连锁企业门店开发与设计_03连锁门店选址策略

第三章、连锁门店选址策略◆◆学习目标◇使学生对门店选址重要性和程序有清晰的认识；◇能够运用商圈选择准则进行商圈分界点的计算；◇能够运用方法对某一区域的商圈进行全面系统的分析；◇能够掌握饱和度指数计算方法，并能运用该方法进行区域的饱和情况比较。◆◆技能目标◇商圈调查的方法◇开店计划的制定◇选址报告的撰写技术◇样板店功能设计案例分析老家肉饼开新店分析第一节连锁门店开发规划一、十大开店原则1、符合发展战略、品牌战略、竞争战略2、经济效益优先3、进行充分的市场调查4、搞清城市规划。5、请专业机构，参与制定科学布店计划6、做好财务规划7、注重物业合同签订。8、研究当地收入水平。9、研究当地民俗文化。10、物流问题解决。二、开发新店布点要求1．年度开店数量2．范围选择战术3．开店条件的设计4．商业区选择5．立地布点战术(立地条件、布点顺序)6．零售网联结战术（单业态还是多业态）2014年百胜全球1850家，中国700家，印度150家，其中肯德基600家三、新店开发的业态选择商业零售业态选择有：杂食店、便利店、折扣店、超级市场、大型综合超市、仓储会员店、百货店、专业店、专卖店、家具建材店、购物中心、厂家直销中心、电视购物、邮购、网上商店、自动售货亭、电话购物、直销等。如餐饮业的业态选择有：快卖店（如傻子鸡店、连锁饼屋等）；快餐店（如马拉面，老家快餐）；专卖店（如全聚德烤，吴裕泰茶庄）；酒楼（九头鸟酒家、谭鱼头酒楼等）；饭店（如希尔顿饭店）。服务业的连锁分店业态由于提供的是“软”的服务，是专业知识、专业技能服务，可以说是专业店。如房地产中介服务的连锁企业我爱我家、天津顺驰、21世纪不动产、洗衣品牌福奈特等。四、开发新店的市场型态1、独立式店铺2、商业街3、购物中心、百货大楼4、大专院校5、交通枢纽6、写字楼7、医院8、军区大院9、公园、动物园、游乐园、纪念馆10、特殊地点。加油站，购物区、批发市场等案例阅读7-11的开店策略选址模式：居民区+交通便捷+重要单位和设施第二节商圈与商圈调查一、商圈概述1、商圈的含义商圈指商店的有一定地理界限的销售范围，这个界限就是以商店所在地点为中心，沿一定距离形成不同层次的吸引顾客的区域，这就是商圈。核心商圈70%次级商圈25%边缘商圈5%商圈测定的因素外部因素量的方面人口数、人口密度、家庭数流动人口数、客流规律零售业销售额、营业面积大型店状况交通装备及交通量质的方面年龄、职业、家庭人口构成收入水平、消费水平就业状况、产业结构城市规划、城市间关系竞争店、互补店的地区分布市政设施、商业街的规模内部因素主体方面店铺规模、业态商品配置、楼层构成及配置吸引顾客的设施状况，如停车场销售促进、营销及其组织活动状况附加因素文化、公共设施的有无2、商圈范围与测定3、商圈确定的方法（1）单纯划分法直接询问法——设立问卷间接调查法（2）经验法根据业态、位置、规模、出行方式、购买频率等划分按业态来设定商圈大型购物中心商圈——1个小时车程大型百货商店——半个小时左右车程超市——10分钟车程便利店——5-10分钟徒步路程。500米的范围。郊区的门店商圈较城市中心大社区超市商圈较小便利店没有边缘顾客商业中心的门店商圈范围较大表3－1，以日本为例超级市场位置与商圈范围位置徒步商圈范围自行车商圈范围小汽车都市300--500米700--800米-------郊外500米1500米3公里我国以2公里作为大小超市的划分界限表3－2超级市场规模与商圈范围（我国）规模面积（平方米）商圈范围小型超市500--2500步行10分钟之内中型超市2500—6000以下步行10分钟或开车5分钟大型超市6000以上驱车20分钟左右根据顾客购物出行方式设定商圈范围人们购物出行的方式不同，零售店商圈范围不同。出行方式越现代化、机械化程度越高，商圈越大，反之，越小。表3－3顾客购买频率与超市商圈范围位置每天购买每周3-4次每周1次都市300米500米700-800米郊外500米700-800米1500米3．利用数学方法分析、确定商圈①雷利法则（Reilly’lawofretailgravitation）②哈夫法则（Haff’slawofshopperattraction）①雷利法则（Reilly’lawofretailgravitation）式中Ba——城市A从中间地带吸引的交易量；Bb——城市B从中间地带吸引的交易量；PA——城市A的人口数；PB——城市B的人口数；DA——城市A到中间地带的距离；DB——城市B到中间地带的距离；②哈夫法则（Haff’slawofshopperattraction）式中j——某商业设施；Pij——i地区消费者光顾j商业设施的概率；Uij——j商业设施的效用；Sj——j商业设施的规模（营业面积）Tij——从i地区到j所需的时间；λ——随交通工具不同而变化的参数；Eij——i地区消费者光顾j商业设施的人数；Ci——i地区的消费者数量。二、商圈调查（一）调查的目的91了解优良立地的基本条件确立立地条件的三要素提高估算的精度人口数交通条件设施集客能力门店未来发展潜力集客能力卖场停车场等硬件（二）资料来源资料类别资料来源城市布局、发展规划资料城市政府、住宅局或城建管理部门人口数、户数资料城市政府、户籍管理部门或居委会竞争分布图实地调查、行业协会、工商部门竞争店销售业绩实地调查、行业协会、工商部门商业业态与格局的未来变化城市政府、行业协会（三）商圈调查的内容1、商圈潜力调查分析（竞争和饱和度）模型：人口数+客流量+客单价+消费频率2、城市结构调查模型：地域+交通+商业区+各项城市功能+城市发展规划3、竞争店调查模型：综合调查+商品能力调查+店铺设计调查+运营管理调查10个边缘集团北苑、酒仙桥（望京）、东坝、定福庄、垡头、南苑、丰台、石景山、西苑、清河10个边缘集团。两轴”即北京传统中轴线和长安街沿线构成的十字轴.“两带”是北起怀柔、密云，沿顺义、通州东南指向廊坊和天津的“东部发展带”，北京西部山区以及延庆、昌平等连线的“西部生态带”.“多中心”指在市区范围内建设不同的功能区和在“两带”上建设若干新城。北京将通过完善“两轴”，强化“东部发展带”，整合“西部生态带”，最终构筑以城市中心与副中心相结合、市区与多个新城相联系的新的城市形态。竞争店情况分析竞争店营业面积目标顾客商品构成价格策略促销活动店堂陈列竞争店数量调查商圈饱和度分析商圈饱和度分析是在竞争店分析的基础上，通过进一步的消费调查，计算出商圈范围内饱和度，并判断开店的有效性。商圈饱和状况的分析有两种方法：（1）商圈容量法。通过计算市场规模，确定所能容纳的超级市场面积。2)饱和指数法饱和度分析是根据成本效益方法，推出每平方米必须实现的最低销售额，然后利用饱和度分析法推算出能达到此指标的地区。饱和指数指现存店铺每平方米营业额，新建店铺可能使这一指数降低，一定要考虑待建和正在施工的店铺面积。看95页RFRECIRS饱和指数：(四)商圈调查的基本流程1．宏观上要对各种权威性的统计数字与资料的分析。2．实施对特定区域的市场调查。3．通过市场调查，筛选出具体的目标地点.4．对具体的地址要进行详细调查，做出优劣、适合性的具体评价。5、确认房产条件.（五）商圈调查报告商圈调查报告是连锁企业总部在企业店铺开发策略的指导下，对某一个预开店铺或已经开发的店铺的商圈进行调查所形成的为经营决策提供依据的书面报告教材96页。第三节连锁门店选址技术一、连锁门店选址重要性（一）影响经营目标的确定（二）是战略决策行为。（三）关系到门店的经济效益二、连锁门店选址应遵循原则（一）方便顾客购物的原则交通便利靠近人口聚居的场所人口居住稠密区、机关单位集中的区域符合客流规律和流向人群集散地段。案例：家电卖场聚首马甸区域。（二）有利于连锁门店开拓发展提高市场占有率和覆盖率有利于形成综合服务功能，发挥特色。万达的商业综合体有利于合理组织商品运送（三）有利于获取最大的经济效益三、连锁门店选址考虑的因素案例分析：麦当劳连锁店的选址策略以目标消费群为中心兼顾现实与未来讲究醒目不急于求成优势互动。101选址条件商业环境因素城市结构因素城市特点，如产业结构、政府机构、历史沿革、自然环境、风土人情、文化氛围等城市规划，如土地征用规划、市政设施规划等城市公共设施现状交通条件，包括公路、铁路状况，车站设施及交通主管部门等消费结构因素人口现状及动态，包括人口密度、人员构成、人口布局、人口的未来增减人均收入、消费水平生活方式、消费习惯、追求的生活方式、休闲及购物倾向等商业结构因素城市的商业结构商业的集中化程度及趋向，如商业街、购物中心等行业竞争关系，如地区间竞争、地区内竞争店铺选址因素位置条件邻近条件，包括附近的商业情况、道路情况、交通情况等用地条件，包括地理环境、法规条件等相对条件与竞争店的竞争及互补效应潜力条件商圈与购买力，包括购买频率、购买时间、采购距离等老师总结八大因素城市性质商业结构消费者位置对手商圈合作伙伴政府四、连锁门店选址的程序1．确认前提条件1102．根据目标顾客选择店铺所在的重心区域1113．落实最佳结合点4．选定具体地点五、详细的店址评估报告（一）店址的市场评估程序（二）市场评估报告的撰写85C（一）店址的市场评估程序1、搜集各项资料2、搜集消费者资料3、开车实地勘察4、区域对象访谈5、对既有店面经营进行分析6、可能据点的开发计划7、营业额与投资成本预测8、评估报告成文（二）市场评估报告的撰写1、商圈调查报告2、法律事务报告3、财务预测报告。113小资料分析便利店的选址技巧,114页85度c选址报告好利来选址分析店铺选址修订版本章小结李嘉诚说过：开店靠的是什么？是位置，位置，还是位置。俗话说：金角，银边，草肚皮。把握路口拐角的位置是开店的规律性选择。所以，必须把握5大环节：开店规划——商圈调查——店址评估——市场形态选择——店址选择。同时，也要把握10大要素：人口、收入、欲望、文化、交通、城市规划、政策、公众、对手、企业资源等。复习思考题1。连锁门店开发的原则是什么？2．连锁门点开发的市场形态有哪些？3．什么是商圈？商圈划分为哪些层次？4．影响商圈形成的因素有哪些？5．商圈设定的方法有哪些6．商圈分析调查的内容包括哪些？7．试述雷利法则的内涵。8．门店选址遵循的原则有哪些？9．优良连锁门店店址的标准（立地条件）是什么？10．连锁门店选址应遵循什么的程序？案例分析案例2-１北京翠微大厦的商圈分析案例2-37-11便利店选址策略