主题乐园工程施工组织设计方案

济南市xx乐园工程建设组组织织实实施施方方案案xx投资有限公司xx理有限公司二零零九年十一月目录与内容不同待调整一、项目概况..................................................51、工程概况...................................................52、项目结构...................................................6二、项目实施组织..............................................71、项目实施组织结构...........................................72、主要参建方职责分工.........................................83、项目合同管理及合同结构....................................114、项目管理部组织结构........................................125、项目管理总体工作流程......................................13三、项目策划组织管理.........................................141、项目策划的组织............................................142、项目策划的工作任务........................................143、项目策划的工作流程........................................164、项目规划任务书（附件1）...................................17四、规划设计组织管理.........................................171、规划设计的组织............................................182、规划设计的工作任务及成果..................................183、规划设计的工作流程........................................204、规划设计工作计划（附件2）.................................23五、征地拆迁和手续办理1、征地拆迁的组织2、征地拆迁的工作任务及成果3、征地拆迁工作流程..........................................264、土地手续办理工作任务及成果................................285、土地手续办理工作流程......................................316、项目手续办理工作任务及成果7、项目手续办理工作流程8、征地拆迁及土地手续办理计划表（附件）......................319、项目手续办理工作计划表（附件）六、招标采购组织管理.........................................321、招标采购的组织及方式......................................322、招标采购的工作任务及成果..................................323、招标采购工作流程..........................................334、招标采购计划（附件）......................................34七、施工准备组织管理.........................................341、施工准备主要工作任务......................................342、施工准备组织..............................................353、施工准备工作计划（附件）..................................36八、施工阶段组织管理.........................................361、施工阶段主要工作任务......................................362、施工阶段的组织............................................393、施工阶段的主要控制措施4、施工阶段工作计划（附件）..................................44九、总进度规划...............................................44（一）济南XX乐园工程实施总进度规划，详见附件1。..............44主要控制节点：...............................................441、2009年12月完成概念性规划设计、建筑方案设计和修建性方案设计44（二）近期工作重点...........................................44十、开工前工作配档表.........................................45一、项目概况（一）工程概况济南市xx乐园工程概况如表1-1所示。表1－1项目名称济南市xx乐园建设单位济南市西区建设投资有限公司建设地点济南市xx乐园位于济南大学科技园瓦特路以北，海棠路以东，紫薇路以西和以南，呈其半环抱状态。实施分期及建设内容济南xx乐园工程建设分两期建设：第一期建筑面积为175931㎡，以“风”的版块为主，“风”以零售奥特莱斯为核心出发点，汇集国内外知名精品品牌，如国际一线品牌、国际二线品牌、国内品牌、创意工坊炫宝盒、会务+宾包馆+服务大厅+租售中心、餐饮（中型餐饮和点缀型餐饮）等。第二期建筑面积为181583㎡，以“雅”和“颂”的版块为主，“雅”以家具和食品奥特莱斯为出发点，并加入创意艺术品、画家衬、艺术中心、创意工作室等全新业态，如家居直销卖场、生活馆、艺术品、创意商品、名特优食品意会、餐饮（包括大型餐饮综合体、特色风情街/酒吧、小餐饮）等；“颂”以娱乐以庆典体验为根本出发点，汇集中国与世界各种节庆表演和主题娱乐中心，如团山鲜花港和波尔多城堡—红酒俱乐部等。规划占地面积约556380㎡需调整总建筑面积约352800㎡建筑基底面积159025㎡建筑密度28.5%容积率0.63停车位1531辆项目总投资项目总投资测算约为23亿元人民币，其中土地投入费用约5.4亿元，建安直接投资约12.56亿元；其中第一期建安直接投资约6.90亿元，第二期建安直接投资约8.05亿元。项目土地构成分析共740亩地，由5部分构成：1.已经出让给三泽的商业居住综合用地358.2亩，需办理收储手续；2.现有山体—团山127.6亩，为集体用地，需进行收储；3.中国网通卫星地球村20.2亩，需将其部分用地收储和进行改造安置；4.变电站约2亩，现状保留，需进行外部包装改造；5.其他未办手续用地232（含基本农田144亩)，需办理用地性质变更手续和落实建设用地指标等事宜。（二）项目结构如图1.1所示济南市奥特莱斯主题乐园“雅”区（12.4万㎡）“风”区（15万㎡）“颂”区（7.6万㎡）二、项目实施组织管理模式（一）项目实施组织结构如图2.1所示根据济南市xx乐园项目建设的特点并结合其实际情况，建议其项目管理模式为：以济南市西区建设投资有限公司为投资主体、以山东营特项目管理公司为管理平台、以专家顾问组为技术支持、以专业运营商实施运营，各参建单位协同参与的项目组织管理模式。图2.1：项目组织结构图建设单位济南市西区建设投资公司跟踪审计单位项目管理单位山东营特项目管理公司专家顾问组物业管理单位单位运营管理单位单位土地房产评估单位地质灾害评估单位压矿评估单位可研编制单位环境评价单位勘察测绘单位招标代理单位监理单位地震安全性评估单位总包施工单位甲供材单位市政施工单位前期策划单位规划勘察设计单位（二）主要参建方职责分工主要参建方职责分工表2-2序号单位名称主要职责1建设单位（1）负责协调与xx乐园有关政府部门的关系，办理项目立项、土地征收、规划许可等相关建设手续；（2）负责工程建设外部环境的协调工作；（3）负责工程建设资金的筹措和拨付；（4）负责招标、定标和合同签订工作；（5）负责工程建设过程中重大问题的决策；（6）负责工程变更、签证的确认以及资金审批；（7）其它相关工作。2专家顾问组为该项目策划、规划设计及建设、运营过程中重大问题的决策提供咨询论证意见。3项目管理单位（1）协助建设单位进行前期项目策划、项目规划、建筑方案、施工图设计的管理工作。（2）协助建设单位进行土地整理、熟化、征收及收购工作。（3）协助建设单位进行项目建设手续办理，对相关单位进行跟踪管理。（4）协助建设单位组织有关招标、采购工作；（5）负责起草合同文本，组织合同谈判，形成合同正式文件后报建设单位审批签订，并协助管理合同的履行；（6）协助建设单位组织专项设计及相关咨询、论证活动；（7）协助建设单位做好现场施工准备和实施阶段项目管理工作；（8）协助建设单位组织竣工验收及移交工作等。4项目运营管理单位（1）负责编制xx乐园项目的经营管理方案；（2）负责项目国内外品牌的招商和引进；（3）参与xx乐园项目的设计管理工作；（4）参与xx乐园项目的施工管理工作；（5）参与xx乐园项目的竣工验收及移交工作；（6）负责xx乐园项目的后期经营及日常维护、管理工作。5咨询评估单位（1）负责组织编制项目建议书、可研报告及相关政府部门审批的申报文件等；（2）负责环境评估，编制环境评估报告并通过评审；（3）负责安全评估，编制安全评估报告并通过评审；（4）负责编制压矿及地质灾害评估报告并通过评审。6前期策划与规划设计单位（1）负责xx乐园项目的定位研究工作；（2）负责组织项目前期策划研究工作，从总体上研究提出xx乐园的项目选址、功能定位、建设规模和标准、投融资与经营管理模式和组织实施模式等方面的决策支持方案；（3）负责xx乐园项目修建性详细规划设计；（4）负责xx乐园项目建筑单体方案设计工作。7施工图设计单位（1）负责完成方案设计单位扩初设计之后的施工图设计；（2）负责施工阶段的现场设计服务。8专项设计单位负责完成各专项设计（如精装修工程、景观照明系统工程、小品雕塑工程、园林绿化工程、地源热泵系统工程等）。9招标代理单位（1）负责组织规划、设计、勘察、监理、施工等参建单位招标工作；（2）负责组织甲供材料、设备的招标采购工作及甲定乙供材料的价格确认工作；（3）负责组织甲定乙供材料、设备询价工作；（4）协助合同的签订工作。10监理单位按照监理规范及合同要求：（1）负责所监理范围内的进度控制、质量控制、投资控制、安全管理；（2）负责所监理范围内的合同管理、信息管理；（3）负责所监理范围内的协调工作。11总包施工单位（1）负责xx乐园项目的施工、验收、移交及保修工作；（2）负责管理精装修、地源热泵系统、园林绿化、小品雕塑等建设单位指定专业分包单位；（3）协调各专业施工单位间的关系。12甲供材单位（1）根据进度需要，及时供应满足设计要求及质量要求的材料设备；（2）及时提供材料合格证明、复检报告。13指定专业分包施工单位接受建设单位及施工总包单位管理，负责所承包范围内的业主指定分包专业工程（如小品雕塑工程、精装修工程等）的施工及保修工作。14跟踪审计单位（1）参与各类招标及合同洽谈与签订工作；（2）负责现场跟踪审计的全部工作（包括现场勘验和确认经济签证；审核确认项目定价、材料（设备）定价；审核形象进度付款；审核资