江苏海门市房地产市场研究_104页

1目录第一部分海门市房地产市场研究.............................2一、宏观市场部分.......................................................................................................................2（一）海门市区域经济状况分析.......................................................................................2（二）海门房地产概况.......................................................................................................7二、中观市场研究.......................................................................................................................9（一）海门市区域规划定位及发展方向...........................................................................9（二）海门市房地产市场的区域划分及各板块的市场特点：.....................................14第二部分项目立地规划条件分析............................64一、位置、范围与区位特征.....................................................................................................64二、总体规划对规划用地的要求.............................................................................................64三、自然条件分析.....................................................................................................................65四、土地利用现状概况.............................................................................................................66五、区域人口状况.....................................................................................................................66六、建筑物状况........................................................................................................................66七、公共配套设施状况.............................................................................................................66八、道路交通状况.....................................................................................................................67九、土地固有价值评估模型及结论.........................................................................................68十、项目地块SWOT分析.......................................................................................................76第三部分项目市场定位....................................77一、目标客源定位.....................................................................................................................77二、物业形态定位.....................................................................................................................82三、户型定位............................................................................................................................952第一部分海门市房地产市场研究一、宏观市场部分（一）海门市区域经济状况分析1．综合经济实力近几年来，海们经济运转良好，2008年，海门市实现地区生产总值360亿元，在江苏市现级排名中位于第六位，人均生产总值达4万元。2007年，海门地区生产总值为310.74亿，位于海门县市级地十位，人均产总值达3万元，江苏省市县级排名中位于第15位。海门市GDP逐年变化情况（单位：亿元）海门市GDP数值146.76168.50212.61200.30310.74360.000.0050.00100.00150.00200.00250.00300.00350.00400.002003年2004年2005年2006年2007年2008年系列1江苏省各县（市）GDP统计：1190.561050.02323.33310.74283.05224.30223.00213.56173.800.00200.00400.00600.00800.001000.001200.00江阴张家港通州海门启东东台金坛海安大丰2007年GDP统计（单位：亿元）系列13从上图表看出，海门经济一直处于快速分展阶段，家纺业的不断壮大，极大工业园区的建设，必定带动整个海门经济的腾飞。2．产业结构2008年，三次产业结构调整为7.7：60.1：32.2，第一产业增加值27.8亿元，二产增加值216.2亿元；三产增加值116亿元；相比前几年，第二、三产业增浮较大，海门的产业结构日趋合理。2007南通市各县市产业结构分析表：市县地区生产三次产业占GDP比重(%)地方财政一般外贸总值指数预算收入依存度(上年=100)占GDP比重（％）第一产业第二产业第三产业（%）南通市116.28.256.735.16.046.0海安县116.312.053.734.34.419.6如东县115.814.252.233.64.222.1启东市116.012.953.533.64.320.9如皋市116.512.153.634.35.329.3通州市116.38.159.632.44.331.8海门市116.17.759.632.74.217.9从2007年数据中可以看出，就整个海门市而言，第二产业发展较好，第三产业还未达到平均水平。海门市近四年产业结构分析时间地区生产三次产业占GDP比重(%)地方财政一般外贸总值指数预算收入依存度(上年=100)占GDP比重（％）第一产业第二产业第三产业（%）2007116.28.256.735.16.046.042006116.19.158.732.23.717.72005115.510.458.730.93.615.22004115.910.353.636.13.213.33．投资结构：海门市2008年全社会固定资产投资202亿元。工业投资规模不断放大，全年完成工业投入173亿元，其中规模以上工业投入144亿元，工业投入占到全社会投资的85.6%,规模以上工业投入占到工业总投入的83.2%。4．私营个体经济：海门市民营经济发展迅速。即至2006年底，全市个体工商户、私营企业总数达到近6万户，从业人数达到17万人，注册资本金达到270亿元。特别是西部家纺板块近年来发展较快，2006年共形成近100个超千万元项目，2006年仅三星镇就新发展个体工商户4981户、私营企业371家，95%以上从事家纺和服装加工贸易。2007年海门在岗职工及城镇个体私营人员数量表：市县在岗职工私营企业人数和个体单位万人#国有#城镇#港澳台商#外商从业人员单位集体单位投资单位投资单位南通市57.7419.172.796.5412.88168.15海安县7.061.930.200.760.8523.80如东县5.912.400.261.050.9417.93启东市5.871.900.561.061.0221.56如皋市6.212.320.190.901.3830.42通州市6.922.090.600.932.0932.45海门市6.182.320.290.991.7221.36从表中总体在岗人员数量为6.18万人，而个体私营从业者为21.36万人，同整个南通其他市县相比，比重较大，海门私营从业人员较多。海门连续四年在岗职工及城镇个体私营人员数量表：5时间在岗职工私营企业人数和个体单位万人#国有#城镇#港澳台商#外商从业人员单位集体单位投资单位投资单位20076.182.320.290.991.7221.6320065.942.410.460.821.4317.8720055.682.460.470.611.3718.3120045.292.430.610.310.936.85个体私营业者逐年增长，增幅较大。5．消费与物价：社会消费品零售总额：2009年第一季度，海门市社会消费品零售总额40.63亿元，同比增长16.3%，与海安并列南通六县市之首。一季度，市以上实现消费品零售额22.34亿元，同比增长16.4%，市以下实现消费品零售额18.29亿元，同比增长15.7%，城乡市场基本领“半壁江山”。我市文峰大世界、农工商超市、时代超市三家企业一季度分别实现销售额1.1亿元、0.33亿元、0.32亿元，同比增幅分别为23.9%、8.9%和5.5%。海门市消费品市场运行趋势呈现三大特点：一是城乡市场发展更趋均衡。随着“万村千乡”工程和“家电下乡”等一系列富农政策的实现，农村消费品市场逐渐活跃。二是市民消费信心进一步恢复。虽然国际金融危机对消费市场带来巨大冲击，但广大市民出于对海门经济发展的良好预期，消费信心快速恢复。三是餐饮消费持续扩大。市民消费观念的更新和“倾向经济”的刺激，我市餐饮市场十分火爆。餐饮业成为消费市场增长幅度最高行业。6．人民生活：2007年南通市人民生活数据分析：市县在岗职工农村居民农村居民人均农村居民农村居民人均6平均工资人均纯收入生活消费支出恩格尔系数住房面积（元）（元）（元）#食品（％）(平方米)南通市2594769054911186337.951.6海安县2442266705314196637.049.8如东县2259862124751186939.356.6启东市2234675404487180740.351.4如皋市2259457423909149338.247.9通州市2488475205761202235.156.0海门市25491805