第六章房地产项目选址、规划与设计

第六章房地产项目选址、规划与设计本节学习要求1.掌握房地产项目选址原则。2.了解房地产区位及房地产生态环境。3.了解居住区规划设计要求和相关指标。引言•昆明目前有很多楼盘，请问，决定一个楼盘的好坏的因素是什么？为什么？•决定一个楼盘好坏的关键在于这个楼盘的选址，因为这个楼盘能否卖到一个好价钱，日后能不能升值，很大程度上是由这个楼盘所处的区位所决定，楼盘的格局和其他的一些因素是锦上添花，并不足以大幅度影响到楼盘的价钱。•对房地产项目来说，选址很重要！家乐福在中国的选址策略1.顾客群2.地理位置3.人口密度4.选址灵活变通顾客群60％的顾客是34岁以下，70％是女性，54％是已婚，由些可见家乐福的主要顾客是家庭主妇，所以在小区内选址会比较有利。地理位置中国的交通不是非常发达，且有车族仍属少数，购物时间也不富裕，但购买频率较高，所以对消费者来说，交通方便、距离近极其重要。所以家乐福不将店面布局在郊区或城市周边地带，而是将店面选择在市区内繁华且交通方便的地带。选址灵活变通家乐福在中国的大部分店面选址是非常灵活的。有的是独立店面，也有的开在商业楼的地下一层，还有的甚至开设在大型购物中心的四五层，远比竞争对手的选址策略灵活。第一节房地产项目选址项目选址作为房地产开发的前期工作之一，有着举足轻重的作用，不同类型的投资项目对区位、环境、交通、消费群体等有不同的要求。居住项目选址居住项目是指供人们生活居住的房地产，包括普通住宅、高档公寓、别墅等。这类物业的购买者大都是以满足自用为目的，也有少量作为投资，出租给租客使用。居住项目主要为人们提供一个安静舒适的生活休息空间。房地产项目选址原则环境保护立体轨道交通发展情况市政公用基础设施以城市总体规划为依据控制性要求(1)房地产项目选址要与旧区改造相结合城市旧居住区存在问题：乱——布局混乱，工厂和居住混杂，犬牙交错，道路分工不明，交通不畅差——房屋质量差，室外缺少公共过滤地和各种活动场所，城市基础设施陈旧且超载，远远不能适应城市现代化要求挤——交通拥挤，居住拥挤，合住户、困难户、缺房户多，建筑密度高1.城市规划包括城市的功能分区，用地布局，综合交通体系，禁止、限制和适宜建设的地域范围等内容。2.居住项目应尽量依托主城区，以便共享城市中的市政配套设施，如供电、供水、供气、道路、通信线路等，完善的市政配套设施不但可为项目提供便利的建设条件和资源，利于项目开发。3.如果项目在市区内，周边一般都会有便捷的公共交通系统，能够满足居民日常出行的要求；如果项目在市郊，要求项目所在地要有能够便捷到达城市中心或商业、休闲区的交通条件，如地铁、轻轨、公交线路等，以便保持与市区的紧密联系。4.山水、湖畔、绿地等自然生态景观以及清新的空气，都是居民选择安居，也是房地产投资者在选择居住项目区位时要考虑的因素5.住宅特别是高层住宅的建设会给周边地域环境带来很大的冲击要与周边环境景观保持协调发展二、房地产区位及房地产生态环境•1.房地产区位是指房地产的地理位置及社会经济位置的综合。•2.房地产可持续发展的思想。第二节房地产项目规划•一、房地产项目规划概述•1.居住区是城市的有机组成部分，是被城市道路或自然界线所围合的具有一定规模的生活聚居地，它为居民提供生活居住空间和各类服务设施，以满足居民日常物质和精神生活的需要。2.影响居住形态的因素自然条件经济条件科技水平建造目的（二）居住区结构模式1000-30007000-1500030000-50000人口（人）300-7002000-400010000-15000户数（户）组团小区居住区1000-30007000-1500030000-50000人口（人）300-7002000-400010000-15000户数（户）组团小区居住区居住区分级控制规模居住区按居住户数或人口规模可分为居住区、小区、组团三级，居住区分级控制规模见下表。居住区规划组织结构可采用居住区-居住小区-居住组团、居住区-居住组团、居住区-街坊等多种类型。居住区。泛指不同居住人口规模的生活聚居地和特指被城市干道或自然分界线所围合，并与居住人口规模（30000-50000人）相对应，配建有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的生活聚居地。居住小区。指被居住区级道路或自然分界线所围合，并与居住人口规模（5000-15000人）相对应，配建有一套能满足该区居民基本物质与文化生活所需的公共服务设施的生活聚居地。居住组团。指被小区道路分隔，并与居住人口规模（1000-3000人）相对应，配建有居民所需的基层公共服务设施的生活聚居地。街坊街坊是城市道路或居住区道路划分，它的规模介于居住组团和居住小区之间。（三）居住区的用地组成1、居住区的用地组成要素：住宅用地，公共服务设施用地，道路用地，公共绿地（主要由这四大用地组成，但允许小型无公害工厂用地，市政工程设施用地，水面）（1）住宅：住宅建筑基础占有的用地及四周的一些空地（其中包括住宅入口的小路，宅旁绿地和家务院）。（2）公共服务设施用地：只与居住人口规模相对应配建的。如居住服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基础地及所其所属场院，绿地和配建的停车场等。（3）道路用地：住居住区内各级道路的用地，其中包括道路，回车场，停车场用地，小广场。（4）公共绿地：只居住区级，小区级及街坊内的公共使用绿地，包括居住区级公园，小区级小游园，小面积和带状绿地。其中包括儿童游戏场地，青少年和成年老年人的或顶和休息场地。二、居住区规划设计要求1．舒适——要有完善的住宅，公共服务设施，道路及公共绿地服务设施项目齐全，设备先进，并且有宜人的居住环境。2．便利——居住区的用地布局要合理，公共建筑与住宅有方便的联系。各项公共服务设施的规模和布点恰当，便利居民使用。居住区的道路系统和道路断面形成合理，步行与平行互不干扰，有足够的停车场地。3．卫生——在居住区内有完善的给水，雨水与污水排水，煤气与集中供暖系统，居住区内空气新鲜净洁，无有害气体与烟尘污染，日照充足，通风良好，无噪声，公共绿地面积较大。4．安全——对防止火灾，地震，交通安全有周密的考虑，创造安全的居住环境。5．美观——居住区应具备赏心悦目，富有特色的景观，建筑空间富有变化，建筑物与绿地交织，色调和谐统一。三、居住区规划的相关指标（一）居住区规划用地指标（1）居住区用地平衡控制指标用地构成居住区（%）小区（%）组团（%）1、房地产用地45--6055--6560--752、公共服务设施用地20--3218--276--183、道路用地8--157--135--124、绿地用地7.5--155--123--8居住区用地100100100（2）人均居住区用地控制指标(二）居住区各项用地界限划定的技术性规定①居住区用地范围确定②住宅用地范围的确定③公共服务设施用地范围确定④住宅底层为公共服务设施时用地范围确定⑤道路用地范围确定⑥公共绿地范围确定①居住区用地范围确定居住区以道路为界时，若属城市干道或公路，以道路红线为界；若属居住区干道时，以道路中线为界与其他用地相邻时，以用地界线为界与天然或人工障碍物相邻，以障碍物边线为界居住区内的非居住用地或居住区级以上公共建筑用地应扣除②住宅用地范围的确定以居住区内部道路红线为界，宅前宅后小路属住宅用地住宅与公共绿地相邻，没有道路或其他明确界限时，通常在住宅的长边以住宅的1/2高度计算，住宅两侧一般按3-6m计算与公共服务设施相邻的，以公共服务设施用地边界为界如公共服务设施无明确界限时，以住宅要求计算③公共服务设施用地范围的确定有明确用地界线的公共该服务设施按基地界限划分，否则，可按建筑物基底占用土地及建筑四周实际所需利用的土地划定界限④住宅底层为公共服务设施用地范围的确定将建筑基底及住宅各占该建筑总面积的比例分摊，并分别计入住宅或公共服务设施用地内当服务设施突出住宅或占用专用场地院落时，突出部分的建筑基底、因公共服务设施需要后退红线的用地及专用场地的面积均应计入公共服务设施用地内⑤道路用地范围的确定居住区道路作为居住区用地界限时，以道路红线的一半计算小区道路和住宅组团道路按道路路面宽度计算，其中包括人行便道公共停车场、回车场以设计的占地面积计入道路用地宅前宅后小路不计入公共服务设施用地界线外的人行道和车行道均按道路用地计算公共设施专用道路不计入⑥公共绿地用地范围的确定应包括居住区公园、小区公园、住宅组团绿地，不包括宅间日照间距内的绿地、公共服务设施所属绿地和非居住区范围内的绿地院落式组团绿地、开敞式组团绿地的用地界线划定如图居住区规划与设计综合技术指标编制办法及流程不动产学院城市规划系曾敏玲2012-13学年第1学期30(三）居住区规划设计的重要技术经济指标（1）建筑面积/总建筑面积（万m2）•独栋建筑的建筑面积=∑各层面积=建筑基底面积×层数（规则的建筑）•住宅建筑面积=∑各栋住宅建筑的建筑面积•住区总建筑面积=∑各栋建筑的建筑面积（2）建筑密度（%）•住宅建筑净密度=住宅建筑基底面积/住宅用地面积•总建筑密度=居住区总建筑基底面积/居住区总用地面积居住区规划与设计综合技术指标编制办法及流程不动产学院城市规划系曾敏玲2012-13学年第1学期31（3）人口密度（人/ha、人/km2）•人口毛密度=住区总人口/居住区总用地面积•人口净密度=住区总人口/住宅用地总面积（4）建筑面积密度（万m2/ha）•住宅建筑面积毛密度=住宅总建筑面积/居住区用地面积•住宅建筑面积净密度=住宅总建筑面积/住宅用地面积（5）容积率（建筑面积毛密度）•容积率=总建筑面积/总用地面积（6）平均层数（层）•住宅平均层数=住宅总建筑面积/住宅基底总面积ABa52bc12543用地界限建筑层数道路红线道路中心线建筑密度=[(a×b)+(a×c)]/(A×B)容积率=[(5a×b)+(2a×c)]/(A×B)建筑密度、建筑面积密度、容积率图解某开发用地面积为30亩，容积率控制为2.5，拟在该地块上开发住宅。根据调查分析，住宅建筑面积的综合造价为1200元／m2，销售价格为1800元／m2，(总建筑面积的90％可供销售),该开发项目毛利润估算。答:拟开发住宅的总建筑面积(1亩＝666m2)：30×666×2.5＝49950m2每平方米综合造价按1200元计，其总造价为：1200×49950＝5994万元按1800元／m2的销售价格计算，其总收人为(总建筑面积的90％可供销售)1800×49950×0.9＝8091.9万元该项目的毛利润为：8091.9—5994＝2097.9万元居住区规划与设计综合技术指标编制办法及流程不动产学院城市规划系曾敏玲2012-13学年第1学期342.实例计算【例】已知一小区，用地面积20ha，其中住宅用地面积占50%。现有住宅A、B、C三类，具体配置见下表：公共建筑配置如下：求：住宅总建筑面积、总建筑密度、人口净密度、容积率、住宅建筑平均层数(人口按户均3.2人)户型每户面积（m2）住宅单体类型（一梯几户）住宅单体层数住宅单体数量A802650B1002660C12021240公建类型建筑面积（m2）平均层数1500022120003居住区规划与设计综合技术指标编制办法及流程不动产学院城市规划系曾敏玲2012-13学年第1学期352.实例计算求：住宅总建筑面积、总建筑密度、人口净密度、容积率、住宅建筑平均层数答：住宅总建筑面积=23.52万m2总建筑密度=18.05%人口净密度=729.6人/ha容积率=1.26住宅建筑平均层数=7.95计算过程用地配置•包含住宅建筑用地、公共服务设施用地、道路与停车设施用地、公共绿地和其他五部分的数量以及比例，它反映了一个住宅区的某些重要的特征，如区位、环境、标准甚至住宅的层数等等。•一个具体的住宅区用地配置的确定应该考虑多方面的因素。住宅区用地的配置应该在国标《城市居住区规划设计规范》（GB50180—93）用地配置建议的基础上，考虑住宅区的职能侧重、居住密度、土地利用方式和效益、社区生活、户外环