2017泰禾上海院子提报-提案报告

这是一个豪宅井喷的年代也是一个豪宅气质缺失的年代不是在卖价格而是坚持为这座房子，找到欣赏它的人豪宅的白羊观：豪宅的背后，是独特的气质，以及所对应的生活方式白羊广告一家擅于营造豪宅气质的整合机构赋予高尔夫大宅从2004年观澜湖高尔夫大宅到2014年佘ft高尔夫一号岛大宅豪迈气质老虎伍兹与麦克罗伊在海口观澜湖对决。观澜湖观澜湖归来，天下没有别墅2004年-2013年；大宅面积：1600㎡（独栋）；曾荣膺“中国第一豪宅”称号；刘长东先生2005年，以1.3亿购买独栋，创造当年中国最高售价记录；见证中国大宅元年；高尔夫世界杯罗塞尔·诺克斯（2015世锦赛·汇丰冠军赛冠军获得者）汇丰冠军赛佘ft高尔夫中国首个会籍制高尔夫住区FROM2014TOTHEPRESENT2014年至今：赛事-品牌-大宅大宅面积：1500㎡独栋，总价约1.67亿业主：郭广昌、周文龙、艺术家张洹等王者气质汤臣一品中国豪宅的脊梁2014年-至今主力户型：434-1206㎡2015大陆市场唯一均价20W+的网签项目持续创造中国大陆单价、总价全纪录业主：刘益谦、徐翔、孔卡（租）等文脉气质华侨城苏河湾世界级城市复兴案例2013年-2015年塔尖住宅：280-332㎡，均价16万（刘翔购买）滨水独院：297-723㎡，（郭敬明购买）傲世气质2015年-至今主力户型：260㎡最高成交价20万+新鸿基·滨江凯旋门滨江豪宅标杆，亚洲十大豪宅艺术气质2015年-至今主力户型：74-172㎡均价约15万瑞虹新城·悦庭上海滩首席艺术豪宅2016年初权威发布，上海豪宅成交TOP3擅于营造豪宅气质的背后源自对地段、产品、客群的精准把控最终形成独特的品牌资产正式进入上海院子时间【一个故事】陈凯歌与陈红同去参观北京院子，生于北京的陈凯歌非常喜欢，而毕业于上戏的陈红则并无太大感触。无法回避的地域尴尬是某些人的沸点，却是另一些人的冰点《易传·系辞上》：形而上者谓之道——院子文化形而中者谓之用——院子功能形而下者谓之器——院子形态泰禾落子上海的首个院子系产品显然，是一场自上而下的心智占领如何让风靡京场的院子，在洋场被认可？本案课题壹上海居住变迁史石库门兴于1890-1924年之间为解决太平天国时期大量涌入上海的周边流民住房问题，外国人兴建了这种结合欧洲连立式住宅和中国四合院的里弄住宅新式里弄兴于1920-1939年之间脱胎后期石库门里弄，以铜铁栅栏代天井变成开敞式小花园。建筑空间由封闭转向开放,算作1.0版本花园洋房花园洋房兴于1925-1948年之间伴随对生活私密性的更高追求，从新替“石库门”，围墙被低矮栅栏代替，式里弄衍生出花园洋房，告别联排形式，花园更大，房间更多，真正独门独院。是当时上海滩头面人物首选“花园洋房、独门独院”其实就是上海的“院子”是上海人对于居住的最高追求那个年代的风云人物，都有一座花园洋房匹配身份宋氏花园&宋氏家族（1918）一座影响了半个中国的花园别墅是蒋宋爱情的见证，更是“家国政治”的开启贝祖诒&贝氏老宅（1934）当时上海最具品味和格调的花园洋房“黄金风潮案”让他黯然谢幕，建筑美学的理解却得以继承上海买办&Twinsvilla（1921）浓缩了近一个世纪上海东西方文化的花园别墅百年前的名流社交场，百年后依旧如初杜月笙&杜公馆（1926）亲历上海滩风云际会的石库门花园洋房门外，他是名震上海滩的“杜先生”，门内，他是柔情似水的“杜郎”梅兰芳&“梅华诗屋”(1933年)改写戏剧艺术表现的西班牙式花园洋房在这里的“蓄须明志”,成为抗日时期一段佳话那个年代的社会精英，对“独门独院”情有独钟四明邨（金融界中坚）四明银行董事长孙衡甫建造，最早的住户多为四明银行的高级职员。此后，陆陆续续搬进了些“大老板”：有的开办商行，有的经营汽车行……这些居民们都具备比较高的素质和良好的经济条件。南昌路段（演艺界明星）南昌路是上海著名的淮海路南边的一条历史悠久的安静的马路，众多电影明星在此居住，比如赵丹、叶露茜、应云卫、白杨、王汉伦、魏鹤龄等。永安里（文艺界名人）永安公司老板郭琳爽投资建造，住户多为永安公司的高级职员，其后舞蹈家陈爱莲、矛盾、叶圣陶、沈伊默、丁玲等艺术界杰出人士陆续入住。一直沾着贵气的院子，在京场与洋场到底有何不同？开合气派临街内敛闹中取静孤直松柏耸立灵秀四季花开官贵达官巨贾精英各界领袖坚实院墙高筑柔软春色满园因贵而不同建立本土化的“院子语系”就尤为重要这个“院子语系”就是解决从贵气，到贵在的问题贰决定我们是谁的，除了我们自己，还有对手1000万级－2000万级静安府待定，93-135㎡，3-4房瑞虹新城悦庭待定，83-172㎡，1-3房大宁金茂府待定，110-165㎡，3-4房，2套房翡翠雅宾利8.5万/㎡，186-307㎡，3-4房,2套房中粮天悦壹号10万/㎡，180㎡，2+1房，220㎡，3+1房,2套房嘉御庭13万/㎡，166-197㎡，3房，200㎡，3+1房,主卧套房淡水湾花园二期11.6万/㎡，172-248㎡，3-4房，主卧套房九龙仓滨江壹十八3000-3700万/套，5房，2套房本案翡丽甲第9.3万/㎡，146-240㎡，3-4房，复式4房2套房阳光城滨江悦待定，105-155㎡，3-4房八埭头滨江园待定，110-250㎡，2-4房,2套房万科翡翠滨江10万/㎡，210㎡，4房，2套房泛海国际住区代售，180㎡，3房古北名都城8.9万/㎡，162㎡，3房，217㎡，4房,2套房格力前滩楼板价65832元/㎡上海千万级豪宅分布滨江之所以贵，贵在“对浦江资源的占有”与滨江/城央豪宅PK关键在“稀缺感”的比拼“价值感”的丰满梳理价值前们感受一下外界的非议本案价值体系梳理StrengthI实力中国人居文化倡领者，亚洲国宅教父●20年坚持“文化筑居中国”品牌理念不改初心●2015年销售额全国第22强，闽系房企第一；企业综合实力、品牌价值位居全国前30强●旗下“中国院子”作为唯一具备中国特色的豪宅挺进“亚洲十大豪宅”前三AncestryI血统泰禾顶级产品系，中国门第大宅典范●“9城12院”全国布局，每一处皆为城市豪宅标杆●泰禾院子系成功实现“品牌输出”，成就中国传统文化人居的闪耀标杆LocationI地脉紧靠中环，但并不简单的去绑定中环而是挖掘土地本身价值，赋予本案更纯粹的稀缺属性百年前铜江湾人文滋养，民国礼宾重地●上海市郊四大名镇之一，100年前商贾云集的“铜江湾”。●重要宗教胜地，包括基督教堂和佛教寺庙等不同信仰朝圣地●文人云集，新思潮百花齐放，新式学府集中涌现●民国“大上海”计划核心区域，当时接见外宾政要的首站底蕴第三代生态国际住区，北中环重要功能组成区域●继古北、联洋碧云后的第三代国际住区●《上海市杨浦区城区总体规划》明确提出新江湾要建成“一中心、一发展带、两轴线、五功能区”的规划格局。格局黄金中环，5年内容积率最低的住宅用地绝版●黄金中环：受益于上海要“建设国际金融中心和国际航运中心”政策导向，五角场与中环商务区共同构建了中环“黄金走廊”。《上海近5年土地成交情况》数据来源——世联行土地成交数据SupportingI配套●五角场城市副中心积聚的万达、百联等高端商业配套已达65万方商业坐拥65万方五角场商圈，10个新天地商业体量70万方都会罕有绿境，7个复兴公园大小●上海1.2万方绝版原生湿地，70年未经解封，真正“天然绿宝石”●安徒生公园、黄兴公园、共青森林公园三大绿肺遍布周边●700余种野生动物，30余种稀有鸟类自在其中公园高端全学龄教育资源，上海首屈一指的书香胜地●复旦、同济等14所知名学府环伺●中福会幼儿园、同济附中、复旦科技小学等6所中小学、7所幼儿园在侧教育“五横四竖”节点，零距离黄金线路L10●出门即是10号线地铁口殷高东路站，串联外滩、豫园、新天地、淮海路、古北等上海知名坐标。●放眼上海，升值潜力巨大的“地铁口不动产”十分稀缺。交通●新江湾构以“五横四竖”的规划格局筑路网系统外滩人民广场古北新天地虹桥本案五角场18号线（规划中）10号线SpecificationsI规制上海经典居住形态，井然街道尺度宜人●老上海弄堂居住文化的完美再现，根据居住业态合理划分●内院外街，宽街设计，形成“静街深巷”的居住意境肌理上海首例定制化朝向，完美迎合季风气流●根据上海季风气候对生活的细微影响，特设计了南偏西20°-南偏东25°的建筑朝向方位上海首个东西入户设计，真正私享独门独院●打破东西相拼的联排形式，采用南北双拼，彰显独立入户的尊贵居住感受范式GardensI园制●局部营造日式的禅意场所，打造纯粹、静谧氛围●售楼处借鉴东南亚风格，通过色叶植物、精致水景等营造酒店式度假体验格调东方禅意风情，璞丽/文华东方式园林设计五进式归家院落，十字中轴皇家礼仪从正门，经由中轴景观带、中轴线换节点、里坊景观带，入户庭院五不同风景十字形景观中轴线设计礼序一进正门二进中轴三进下沉庭院四进里坊五进家院五重垂直绿化体系，下沉式气派景深仪仗四季草花●朴树、香樟、榉树、樱花、乔木等十余种绿植构成最高15米的垂直景观●中轴下沉式设计，营造尊贵观感3-5M樱花、红梅整形灌木12-15M水杉、朴树8-9M榉树宫廷园林御用材质，皇家造景功法●铜、木、石标准宫廷园林选材●精湛包铜工艺和大面积镜面水景，营造尊贵游园体验规格BuildingI建制海派新中式，“东风西渐”的国际人居●传统中式瓦顶设计+西方大理石挺括立面●木条纹铜板装饰+海派洋房雕花原石门头风格甄选进口石材，五种不同材质构筑●进口石材塑形●陶土、木材、铜板、原石、黄岗岩五种材质筑屋选材178%超高附赠率，扩围生活更多享法●附赠阁楼、挑空、地下室共计327.57㎡奢阔面积手笔ScaleI度制●滨江壹十八236m2明星户型的客厅面宽也只做到了5.1m广度6.5m罕有全明横厅，视界由此极致延展客厅与庭院无缝连接，强化人之间的情感沟通●客厅与庭院无缝连接，自然更迭尽收眼底深度明四套房奢适居感，海2000万级豪宅绝无仅有●放眼上海2000万级豪宅，大多为2套房，极少数3套房，而几乎没有全四套房豪华配置礼度5米挑高地下室，罕有全明独特设计●采用独特设计手法，实现真正5米挑高的全明地下室高度实力血统地脉底格绝蕴局版配套商公教交业园育通规制肌方范理位式园制格礼仪规调序仗格建制风选手格材笔度制广深礼高度度度度品牌泰禾地段上海产品院子这是正被重估的土地，这是正被重识的院子，更是“久违上海的稀贵生活所在”定位贵胄所在新江湾蓄势待发的可期未来奢雅所在有别于西洋建筑群的中国风韵身份所在“有天有地”带来的尊贵生活居感定位新江湾海派新中式独门独院贵胄所在新江湾蓄势待发的可期未来奢雅所在有别于西洋建筑群的中国风韵身份所在“有天有地”带来的尊贵生活居感叁财富顶层稳定资产层新资产层富裕市民阶层普通市民阶层(社会结构体系模拟图)本案目标客群阶层划分权力顶层本案的市场地位与产品价值决定了目标客群的阶层取向，他们来自于社会经济体系中接近峰层的稳定资产层（部分来自于新资产层）。在积累财富的过程中，他们已经进入到了财富的稳定期。他们此时处于获得社会认同阶段，需要一定的身份标识形成优越感，也即“低调的高调”。“靶心”共性——区别于中端客群的地产消费观内敛刻意的内敛低调，希望通过产品本身来彰显身份，无需过多表达敏感他们对产品单价敏感度较高，选择面虽谈不上大而全自信对中西文化兼容并蓄，并对中国博大的传统文化充满自豪果断强调物超所值，而非物美价廉，当心理预期远超项目实际价格，会尽快作出决定苛刻对性价比并非泛泛而谈，而是要落实到具体细节，通过细节衡量整体有什么样的人，就有什么样的价值观，才会选择什么样的房子KV