嘉善某商业项目调研分析报告

走进嘉善嘉善是杭州湾地区接轨上海的第一站，中国区域经济发展最快的上海、杭州、苏州“长三角”经济区枢纽，受到上海、浙江、江苏三地辐射，房地产市场同时吸引三地投资客。嘉善位于被誉为“中国经济发动机”、世界“第六大都市圈”的长三角中心位置。浙江省北大门，沪浙“桥头堡”。地处太湖流域杭嘉湖平原，江浙沪两省一市交会处，全县总面积507.68平方千米。2012年，全年实现地区生产总值345.77亿元，增长8.5%，人GDP14676美元。城镇居民人均可支配收入36405元，农村居民人均纯收入18496元，分别增长13.2%、12%。嘉善主要经济产业为：电子信息、精密机械、纺织、食品。是全国综合实力百强县之一。嘉善城区东距上海市中心80公里，大虹桥商务区60公里，西至杭州110公里，南濒乍浦港35公里，北接苏州85公里，处于长江三角洲的中心地带。嘉绍大桥嘉善有着优越的交通条件现有沪杭铁路、沪杭高速铁路、沪杭高速公路、申嘉湖高速公路、杭州湾跨海大桥北连接线、嘉绍大桥等多条高速公路连接上海、浙江、江苏全境。亭枫高速连接线、嘉善姚庄镇到上海枫泾镇将进行轻轨9号线延伸的规划建设，将为嘉善形成了完整的地面交通网络。320国道穿境而过跨海大桥北连续线二期有望于2013年开工建设，届时嘉善将成为长三角的交通节点，区位优势将更为显著，与上海、苏州、杭州、宁波这周边4大城市的互动将更为便利。交通便捷高铁效应+比邻上海概念，对上海、浙江等城市投资客源吸引力有放大效应沪杭高铁北起虹桥枢纽站，南至杭州东站枢纽，正线全长约158公里，行车时速为最高350公里，嘉善至上海的最快运行时间，从原来的1个多小时缩短到20分钟。作为浙江省接轨上海的‘桥头堡”，嘉善与上海独特的地理和历史关系创造了独特的“13579”现象：10%的嘉善人到上海工作生活；30%以上的工业品为上海企业配套或通过上海进入其他地区；50%的农产品销往上海大市场；70%的游客来自上海；90%的外资和县外内资受上海影响进入嘉善。随着融入上海半小时经济圈、生活圈、工作圈进程的加快，嘉善作为上海卫星城、休闲城、乐居城的功能正在显现，嘉善受到越来越多上海人的关注，沪嘉同城使两地的楼市也变得更为紧密。上海房价高企不下，上海人周边购房热正成趋势，嘉善也因为其独特的区位优势吸引了越来越多的上海置业投资客。嘉善“13579”现象嘉善城市未来发展方向新城南区将加快发展现代服务业与优质生活共同发展的低碳新区中国硅谷科技产业园、嘉善至嘉兴第三通道(一期)等将形成县城西门户县城北部的320国道沿线将逐步形成市场群、物流带通过城市化发展，最终来放大“沪嘉同城”效应城市定位沪浙门户、沪嘉同城、低碳新城、水乡风情。发展战略东拓南进西延北优拓展新城、改造老城、整理北部区、延伸东西两翼嘉善城市规划与发展嘉善房地产市场特点虽然是“杭嘉湖”平原的重镇，嘉善从地理位置看，却更贴近上海，姚庄镇更是与上海无缝对接。高铁开通并设立嘉善站后，嘉善的对外交通拉近与上海和杭州心理上的距离。嘉善到上海和杭州都更加便利，分别只需20分钟和30分钟。但嘉善很少有人到杭州买房，反过来，嘉善人也没想过把房子卖给杭州人，他们更愿意开拓的，是上海市场。不过对于住宅产品，嘉善仍旧是一个内生性需求的市场，购买主力主要是本地人，自住需求为主，部分小企业主存在投资保值，不过非炒房；会去上海置业，罕有在杭州置业。所以近年来的房价依旧平稳。比如嘉善的公寓均价在6000-8500元/平米左右，少有破万的公寓价格。杭州的低密度项目通常聚集在固定的几个周边区域，而嘉善的低密度项目有些占据了非常中心的位置。市场主要是选择排屋，通常40多岁的小康家庭，不会再买多层公寓。而且嘉善并未限购，低密度物业未受针对性影响。目前，嘉善的排屋价格在9000-12000元/平米左右，独栋别墅价格更高。区域总体价格稳定高铁开通对接上海购买人群本地为主自住改善首选排屋调查要点调查结果供应量分析在售有20余个新盘，其中城南的新城区就有超过10个。价格变化及变化的原因近几年平均价格水平：排屋别墅12000-20000，公寓6000-8500，平稳上涨，最便宜和最贵楼盘价格：工业区龙鼎·嘉德花园最低4500左右；临江景苑花园洋房10000；金都上品高层9000。调控下没有明显下降，嘉善没有限购，供应量不大，本地的投资需求也非炒房，总体楼市都比较平稳，与上海无缝对接的姚庄镇近年来吸引到不少上海人购房，所以房价有所上涨。购房力分析年轻人购房总价在70-90万左右；最受欢迎的是100-130平米三房的改善型户型，年轻人则会选择80-110平米作为婚房；近几年，排屋成为40多岁当地人改善的热门；自住需求为主，部分小企业主存在投资保值，不过非炒房；会去上海置业，罕有在杭州置业。特别情况：县城核心区有一个商业综合体名为乔克国贸中心，由于其商业性质，又是嘉善首个综合体项目，投资比例明显高于住宅楼盘，本地与温州、上海外来投资比例约为6:4二手房市场不算活跃，日均成交都为个位数；90年代老房子相对而言单价会比新房低一些。开发商情况本地房企为主，一般为当地私企老板合作开发楼盘，没有本地的明星房企，外来开发商主要有上海大众，还有杭钢集团，其他以省内小开发商为主。政策调控后，私企老板合作的项目往往资金链比较紧张，也更有可能低开或提供优惠。土地出让情况嘉善土地出让重点区域在城南，全部为招拍挂出让；土地供应量紧张，09年后推地量一直很少，近期小幅上涨城市规划近几年来的亮点是交通规划，高铁的开通给嘉善带来相当大的一个改变，再加上320国道、沪杭高速，嘉善的对外交通都非常便捷。嘉善房地产市场调查第二章项目概况项目鸟瞰图万联花园万联商贸中心万联广场世纪大道嘉善大道阳光路白水塘路万联城沪杭高铁嘉善南站县政府客运中心万联城位于嘉善新城区核心嘉善大道和世纪大道交汇，是长三角地区首座县级大型城市综合体。是嘉善未来的黄金地段。也是嘉善CBD核心。项目距沪杭高铁嘉善南站仅3公里。上海、杭州、无锡、苏州、嘉兴、湖州居于1小时交通圈内，至宁波、南京等地也可在2小时内抵达。也是嘉善CBD核心。距百亩中央公园和人工景观湖仅500米距县政府、行政中心仅1公里，距客运中心1.5公里，距西塘古镇约15分钟车程新城CBD核心地段嘉善大道世纪大道3公里项目位于嘉善新城未来发展的主轴线嘉善大道与世纪大道交汇，西面500米为嘉善最大人工景观湖和生态绿地公园（规划中）从项目向南约3公里左右，是国家重点工程沪杭高铁嘉善站。中央公园和人工景观湖嘉善新区核心区世纪大厦乔克国贸中心世博大酒店项目位置嘉善人民政府项目组成和基本信息项目定位集商业、办公、住宅于一体的长三角地区首座县级大型城市综合体项目组成万联商贸中心、万联广场和万联花园含大型时尚百货店、大型综合超市、五星级影院，美食广场，游乐中心、商务酒店、甲级写字楼、精品花园小区等物业，总用地面积189亩，总建筑面积56.7万平方米，其中地上建筑面积为39.2万平方米，地下建筑面积17.5万平方米。------------------------------------------------------------万联商贸中心：集商业、办公、会议、酒店、餐饮、娱乐为一体，总建筑面积超过26.43万平方米，其中地上建筑面积为18.62万平方米，地下建筑面积为7.81万平方米万联广场：高档商业办公综合体建筑面积近10万平方米，含两栋100米高塔楼，底部为相互联通的商业裙楼万联花园：高尚住宅区。其总建筑面积近20万平方米，其中地上建筑面积为13.5万平方米，地下建筑面积为6.5万平方米。万联商贸中心万联广场项目东区业态分布图4F5F3F1F2F4F5F3F1F2F项目西区业态分布图五星级配套第一人民医院（阳光路与体育南路交汇，建成）嘉善档案馆（嘉善大道与阳光路交汇，使用）嘉善体育中心（城西大道与人民大道交汇使用）新客运中心（世纪大道与善江公路交汇使用)新华数码广场嘉善书城（人民大道使用）嘉善新区新建项目建协大楼科创中心二期晋阳路与徐家港东北世纪广场世纪大道与嘉善大道西南乔克国贸中心（嘉兴地区第一高度）嘉善大道与世纪大道交叉口西北侧第三章竞品调查乔克国贸中心由浙江乔克房地产开发有限公司开发，占地22132㎡（约33亩），总建筑面积达150000㎡左右，项目组成：由一栋28层的花园式写字楼、一栋31层酒店式公寓和一栋5层的商业中心组成，建筑高度内超过100米（连附属物在内），是目前嘉善第一高楼。2011-11开盘。价格商业中心：三四楼的价格大概在1万左右，二楼1.5万元起，沿街部分在3.5万左右，公寓和写字楼的沿街商铺是一二楼连卖，价格分别在2万和2.5万左右，提供免费代租。入驻乔克国贸中心写字楼的企业，则可享受相关政策扶持，包括税费减免、租金补贴等优惠。酒店式公寓：8000元/平米均价。商业中心商铺销售政策10年包租，前五年每年固定回报8%，第六至十年业主按租金90%提取分红收益。同时前三年(24%)回报在房款中一次性扣除，轻松无忧，坐享收益。乔克国贸中心（销售停滞）房源（销售停滞）商业中心总623套，已售327套，可售296套。公寓楼总1035套，已售637套，可售398套。写字楼总315套，已售235套，可售80套。面积：二、三层一般面积在20-45㎡，主力面积30㎡左右。四层面积在45-150㎡，主力面积65㎡左右。价格：总共三层均价为17000左右，二层均价19500，三层18000，四层13500.销售政策：1、6年后价格不翻番，所交款项全额退还，并赠送所购铺位；2、前3年每年5%，后3年每年租金回报分别为7%、8%、9%，合39%；3、6年内无理由退铺，退铺返按揭利息；4、6年内50%以上商铺面积持有不售，作为承诺保障，并共享市场增值收益；5、每年投入不低于3000万市场培育费用。房源：总2136套，已售787套，可售1349套嘉善国际狮王木雕城嘉善县木业大道777号首期规划建筑面积约12万平方米，-1F为餐饮经营区；1F精品木雕馆。2F精品木雕、精品根雕、仿古门窗馆。3F以建筑木雕、竹编竹雕、小件旅游工艺品。4F红木家具。5F印尼福檀香馆、红船文化馆、红木文化科普馆等。6F儿童天地、女人世界等中国陶庄循环经济城销售政策包租期限10年第1-3年一次性返还21%，从总房款中扣减。第4年按购房总价8%第5年按购房总价9%第6-10年按实际租金9:1分成，回购政策第5年可按照合同价120%回购。第10年可按照合同价150%回购。自营客户按照总房价*85%（不享受包租)一期商铺共3层，，1-2层为一套，三层为一套A区:1-13栋，共计300套B区:14-28栋,共计15栋商铺337套，预计7月13日开盘面积主力面积40-50平米价位单价4500元抵扣掉总价：20-30万产权复式（一拖二）单价7000，沿街+实体商铺，抵扣掉总价：50-70万市场将形成集钢材贸易、再生金属交易、加工、仓储物流、电子商务、金融担保于一体的第六代最先进的现代化综合性循环经济城。建成之后，将拥有“铁皮市场”、“圆饼市场”、“机电市场”、“不锈钢市场”等多个国内大型专业市场，将带动长三角及周边产业加速升级，并完善中心城市现代市场物流功能，促进钢材贸易、金属回收、现代服务业的迅速发展。总占地1158亩，计划总投资22亿元，分三期开发建成,目前一期占地113亩，总建筑面积：104880.78，一期总共28幢商铺，一个商务配套楼；恒利国贸广场是嘉善政府重点扶持的大型商业项目，嘉善第一商圈黄金地段，魏塘镇健康路、亭桥路之间，25万方建筑面积。4.6万平米商业建筑集购物、休闲、餐饮、娱乐于一体，以国际经营理念规划，打造世界级时尚商业业态-1F：儿童购物中心（童婴用品，儿童智力开发等）1F：时尚购物（珠宝，手饰，化妆品，眼镜，明表）2F：女人世界（国际，国内品牌女装，品牌内衣）3F：男人天地（品牌男装，休闲装，运动系）4F：影视，休闲，餐饮（动感影院，特色美食）价格商铺13000~57000元/㎡。房源总预售套数：1477，已售套数:786,可售691套嘉善恒利国贸广