重庆缇香小镇二期售楼部_样板房选址_定位及开放计划_78PPT_XXXX年

缇香小镇二期售楼部、样板房选址、定位及开放计划二○一○年六月一、目标客群对于示范区的需求认知（一）目标人群特点分析（二）目标人群示范区需求分析二、竞品示范区（优质示范区）分析与启示三、项目自身特性研判（一）产品主题及核心思想（二）示范区定调（三）售楼处、样板房定位四、示范区打造建议（整体架构及流线）（一）城界界面系统1、城界界面系统界定2、信息释放重点（二）动线控制系统1、总体动线分析2、销售动线设置（三）节点营造系统五、功能区具体设计及包装（一）售楼处1、设计要素2、使用功能要求3、平面布局要求4、法式生活元素布置（二）样板房1、样板房选址、选择2、设计考虑因素3、装修设计建议4、工法样板间展示5、清水样板间展示（三）展示区六、开放计划目录目标客户喜欢怎样的示范区？思考一、目标客群对于示范区的需求认知（一）目标人群特点分析（二）目标人群示范区需求分析朔本追源根据客户导向原则从目标客群特征着手，去寻找答案思考一、目标客群对于示范区的需求认知（一）目标人群特点分析（二）目标人群示范区需求分析客群分析通过前期思考和分析，我们认为本项目的主力目标客群为“高端新体验型”（新兴富人）其次，“生活享受性”高端客户也是重要的目标客户群体一、目标客群对于示范区的需求认知（一）目标人群特点分析（二）目标人群示范区需求分析高端体验型客户年龄集中在35-40岁之间，有一定经济实力，以中小企业主及公司高管为主，以首次置业别墅者为主。他们的特征新富阶层，有一定经济实力；缺乏别墅置业经验，价格敏感度较高，产品品质要求不高；好追逐名利，情感性、面子性需求为主；消费性格比较张扬，希望体现身份感和地位感；喜欢宏伟、大气、漂亮、新奇。客群分析一、目标客群对于示范区的需求认知（一）目标人群特点分析（二）目标人群示范区需求分析生活享受性客户年龄集中在35-45岁之间、多为企业主，企业具有一定规模，以二次或多次置业别墅的改善型需求为主。他们的特征有钱，有闲，消费实力强，且乐于高端消费；拥有别墅置业经验，注重产品，注重生活品质和环境；消费性格比较严谨，要求较高，较细；喜欢田园、浪漫、漂亮、精致。客群分析一、目标客群对于示范区的需求认知（一）目标人群特点分析（二）目标人群示范区需求分析初步定调因此，我们首先初步确定项目二期示范区需要满足客户的调性——浪漫绚烂大气震撼恢弘冲击华丽精致一、目标客群对于示范区的需求认知（一）目标人群特点分析（二）目标人群示范区需求分析市面上哪些示范区拥有类似特征调性？延展二、竞品示范区（优质示范区）的启示（一）优秀案例分析（二）成功点强制记忆案例参考示范区龙湖江与城恢弘大气型强调气势感、景观界面开阔、大气，体现大尺度、大空间、大盘的感觉通过蜿蜒曲折的景观大道，进入项目，给人震撼感绿色草植的大量使用，体现项目调性，突出景观开阔、壮美二、竞品示范区（优质示范区）的启示（一）优秀案例分析（二）成功点强制记忆案例参考金科太阳海岸精致气派型示范区强调景观细节的打造，香樟、银杏等名贵树种，凸显项目的高贵品质，精致而气派社区景观和自然景观、天际线充分融合，浑然一体展示区把项目最具视觉冲击的景观发挥到极致，实现了视觉表现上的核心点突破二、竞品示范区（优质示范区）的启示（一）优秀案例分析（二）成功点强制记忆案例参考龙湖滟澜山和谐柔美型示范区自然与建筑巧妙融合，和谐、自然生长型的景观、冲击力的建筑、魔鬼化的细节，充分体现于滟澜山及龙湖的许多项目景观富有层次的搭配，充分体现了项目无穷生命力和感染力二、竞品示范区（优质示范区）的启示（一）优秀案例分析（二）成功点强制记忆案例参考中海北滨1号豪华阔绰型销售中心恒大金碧天下东原香山销售中心强调规模、宏伟、阔绰、气派，给人以震撼感、豪华感大体量硬质景观和铺装，满足露富人群消费虚荣，提升现场气场二、竞品示范区（优质示范区）的启示（一）优秀案例分析（二）成功点强制记忆案例参考销售中心常青藤缇香小镇个性特色型天景雨山前万科第五园销售中心除追求雄壮和壮观外，更强调个性化、艺术化、风情化充分展示了本项目的产品风格和特色二、竞品示范区（优质示范区）的启示（一）优秀案例分析（二）成功点强制记忆我们二期做什么样的示范区？回归三、项目自身特性研判（一）产品主题及核心思想（二）示范区定调（三）售楼处、样板房定位项目一期特性“法式”、“田园”、“城堡”回归三、项目自身特性研判（一）产品主题及核心思想（二）示范区定调（三）售楼处、样板房定位关键词——法国的田园生活意味着怎样的意向情感？浪漫质朴回归宁静优雅淡泊真实放飞艺术绚烂自然感性情趣悠闲三、项目自身特性研判（一）产品主题及核心思想（二）示范区定调（三）售楼处、样板房定位——法国的田园生活意味着怎样的实体景观？薰衣草城堡教堂向日葵普罗旺斯酒窖法国梧桐葡萄酒风车马场关键词三、项目自身特性研判（一）产品主题及核心思想（二）示范区定调（三）售楼处、样板房定位我们二期需要怎样的精神境界？溯源项目二期产品特性：法式延续、田园升级、精致文化传承三、项目自身特性研判（一）产品主题及核心思想（二）示范区定调（三）售楼处、样板房定位核心思想项目二期核心思想和主题第一，精神延续，文化传承。坚持一期的法式风格和田园主题，二期予以延续和传承下去。第二，延续差异，惊喜不断。项目一期已为重庆别墅市场带来惊喜，突破了新方向，并树立起田园别墅旗号，二期应延续此方向，给市场新的惊喜。第三，田园升华，不断升级。二期相对于一期，不仅产品，营销概念和田园主题上也应有新的突破，田园精神应进一步升华，进一步升级。三、项目自身特性研判（一）产品主题及核心思想（二）示范区定调（三）售楼处、样板房定位——结合重庆环境和别墅市场实际，我们心中的二期示范区调性（忘情的法式田园生活）——田园、浪漫、精致、格调、具有冲击力。。。元素（纯正的法式田园场景）——教堂、酒窖、葡萄、梧桐。。。定调三、项目自身特性研判（一）产品主题及核心思想（二）示范区定调（三）售楼处、样板房定位体现大盘气势和田园气息景观示范区应大气、恢弘、浪漫、精致给予客户强烈的视觉冲击强烈的心灵震撼强烈的购买动力和信心支持定位景观示范区三、项目自身特性研判（一）产品主题及核心思想（二）示范区定调（三）售楼处、样板房定位景观示范区示意图三、项目自身特性研判（一）产品主题及核心思想（二）示范区定调（三）售楼处、样板房定位延续浪漫法式田园风格延续城堡式风情化、异域化、个性化路线销售中心建议做成教堂或庄园式特色建筑使其再次成为重庆别墅市场售楼部的一颗奇葩销售中心定位三、项目自身特性研判（一）产品主题及核心思想（二）示范区定调（三）售楼处、样板房定位销售中心示意图三、项目自身特性研判（一）产品主题及核心思想（二）示范区定调（三）售楼处、样板房定位如何打造我们的二期示范区？四、整体架构及流线（一）城界界面系统（二）动线控制系统（三）节点营造系统五、功能区具体设计及包装（一）售楼处（二）样板房（三）展示区1.城界界面系统白彭路、嘉兴路沿线，对外树立项目形象和气质。以行道树、景观墙、导示系统表现为主。由外到内导视系统设置，醒目、清晰。动线过程规范、有逻辑。按照客户认知情绪进行重要节点氛围营造。整体架构及流线2.动线控制系统3.节点营造P城界界面系统ART11.项目范围概念城区进入社区，是两个相对独立的区域范畴，存在着地域、功能及人群活动内容的差别。通过道路建设和建筑体实现两者衔接。2.城界系统信息释放重点进入项目的视觉范围，此界面上信息释放必为项目的实体化形象标志，第一时间给消费者的是项目案名与感官觉察。3.城界部分信息释放点选择道路交通要道，沿路绿化带，临道路楼体。整体架构及流线三期信息释放范围项目地块东临白彭路，北连成渝高速和华福路项目地块南面由城市界面经嘉兴路转入项目道路南面经嘉兴路进入二期地块，直通售楼处售楼处渝滇高速（规划）二期三期地块一期四期地块1.城界界面系统——信息释放重点二期三期地块一期四期地块信息释放重点-灯杆道旗地块东侧白彭路段、南左拐进入嘉兴路，主要设置灯杆道旗即展现项目形象、传达项目信息，同时起到导示功能灯杆道旗与项目风格相搭反映项目品质和调性白彭路嘉兴路示意图片1.城界界面系统——信息释放重点信息释放重点-行道树地块东侧白彭路段已有绿化防护带但树木遮挡较差、建议增植行道树，以遮挡视线，让整个示范区和公园达到若即若离、若隐若现的远观视觉效果嘉兴路两侧因围墙遮挡效果好，不必做行道树特殊处理香樟大道两侧同样仅做景观自然处理，不做刻意包装，原味呈现天然的自然景色，左侧可做艺术矮墙嘉兴路行道树白彭路行道树香樟大道1.城界界面系统——信息释放重点江与城东桥郡示意图片信息释放重点-景观围墙景观围墙隔断、宣传和导示作用嘉兴路右侧紧挨项目工地，在已有围墙基础上做包装、做推广香樟大道左侧可做艺术化矮墙，以提升景观效果1.城界界面系统——信息释放重点信息释放重点-精神堡垒在社区外围，自嘉兴路进入小区路口设置项目标识性象征——精神堡垒精神堡垒需体现出项目品质和异域风情特征以钟楼形式设计精神堡垒，别具气势感和尊贵感在白彭路至嘉兴路的转角处设立精神堡垒作用的的项目导视牌示意图片售楼处精神堡垒嘉兴路进入小区路口1.城界界面系统——信息释放重点P动线控制系统ART21.动线控制由城市道路进入示范区前，示范区道路等各区域节点控制，重要节点氛围营造，明晰、顺畅。动线过程规范、有逻辑。2.整体动线信息释放重点城市道路形象树立——示范区道路项目形象树立——示范区指示系统——售楼处周边。3.看房动线设计要点秉承距离和时间适度、沿途景观可看、往返经过售房部的原则进行考虑，到达动线、参观动线、返回动线的具体设计要点考虑。2.动线控制系统——总体动线分析三、销售动线设计\看房总体动线到达动线客户经白彭路、嘉兴路到达项目，从入口经一条景观大道蜿蜒曲折到达售楼处。参观动线客户从售楼处出来，乘电瓶车前往，电瓶车环道将绕公园（如图），到达样板区和样板房参观。返回动线客户从样板房参观完后，可乘电瓶车返回或步行返回，步行可绕公园自由参观，自行选择路线，但随后经唯一的出口返回到售楼部。看房通路设计原则路程和时间适度沿途景观可看往返经过售楼处公园销售中心样板区到达参观整体看房动线图2.动线控制系统——总体动线分析三、销售动线设计动线设计考虑入口设立门楼，两侧呈现大片特色景观，客户一到达项目，其视角和心理受到第一次震撼冲击；看房沿途进行重点布景和包装，让客户在看房前就已形成充分的印象和好感，使购买信心得以增强；客户必须凭看房卡看房，节点处设置保安等工作人员，避免客户不进入售楼处就前往样板房看房；通过道路设计和引导，使客户看房及看房返回最终都经过售楼处，避免客户看完样板房后就离开。五道接待程序项目入口设置保安亭，保安进行客户首次接待并作道路指引；客户到达售楼处停车，售楼处保安进行第二次接待，并辅助客户停车；客户进入售楼处，置业顾问进行正式销售接待；客户从售楼处前往看样板房，在样板区入口保安接待并作样板房指引；客户到达样板房，样板房管理员接待看样板房。公园销售中心到达参观整体看房动线图2.动线控制系统——总体动线分析样板区销售中心1234675动线设计具体要点①地块东侧白彭路段增植行道树，以遮挡视线，让整个示范区和公园达到若即若离、若隐若现的远观视觉效果②嘉兴路至香樟大道路段，由于两侧原始植被景观效果不错，因此景观仅做自然处理，不刻意包装，在入口处做精神堡垒设置预留③香樟大道两侧同样仅做景观自然处理，不做刻意包装，原味呈现天然的自然景色，左侧可做艺术矮墙④此处为一个重要节点，可考虑设计一标志性形象，如某种形式的门楼，同时需体现出项目及公园的名字和logo，另外，整个项目的所有标示系统需研发进行统一考虑⑤电瓶车环绕公园看房，看房动线如图，因此在售楼部、样板区两处考虑电瓶车的停放点⑥在露天剧场（右图黄色线框）南侧凹槽地方做叠水设计，在样板街区前方设置一景观水池，让水系在此汇集，使样板区的景观效果得到提升，增加客户停留的时间⑦蓝色框样板区，建议入口处有开敞景观，后院与公园之间的过渡