北京爱琴海项目前期规划亮点及经验分享

北京爱琴海项目前期亮点及经验分享上海红星美凯龙商业管理有限公司76主要内容一.规划设计篇1.餐饮商户独立送排风系统的规划设计考虑到餐饮商户的特性，从设计之初既要求每家餐饮商户均为“独立排油烟管道”，从启始就规避了串味、责任界定的问题。同时，依据招商业态的确定，对烧烤类、火锅类的商户，在前厅就餐区域同样规划了排风管道，为后续经营提供了便利。建议：鉴于即将开业及筹建中的项目，屋顶均设有草坪、高尔夫等场所，故此无论采用“独立式排风”还是“公用式排风”，尤其是后者，在油烟净化器、排油烟风机的选择上，均需重点考虑设备的性能品质，以避免出现的油烟对其的影响。(如：可在用新型组合式等离子油烟净化器)2.主力店独立空调系统的规划设计a)鉴于主力店多为“娱乐”业态，其营业时间与购物中心营业时间不同，若使用大厦中央空调系统，势必对双方的能耗成本造成极大的影响，故此对于相对独立的主力店采取了独立空调系统的设计方式，针对本改造项目，既便利了商户的使用需求，又解决了现有系统对改造而言的制约。即：高尔夫3000㎡，采用格力螺杆机；影城5500㎡，采用克莱门特螺杆机，KTV5500㎡，采用的数码多联机。b)冬季统一使用大厦集中供暖。高尔夫、PORORO影城KTV83.餐饮商铺空调系统改造购物中心与大卖场的区别在于，购物中心以独立单元为主，相应的其空调、机电等设备设施的布置也随之按独立单元进行规划设计。但北京爱琴海项目由卖场调整为购物中心模式，现已分为若干个独立商铺，故此需对空调、机电等预留条件重新进行分配，尤其是餐饮业态，以避免后期运营出现串味、无法独立控制的问题。故此对四五六层的空调系统全部调整为“风机盘管+新风”的形式。94.室外广场的规划改造门前广场作为购物中心的脸面形象，务必进行系统的、专业的规划。北京爱琴海项目在先天条件不足的情况下，经过与市政的多次沟通，在现有广场的基础上外扩，加大硬铺装面积，由原2100㎡扩至4200㎡，与市政绿地进行充分整合，既保留了市政绿地的规划，又满足了我司的门前广场的需求。建议：对广场各面预留“多经点位电源”，既可满足日常保洁需要，又可满足广场活动的需求。原现场原现场原现场改造后现场原规划设计方案现实施规划设计方案5.玻璃幕墙的规划改造北京爱琴海项目原规划为家居广场，外立面的设计为“鸟巢铝框”的设计形式，无法体现以“爱琴海”为主题的购物中心理念，经集团领导多轮研究讨论，最终确定更换为双层折板玻璃幕墙，凸显了“海洋”的主题，成为了地标性建筑。改造后夜间照明效果建议：玻璃幕墙的设计虽提升了项目的“日间”关注度，但在夜幕降临时，整体建筑的亮化效果与日间反差较大，另幕墙爪件对幕墙效果也有影响。故此建议在今后的项目规划中重点考虑夜景照明的效果，尤其是合图效果。改造后白天效果6.圆弧区增加遮阳帘设计现采光顶无任何遮阳设备，对冬夏季能耗损失较大。建议：出于节能及安全考虑，所有玻璃采光顶建议增加遮阳措施，增加“外遮阳”，并带有遥控装置。现采光顶外现采光顶内7.停车场及管理系统的规划设计各购物中心普遍存在的问题是顾客停完车好后找不到自己的车辆，北京爱琴海项目为规避此种现象，在设计之初即采用“空位引导系统”“反向寻车系统”功能，结合车道分级液晶显示屏，引导顾客停至空位区域；顾客在购物结束后，通过电梯附近的查询机上输入车号，系统提示车主停车区域、当前车主位置、车辆停放位置以及中央收费处和停车场出入口等信息。由于现有停车场车位499个，在客流超过3万时即不能满足现有使用要求，造成室外交通拥堵，车流缓慢。建议：动线、地坪、引导、标识等各系统必须合图8.无线免费WIFI系统的规划设计无线网络无处不在，人们也离不开网络，故此在设计时对公共区域进行全面覆盖，且免费开放，避免了后续增加对精装的破坏。同时，在此系统平台的基础上，引入“猫酷”系统，为后期安装各种APP客户端提供便利条件。建议：购物中心全覆盖，现场只在公区安装，商铺内未安装。（即：公区+铺内）9.弧形LED大屏的规划设计LED显示屏现已作为了购物中心的标准配置，但北京爱琴海项目360°环形屏幕，在北京各购物中心均属“独一无二”，在开业后收到各同行的赞誉，甚至争相询问、效仿。特点：可分屏播放不同内容文件，加入多种插入效果，个别文件延长播放时间，LED可播放格式图片格式JPG，视屏格式要求采用WVA格式，三块大屏可以分别播放不同内容，也可以播放同一个内容。（如：图片停止不动，视频可循环播放）缺点：不具备现场直播、播放有线电视功能；文件兼容性不好；无法同时播放同一视频（三屏合一）；无音频播放、分辨率低；LED底部未做装饰处理；显示屏不能遥控自动升降。LED屏10.儿童卫生间的规划设计儿童消费如今越来越成为各购物中心追捧的方向，且已成为主力的消费群体，故此配套设施的规划设计的周到与否将成为购物中心比拼服务品质的细节体现。例如：在洗手盆及便池的高度设计上按照“人体工程学”的标准及要求进行设计、施工。11.配电系统改造的配合改造项目的难度在于，既要满足招商的需要，又要考虑现有设备的负荷能力，尤其是配电系统，不像新建项目可以按需予以规划设计及预留。北京爱琴海项目由于经营模式的颠覆性改变，对用电需求有所大幅度的提升，甚至通过数据分析，已远远超出总配电负荷。鉴于此种情况，建设中心设计部连同设计院，现场勘查各配电系统，结合商户需求，重新对现有各配电室的配电负荷进行整合、分配，避免了因设备原因影响整体招商的不利后果，以及配电增容的风险。复盘会附件资料\S2低压配电系统图（根据地产提资要求修1）-Model.pdf293012现有扶梯无变频控制，或不具备实际变频功能（仅为“启停“控制，无“变频运行”功能）；观光梯冬夏季冷暖反差明显、舒适感不佳。31建议：考虑到后期运行成本，建议所有扶梯增加变频器；观光梯内部增加空调；所有直梯具备“分时段选层停靠”的功能，同时软硬件配置具备后期升级条件。3276主要内容二.现场施工篇1.钢结构改造①由于原建筑对挑空区进行了大面积的设计，对购物中心的业态分布及面积利用造成了很大的制约，故此建设中心对其进行了大面积的拆改，尤其是对S2，1-6F圆弧收缩；S3的5F、6F整层进行了结构加固工作，确保了商家的工程需求。②鉴于钢结构工序、工艺要求较高，改造时间较长，在今后的工程中，建议统筹安排时间及工序要求，以确保商家的按时进场及开业。例如：在实际加固过程中，对个别商户的进场造成了一个月的延迟。2.主力店交场的及时性及界面①除上述的工程加固外，各商家尤其是主力店商户的工程条件各不相同，但经过与工程部的沟通，甚至在上海进行专项对接，最终排除万难，求同存异，如期交付了场地，并对场地进行了清洁，从而确保了最终一次性交场的顺利进行。②在施工过程中，由于双方界面划分、工艺要求，以及意识方面存在差异，导致部分工期有所影响，例如：影城台阶工艺要求、墙面/孔洞收口封堵；设备末端施工、设备调试等方面。复盘会附件资料\院线工程技术条件界面（2013.02.21）.docx3.标识系统施工①在施工阶段，标识方案设计需提前与施工单位进行对接交底，避免方案与实际施工工艺脱节，或设计和制作单位由一家公司完成，以确保方案与工艺的结合。每个单体需进行打样制作，在现场进行确认，使单体和现场完美结合，之后在进行批量生产。排版图册需多个部门配合（招商、市场，物业等），保持信息的正确性，提前介入，能保证排版的效果及质量。②在室内装修施工阶段，机电专业施工必须与精装施工紧密配合，预留电源及网线线路必须保证能通电使用，施工点位必须与标识预留点位相一致，不能出现有电源线不能通电及预留电源太短不能与标识电源线相连接。③公共区域导引指示牌的尺寸，要求施工单位现场打样确定；现场安装实样现场安装现场安装安装效果现场安装施工前打样现场核实标识排版审核图册排版审核76主要内容三.招商对接1.业态规划10月接场后随即开始对招商业态规划的讨论，就业态定位与现有工程条件的对照，提出工程意见，以避免后续招商工作开展后因工程问题制约招商进度。例如：业态楼层位置规划、商铺分割、配套设施调整等（消防、水电、土建等）。业态布局定位后，与精装设计公司就商铺分割、公区配套设施随动调整等进行讨论、变更。例如：动线、公区分界、地下车库出入口增设置玻璃雨篷、店招、导识等。业态布局定位业态布局定位地毯木地板地毯，木地板原分布于3、4、5、6层局部,现结合业态情况，与其它公共区统一铺装材质和风格。原动线4米现动线5米一层圆挑空封板（2#挑空）五层六层方挑空封板（1#挑空）地下车库出入口雨篷店招2.商铺条件：依据最新业态，根据经验重新核算、预估各商铺预留的工程条件，提前与各设计部门进行沟通，为后续配合招商中心的商户谈判及进场提前做好准备工作。原则上以预留工程条件为主，针对商户超出部分，索要具体明细进行核算，确实需要增加的，酌情调整；针对于无理要求的，不予支持，或以签署额外补充协议（即：需求与实际存在严重偏差时，大幅度提升惩处力度）进行要求。复盘会附件资料\附件D-星巴克场地设施技术条件-标准版（20130602回复）.doc3.商管工程部、项目公司、设计院、商户之间有效沟通就与商户对接后的《工程技术条件》，提报项目公司、设计院进行研讨，必要时约商户召开专题会共同商议确定。76主要内容四.商户二装篇1.交场签收：商管与项目先行预验收，对相应的工程条件加以标注，按《交房标准》、《工程技术条件》验场，包括：预留位置、参数标准、空调设备、消防设施等；招商、工程、商户，三方针对《交场条件》验场、接收；现状交场，现场清点铺内设备设施。复盘会附件资料\商铺交铺标准（项目）.xlsx针对商户提出的面积差距，工程部不负责“合同面积”的核准，在确认非工程提供图纸错误外，其他问题一律由招商人员解答；面积测绘图纸2.现场管控：制定运货通道及卸货区，发生变化时，及时沟通；商户提供《装修工期计划表》；商管公司对进度、材料进行管控；双方提前确认与主系统对接的部位及要求；消防系统对接须提前通知商管公司协调；各系统调试，需提前通知商管公司配合；3.主力店的管控：①前期与商户的对接：②商管公司“招商”、“工程”，主力店“拓展”、“工程”四方专项对接，共同确认《交场条件》，作为改造的依据，避免后续出现的扯皮；③主力店及时向商管公司提报相关设计图纸，并进行技术对接；④商管公司对主力店对接之初，提供其《装修手册》，要求其按手册标准进行设计、选材；复盘会附件资料\封面封底.jpg⑤前期与项目公司的对接：就签订《主力店工程交场条件》，与项目公司设计部进行对接、沟通，必要时召开专题会，商户、商管、项目三方商议、研讨；商管公司及时将沟通结果反馈至商户，以便其调整、商议设计方案；4.非主力店商铺的管控：对内培训：强化工程技工的培训，对相关人员就“分工情况、检查内容、沟通技巧、工作流程”等方面进行不断的培训，使之熟练掌握；对外协调：在商户出设计图纸之前，由招商营运部组织商户进行装修专题会，要求“商户负责人、精装设计人员、工程负责人”到场，就“装修流程、材料选型、重点关注项”进行沟通、明确；5.图纸、资料、店招审核审核图纸的临时性调整：结合招商业态、进度、开业时间，适当调整商铺提交图纸的要求，例如：餐饮商铺在仅提供“平面图、隔墙图、材料表、施工进度表”等主要资料的情况下，可以先行进场，在施工过程中提供《装修手册》中要求的其他图纸（在施工进展到该工序之前提供）。商铺店招、店面，公区导引指示牌的审核：根据商户提报的立面图、效果图，分析店面玻璃是否保留，及时与招商人员沟通、签确，以便及时转发项目部；商铺店招，由营运部或市场部PS到一起，经公司领导班子讨论后确定；商铺店招的高度比例，协调项目公司现场打样确定；店招审核店招施工图纸6.材料管控：特殊材料的把控：北京项目结构楼板的特殊性，不建议使用“土建隔墙”，故此均要求采用“轻型防火材料”。与设计人员提前联系、沟通，确定当地供货状况及基准价格，对其提供的样品，与消防施工单位进行沟通，确定符合当地消防验收部门的要求。重型装修、装饰