焙烤店面选址调查培训

饼店店面规划选址调查讲座苏爱兵编制市场调查目的：饼店的经营成功，对店址周围的商圈调查十分重要，包括整个市场评估。通过细致周密的评估分析，获取第一手详细数据，将饼店经营策划建立在科学化的数字统计上，做出合理的、准确的选择。市场调查市场评估：确定一城市或商圈选址开店或重开业，首先要了解该城市或商圈（店址半径500米）的经济发展水平、居住人口、外来人口、产业支柱、地理位置、生活水平、消费习性，再调查该城市或商圈（店址半径500米）的饼业发展情况、饼店规模、产品数量、品种、经营状况、人员面貌、产品价格、装修风格、售卖气氛、入店率、客单价、营业额、市场调查促销手法、消费者认可程度、店址周围产业分布、市政建设水平等，调查的目的是若在该城市或商圈开店或重开业，为开业后的客单价、入店率、营业额及市场潜力提供依据，找出优劣点，为开好店打基础。市场调查最佳店址的条件：⑴营业面积80—150m²；⑵位于交通要道口或商业集中区或住宅集中区；⑶人流量要求：长江三角洲、珠江三角洲的人流量要求45人次/分钟，其他城市、地区要求50人次/分钟；⑷无正面直射太阳光；⑸具有方便的顾客泊车位置；市场调查⑹门面在6—12米；⑺规划部门允许在此地开饼店；⑻附近居民、行人收入较稳定或生活水平较好；⑼店址街道无双行线改单行线的可能，若改向后，需能持续营业；⑽店址位置不属临时建筑物；⑾店址位置不能离主道距离太远；市场调查⑿店址无三级以上的台阶；⒀店址前边无很多树荫遮挡；⒁店址前无交通栏杆或绿化隔离带；⒂店址前的街道无很大的斜坡；⒃店址附近的商业气氛浓厚，即有各式食品、日用品商铺，能吸引路人驻足、闲逛消费；市场调查⒄店址商圈的饼业市场有潜力，从消费习惯、经过店址人群文化素质、生活水平等进行衡量；⒅店址门前不能有小贩摆设阻塞；⒆具有污水、废气排放条件；⒇最好有动力电。市场调查人流量分析：确定店址后，就可以进行人流量测定，在设定的营业时间内有多少人途经店面，人流包括行人、自行车、摩托车（汽车可不计算在内），计算方式是若道路中间无隔离带、道路宽在16米以内（不含人行道），数道路两边人流；若有隔离带或道路宽在16米以上，则计算靠店址的单边人流。在计算人流量的过程中，还须计算行人、自行车、摩托车之间的比例，外地民工占总人数的比例，市场调查并分析人流的衣着、交通工具、精神面貌、附近住宅的构造、入住率、住宅区历史、生活习惯、消费习惯、店面周边环境、店址门前面积，店址门前是否便利停车或进行促销活动（请画出店门口平面图），以评定饼店的定位问题，对于竞争对手饼店还要确定其面包、西饼营业额、入店率、客单价、畅销品种.市场调查确定方法是先了解竞争对手的产品名称、数量、价格，然后对每一位购好产品出店的顾客进行客单价评估，并根据该路段的人流量，从而计算出竞争对手的平均客单价、入店率及面包、西饼营业额。市场调查计算公式是:测定时间内的入店人数入店率=─────────────×100%；测定时间内的人流量测定时间内的面包-西饼营业额客单价=──────────────测定时间内的入店人数市场调查面包、西饼营业额=入店率×客单价×营业时间内的人流量。（请提供当地的经济状况，居住人口，外来人口，产业支柱，人均工资，居民西饼消费动向，西饼营业额，西饼客单价，西饼入店率）。通过对竞争对手的调查，可评估出该商圈的消费习惯、生活水平，以此作为参考，从而评估出店址开业后的面包、西饼营业额、入店率、客单价及市场发展潜力，饼店开业必需具备的条件、价格范围确定、产品品种确定。市场调查例：某沿海城市某条街，日平均人流量40000人次，按2.2%的入店率来计算（人流背景：该条街两旁是住宅区，店两边的住宅居民从其楼房构造及空调安装量来看，其生活水平相对较高；该路段两旁店铺主要以电讯、饮食、服装、商场为主，是附近居民的主要消费区。通过的人流以本地人为主，摩托车：自行车：行人＝40：30：20，外地人占总人流的3%左右，本地有消费西饼的习惯），其进店数＝40000人次（营市场调查业时间内日均人流量）×2.2%（入店率）＝880人/日，根据其他饼店的调查，得知该商圈的购买面包、蛋糕客单价约6元/人，则店址的面包、蛋糕日均营业额＝880人/日（入店数）×6元/人＝5280元/日。市场调查4．调查人员的素质要求：（1）必须具备认真负责、不怕吃苦的精神，耐心、细致、准确地确定人流量而不谎报人流量；（2）能细心观察每一事物，并做出分析，了解顾客的需求；（3）具有一定的烘焙知识；（4）有全局观念，对组织的目标极为明确；（5）具有成本意识，了解商业的基础知识。市场调查5．商圈调查风险：（1）商圈调查情况不细致、不真实，导致高层决策失误，投资风险增大；（2）调查数据不真实、不细致、导致开业的经营策略定位和经营目标设定错误；（3）上述调查工作的不真实、不细致，最终导致投资失误、经营失败。市场调查6．商圈调查人员的监管：（1）监管人员在不同时段与调查人员一起测试人流；（2）监管人员不定时抽查调查人员或异位观察测试；（3）监管人员向调查人员阐述调查数据不准确的危险性。市场调查7．调查人员选址工作流程和企业支持：（1）调查人员人数：2人或2人以上；（2）调查选址流程：①确定调查对象后，开始进行具体的店址商圈调查，在调查商圈内的竞争对手的营业额、客单价时，先调查其周边环境，然后与另一调查人员分工，一名调查人员负责测试竞争对手的人流量状况，另一名调查人员负责记录竞争对手的入店人数及购买金额市场调查和畅销品种，作开店的价格定位、品种定位的参考依据；②在测试店址时，调查分工为一名调查人员负责测试分析店址的人流量，一名调查人员负责记录外地打工者数量、摩托车数量和自行车数量，作开店营业额确定的参考依据；（3）调查工作劳动强度很大、工作量重、测试人流时间长（13个小时以上/天），调查人员必须以很大的市场调查毅力、耐力、忍受力、体力、细致力才能完成工作。企业必须清楚明白，对调查工作必须给予极大的支持和提供良好的食宿条件，便于调查人员有充足的休息和体力补充，在调查工作上，一定要配备2人或2人以上为一组进行调查工作，降低劳动强度，使调查人员有交替休息时间，不致出现因调查人员过度疲劳产生倦怠、散漫之心而降低调查质量。商业调查产品对比表饼店名称产品名称价格重量体积香味口感组织包装颜色其他皮馅商圈调查人流量表调查地点调查人日期年月日天气调查时间段（时·分）人流量（人）时分至时分时分至时分时分至时分时分至时分时分至时分商圈调查人流量表１．调查人员每次数人流20分钟可休息10分钟。２．若遇学生放/上学时间请用“△”表示；大人上/下班时间请用“▲”表示。３．请调查人员尽量使调查数据准确。４．人流量包括行人、自行车、摩托车（汽车可不计在内），马路宽在16米内，中间无隔离带的须计双边人流。５．该路段人流的衣着打扮哪种居多：打扮入时（）；衣着普通（）；衣着朴素（）；其他（）；６．行人与自行车与摩托车的比例：%;外地民工占总人流的%；商圈调查客单价表调查部门调查人调查日期年月日天气生日蛋糕（单位：个）顾客购西点（单位：元）客单价寸鲜奶油奶油价格（元）6″48″4.510″512″5.5商圈调查客单价表１．购买饮料的金额不计算在内；２．持月饼券购买食品的金额不计算在内；３．该店畅销品种：