、门店开发投资环境概念门店的投资环境就是指对在某一区域内的开设门店的投资这种经济活动所提供的一系列要素和生产条件及相互作用的统一体，包括硬环境和软环境两个方面，并具有整体性、开放性、动态性、区域性和层次性等特点。(P41)二、门店开发投资环境的类型(P43)三种划分标准,分出不同类型1．按投资环境存在的物质形态进行划分2．按投资环境存在的范围不同进行划分3．按投资环境存在的内容不同进行划分序号分类标准分类内容1物质形态硬环境城市基础设施和配套设施自然地理条件软环境政治、经济、社会、人文、管理、政策软、硬混合经济发展水平、基础设施状况2存在范围宏观政局、政策、经济水平、法律、思想、文化中观地区投资环境、行业投资环境微观企业内部环境，具体场所的经济、自然、社会条件、门店的营业场所、员工、资金、供货商等3存在内容社会经济环境政治制度、社会结构、意识形态、风俗习惯物质技术环境交通、通讯、煤、电、水、气的供应状况自然资源环境位置、地质、水文、气候、资源三、门店开发投资环境分析的内容（P44）内容项目具体说明市场环境调查分析政策法令的相关分析政府的相关政策法令，包括价格、财政、税收等对零售及其他服务业的影响经济情况的调查分析国家的经济发展整体状况、居民收入状况、商品或服务供求状况等人口调查分析人口状况、当前社会问题、社会发展态势等自然环境调查分析气候、资源、交通等社会时尚调查分析社会流行、社会时尚及其变化态势科技状况调查分析新技术在行业的应用现状与态势竞争状况调查分析竞争者数量、竞争自身经营状况、竞争手段等消费行为调查分析消费者需求调查分析需求类型、需求满足状况等消费者购买动机调查分析消费者购买动因、消费心理的详细了解消费者门店选择调查分析选择购物地点的标准、习惯等四、门店开发投资环境分析的方法“冷热”因素分析法等级尺度法多因素评估法“四三三”评估法系统功能评估法道氏评估法第三节门店开发投资构成分析一、门店开发投资的构成固定资产投资方向调节税投资项目总投资建设投资建设期利息流动资金固定资产投资无形资产投资二、门店所需各类资产及其投资构成固定资产流动资产无形资产递延资产固定资产工程费用建筑工程费用、设备购置费用、安装工程费用工程建设其他费用可行性研究费、征地费、勘察设计费、建设期间投资借贷利息费预备费用基本预备费、涨价预备费固定资产投资方向调节税流动资产现金现钞与银行存款门店短期投资债券、股票、混合型证券应收及预付账款应收款、应收票据、预付款、待摊费用、其他应收款存货原料、燃料、物料、低值易耗品、商品无形资产专利权、商标权著作权、非专利技术土地使用权、商誉递延资产开办费以经营租赁方式租入的固定资产改良支出固定资产的装修、装璜净支出第四节门店开发投资经济评价一、经济评价的含义(P57)投资项目的经济评价是采用一定的方法和经济参数，对项目投资产出的各种因素进行研究、分析计算和对比论证的工作。准备工作不确定性分析不确定性分析确定最佳方案国民经济评价财务评价方案比较方案比较经济评价内容结构示意二、门店开发的财务评价（一）概念(P58)门店开发财务评价是投资项目经济评价的重要组成部分，它是在国家现行财税制度和价格体系的条件下，计算项目范围内的效益和费用，编制财务报表，计算评价指标，分析项目的盈利能力、清偿能力等财务状况，以考察项目在财务上的可行性。（二）门店开发财务评价的程序分析财务数据编制财务报表计算财务效益指标进行不确定性分析（三）门店开发财务盈利能力分析投资利润率投资利税率资本金利润率销售利润率投资收益率投资回收期财务净现值财务内部收益率1、投资利润率投资利润率＝（年利润总额或年平均利润总额/项目总投资）×100%年利润总额＝年产品销售（营业）收入－年产品销售税金及附加－年总成本费用项目总投资＝固定资产投资＋投资方向调节税＋建设期利息＋流动资金2、投资利税率投资利税率＝（年利税总额或年平均利税总额/项目总投资）×100%年利税总额＝年销售收入－年总成本费用年利税总额＝年利润总额＋年销售税金及附加3、资本金利润率资本金利润率＝（年利润总额或年平均利润总额/资本金）×100%4、销售利润率销售利润率＝（年平均利润总额/年平均销售收入）×100%5、投资收益率投资收益率＝年净收益/投资总额年净收益＝年利润额＋年折旧额6、投资回收期投资回收期是指一个建设项目从开始投入生产年算起，到用每年的净收益将初始投资全部回收时止所需要的时间，其单位通常用“年”表示。当T＜T0时，项目可行；反之，不可行。（四）门店财务清偿能力分析固定资产投资国内借款偿还期资产负債率流动比率速动比率1、固定资产投资国内借款偿还期固定资产投资国内借款偿还期是指在国家财政规定及门店项目具体条件下，以项目投产后可用于还款的资金偿还固定资产投资国内借款本金和建设期利息（不包括已用自有资金支付的建设期利息）所需要的时间。借款偿还期＝借款偿还后开始出现盈余年份数－开始借款年份＋（当年偿还借款额/当年可用于还款的资金额）2、资产负债率资产负债率＝（负债合计/资产合计）×100%一般来说，资产负债率＞100%时，说明项目资不抵债，视为已达到破产的临界值。3、流动比率流动比率＝（流动资产总额/流动负债总额）×100%对于债权人来说，比率越高，债权人越有保障；对于项目而言，比率过高不一定是好事。4、速动比率速动比率＝（流动资产总额－负债/流动负债总额）×100%速动比率是流动比率的补充，表明项目每百元流动负债有多少速动资产作为支付的保障。三、门店开发的不确定性分析盈亏平衡分析敏感性分析风险分析敏感性分析的程序1、选择敏感性分析指标机会研究阶段多选用投资收益率和投资回收期指标；可行性研究阶段多选用净现值和内部收益率指标。2、计算项目的目标值3、选取不确定性因素,设定变化范围4、计算敏感性强弱程度，找出敏感性因素敏感性分析表序号分析因素变化率（%）敏感性分析指标内部收益率（%）贷款偿还期（年）……1234基本方案分析因素1分析因素2分析因素35、计算敏感性指标1）敏感度系数E=△A/△FE－－评价指标A对于对于不确定因素F的敏感度系数△F－－不确定因素F的变化率（%）△A－－当发生△F变化时，A的相应变化率E＞0，表示A与F同方向变化E＜0，表示A与F反方向变化数值越大，敏感率系数越高2）绘制敏感性分析图，找出临界点即不确定因素的变化使项目由可行变为不可行的临界数值。是不确定因素的极限变化，其高低与设定的基准收益率有关。6、综合评价，选择可行方案根据敏感度系数及临界点数据，按不确定因素的敏感程度进行排序；根据临界点分析不确定因素变化发生的可能性；通过分析结论，找出最敏感的一个或几个关键因素，粗略预测项目可能的风险。案例假设某企业正在进行项目可靠性研究，该项目期初投资210万元，预计项目服务期为6年，采用直线折旧，每年收入与成本均衡，企业所得税税率为30%，资金成本率为10%，各项财务指标见下表。现金流量计算表ABC1项目期初数1－6年指标数2固定资产投资2103每年营业收入1504每年付现成本705每年折旧356税前利润457所得税（30%）13.58税后利润31.59每年现金流量66.5净现值NPV＝79.62万元、内部收益率IRR＝22.12%单因素分析：1、每年营业收入下降10%：NPV＝33.89万元内部收益率IRR＝15.3%2、每年营业成本上升10%：NPV＝58.25万元内部收益率IRR＝19.01%3、每年资金成本率上升11%：NPV＝71.33万元内部收益率IRR＝22.12%4、项目服务周期下降1年：NPV＝50.05万元内部收益率IRR＝18.95%本章小节可行性研究是任何投资所必需的一项内容,作为连锁门店的开发,虽然有标准店铺可以借鉴,但鉴于各地不同的影响因素,这项工作同样是必经环节.思考题1．门店投资开发项目可行性研究的作用有哪些？2．门店投资项目可行性研究包括哪些基本内容？3．门店投资开发环境分析的内容应包括哪些内容？4．门店开发应包括哪些项目投资？5．门店开发财务盈利能力分析有哪些财务指标？6．门店开发财务清偿能力分析包括哪些财务指标？7．试述盈亏均衡点分析法。