超市开业可行性分析实战手册

零售外企管理实战手册大全——超市开业可行性分析实战手册超市开业可行性分析在任何投资前，投资者都要进行准确的市场调查、分析和定位等。不过超市的开业分析有自己的独特之处。◆进行准确的市场定位※趋势☆近十年来，国内零售业界兴起了“流通革命”。谁掌握了末端通路，谁就是赢家。这代表着以往由制造商主控的通路已渐被零售业者所取代。※消费者的需求☆日益呈现多样化。消费者购买商品，不仅只需要单纯的商品，还想要商品背后所提供的附加价值，而这些附加价值大多得靠零售业者自己来创造。☆因此产生各种不同的业态商店，如百货公司、超市、便利店等，颇有“占地为王”的气势，纷纷以“消费代理者”自居，来为消费者筛选商品。※选点开店的重要性☆在选点开店时，若未经仔细评估，无论事后如何努力，也无法挽救，而这是身为店址固定产业的零售业的特性。☆此外，超市在先天上受到很多限制。例如：600—1000平方米的卖场空间不容易找到，城市市内一楼店面租金太高，根本不是毛利低的超市所能负荷的，超市附近很少有停车空间，种种困扰不一而足。☆有些经营者好不容易找到一个开店地点，就急着开店，未予充分评估，从而导致血本无归的结局。※开店策略☆开店策略，是开店的最高指导原则。在目前激烈竞争的局势下，若没有专业化的战略指导，将很难获得优势。☆单店的开店策略：有明确的经营理念与特色，慎选一个好的商圈立地☆连锁店的开店策略：考虑单店能否独立生存，考虑布点位置不可太过密集，也不能太过疏远，此外后勤补给的配送能力、效率以及管理绩效也要在考虑之内。正如下棋布局，避免“一着错，全盘输”。◆充分分析市场潜力※步骤☆根据各行政区域的户数，以及每户每月食品消费额，计算出该行政区域的食品消费总支出。☆再将该行政区域的食品消费总支出的一定比率，作为超市的市场占有率，然后再依预先推算出的超市营业额，推算出可开发店数，另以各行政区人口成长率作为设点的重要参考依据。☆再依此推算各市市内行政区的市场潜力。◆市场环境分析※竞争者调查☆重点l重在经营层面，而并非单指某一商圈内的竞争店。l如果超市是地区性商店，则至少须对隶属同一县市行政区域的其他同行进行调查。l如果超市是全国性的连锁店，则须扩大范围，针对全国各地区有名气的竞争者进行调查。☆项目l名称l资本额l成立日期l员工人数l单店或连锁经营l连锁性质包括直营（R。C）、授权（F。C）或加盟（V。C）l出资者个人名义或投资母公司的名称l外商合作可以勾选“有”或“无”的方式来表明l合作公司名称l合作公司隶属国l合作方式包括“技术合作”、“合资”或“两者皆具”l价格水平由“昂贵”、“一般”、“便宜”中三选一l品质水准填写“好”、“一般”、“稍差”三者之一l生鲜技术水准填写“好”、“一般”、“稍差”三者之一l服务水准填写“好”、“一般”、“稍差”三者之一l促销活动特色适宜用文字描述l目标客层适宜用文字描述l年营业额如果有连锁店则须予以分别说明l商圈特性适宜用文字描述，若有连锁店最好分开说明l店址条件适宜用文字描述，若有连锁店最好分开说明l其他特色店址适宜用文字描述，竞争者调查宜采用表述※超市发展环境特性分析☆产业特性l超市可取代传统菜市场，提供高品质、新鲜、卫生的生鲜食品l超市注重品种齐全，可以提供消费者日常所需的食品、日用品，以满足其一次购足的需求l超市强调合理的价格，以提供大众化、丰富的商品为主l超市强调购物方便，是提供给邻近居民的良好购物场所l超市强调服务☆目标市场特性l已组成小家庭的职业妇女l对商品知识或做菜方法不太了解的消费者l追求新鲜、卫生、品质良好且对价格较不敏感的消费者l收入水准或教育水准较高，较喜欢尝试新事物或追求时髦者l较注重购物环境舒适感的消费者l女性多于男性，且年龄大多在18—55岁之间l单身在外者l外籍华人或曾赴国外居住一段时间者l比较喜欢闲逛的消费者☆竞争者特性l强调价格导向，低价销售l强调本身具有生鲜处理技术及鲜度管理技术，可维持生鲜商品的品质l所有产品都品种齐全，或在某些类别品种上特别齐全l强调某些类别商品的特色l可提供额外的服务l可提供特别的金融服务l强调卖场气氛及促销活动的个性化l强调高格调的整体形象l强调能提供新的商品知识及新的料理方法l强调连锁经营，距离家较近l提供购物时间的方便l强调可提供选购的多样礼品l积极参与公益活动☆本身条件l经营理念l财务资金能力及运作状况l专业管理技术l生鲜处理人才及技术企业知名度与形象l人才培育及人力补充计划l工薪、福利水准l后勤补助能力◆开业策略※经营☆独立式或附属式独立式：专业经营，以超市为主体，大都注重生鲜商品销售附属式：为各百货公司附属的超市，其超市功能较弱，目的为集客☆连锁店或单店连锁店：以多店连锁性质开展，直营连锁占大多数。单店：仅此一家，别无分号☆全国性或地方性全国性：以连锁形态经营，而超越区域性范围。优点是可建立全国销售网，而且知名度高，可运用大量媒体宣传造势；缺点是后勤补给困难度较大，销售网易有空隙、管理不易。地方性：单店或区域内的连锁店。优缺点与“全国性”正好相反☆求发展、求生存或求收益求发展：抢据点方式，快速出店求生存：采用以店养店方式求收益：只开赚钱店☆高格调或大众化高格调：从装潢、设备的投资到人员服务训练、商品选择，均以高品质为要求大众化：采低成本运营的方式，使低成本反应在商品售价上☆购买或承租购买：优点是可永续经营、享受不动产增值之利益、可掌握用途主倥权，缺点是资金需求大，投资风险高承租：以合约的方式承租经营一段时间，其优缺点与上述相反☆超市专业或超市业加不动产业超市专业：系指经营者仅专一经营超市，不涉及其他行业超市业加不动产业：经营者在经营超市时，兼营不动产业☆以生鲜为主或以杂货为主生鲜为主：系指以生鲜食品为主力商品，注重生鲜处理技术杂货为主：系指以杂货商品为主力商品，注重销售管理、价格策略及促销活动☆自营物流中心或委托物流中心自营物流中心：为掌握货源稳定性，并为拓展连锁店，即自营物流中心或另成立关系企业委托物流中心：单店或连锁店规模不足，委托外部物流中心或厂商直接供货※商圈☆都市型、郊区型、社区型、转运店型都市型：是指大都市内商业经济及人口密集的地方郊区型：是指大都市外围卫星城镇或二级、三级行政区域之人口聚集处社区型：是指大都市内或附近，配合住宅需要，开发的大型社区转运站型：是指通勤上班较重要的转换车站附近☆商业区、办公区、住宅区商业区：是指零售商业聚集，交易频繁的地区办公区：是指办公大楼上班族聚集之地区住宅区：是指住家聚集之地区※店址☆独立建筑或复合式建筑独立建筑：是指该栋建筑物仅经营超市及其他相关设施复合式建筑：是指该栋建筑物除经营超市外，尚有其他用途☆地上或地下地上：是指卖场在一楼或二楼地下：是指地下一楼卖场及少部分地下二、三楼卖场☆有停车位或无停车位有停车位：是指超市附近有停车场或停车位之设施无停车位：指超市附近无停车位或停车困难※销售☆全自助式或自助式即面对面销售全自助式：系指卖场采取完全开架式，由顾客自行拿取自助式即面对面销售：卖场部分采取开架式☆单层楼面或多层楼面经营单层：超市卖场规划在同一层楼面，卖场较易有整体连贯性多层：超市卖场分割在两个或三个楼面，卖场不易连结☆现场处理或PC厂处理现场处理：大部分生鲜食品均在超市内作业场加工处理，商品鲜度较易掌握PC厂处理：大部分生鲜食品均在PC厂统一制作，再配送至各店，效率高二、超市的选址投资者经过适当开业分析决定投资后，接下来就是对超市进行选址，这是超市开张最关键的第一步。◆选址原则谈到超市的选址原则，先介绍一下超市的业态，不同的业态有不同的选址原则。业态就是营业的形态，指店铺的经营规模、商品结构、经营方式等形态。目前，国内外众多的超市主要有4种形态：便利店、食品超市、仓储式商场和综合性超市。※便利店是以满足顾客便利性需求为主要目的的零售业态。特点：☆选址在居民住宅区、主要公路边及各单位所在地附近☆营业面积在100平方米左右，营业面积利用率极高☆营业时间一般在16小时以上，甚至24小时☆商品结构有即时消费性、容量小、应急性等特点☆目标顾客：居民徒步购物5分钟可到达，80%顾客为有目的购物※食品超市采取自选销售方式，以销售食品、生鲜食品、副食品和生活用品为主，满足顾客每日生活需求的零售业态。特点：☆选址在居民住宅区、交通要道、商业区☆营业面积在500—1000平方米☆商品结构以购买频率高的商品为主☆营业时间不低于16小时☆以居民为消费对象，10分钟左右可到达※仓储式商场以经营生活资料为主，储销一体，低价销售，提供有限服务的销售业态。特点：☆选址在城乡结合部，但交通便利性强，并有大型停车场☆营业面积大，一般为1万平方米以上☆库架合一，装饰简单，节约成本☆商品结构主要以食品、家用品、服装衣料、文具、家电、汽车用品、室内用品为主。重点是商品的广度要宽。☆目标顾客以中小零售商、餐饮业、集团购买和有交通工具的消费者为主。※综合性超市以销售大众化实用品为主，满足顾客一次性购足需求的零售业态。特点：☆选址在住宅区、城乡结合部或商业密集区☆营业面积在2500平方米以上☆商品结构：生鲜食品、衣食用品齐全。重点在商品的深度。☆目标顾客：满足消费者中比率最大的中等收入阶层的消费需求☆设施和装饰比仓储式商店好总之，每一种零售业态都有自己的特点，有其长处，也有其对环境的特殊要求，而且各种业态之间既有一定的竞争关系，又能互相弥补对方的不足，合理布局就能起到优势互补和繁荣市场的作用。◆商圈调查方法确定了选址的原则接下来就是进行商圈的调查了。在调查商圈之前，要确定调查的原则、目的、方法、种类，以及资料如何取得和活用，调查实务的展开等。※调查应坚守的两大原则☆经常以长期性的眼光（通常是10年以上）来判断资料☆以事实来判断，应完全禁止臆测，以免造成错误的决策※调查的目的☆设定商圈范围☆估算开店后的营业额☆调查商圈客源☆调查竞争店☆卖场的适当规模☆投资回收的可行性※调查方法重点☆调查种类的确定☆调查手段的确定☆调查对象的确定☆调查统计分析方法与结果☆调查担当的确定☆调查时间表的确定※调查种类的确定☆资料调查l某预定地区的人口数、户数资料l城市计划、城市建设指定用图l竞争店分布图l竞争店或未来大型店的预定计划l竞争店销售业绩☆现场调查l对交通道路网的确认l竞争店调查l消费者调查◆商圈设定商圈设定必须以地图为基础来进行判断，就“工欲善其事，必先利其器”的观点来看，必须先作好完善缜密的地图，才能顺利进行设定工作，但制作地图亦讲求诀窍。※地图制作☆首先将基本资料划入地图基本资料包括：l行政区别人口数、户数分布l竞争店位置分布图l住宅区位置分布图l等高线地形图l城市计划图☆做法l市区准备1：10，000比例的地图，郊区准备1：25，000比例地图。l将行政区，以千米为单位，填入人口数、户数l在竞争店描绘500米半径图，可依竞争店平方数大小设为500米或1000米。l在地图上记入竞争店的平方数、营业额l同样以500米半径在预定地画圆☆住户分布图：确定500米商圈内有多少户数☆住宅地图l调查竞争店之正确位置l商圈设定后，计算商圈内住户数l进行完店址调查之后，在该图上记入个别店的业种类别、卖场规模☆地形图l把握道路高度、坡度状况l顾客利用自行车或步行购物时，高低不平是阻碍来客主要原因☆都市计划、道路计划图l预定地500米距离范围内，周边计划道路已确定用途者l记入住宅计划区※预测商圈范围先预估预定地的市场占有率，并将之与达到损益平衡点销售时所必须的占有率相比较，以判断有无详细调查的必要。☆商圈范围种类l中小商圈：范围约500—1500米，以徒步或自行车可到，以销售便利商品、生活必需品为主l大商圈：是以汽车为主，范围约5000米，来客大都以购物为目的，大部分以贩卖选购品为主l超大商圈：高速公路或捷运所形成的广大商圈，以贩卖特殊器材为主☆5000米以内的商圈设定方法l完成预定地及周边环境后，再设定商圈l在1：15，000—1：10，000地图上记入预定地及竞争店所在位置l填入竞争店等各种店铺，将它们称为商集l根据店的规模画图，以预定地和竞争店为主1、600平方米以上超市画