房地产拿地培训

项目拓展城市布局及拿地策略产业/地产业务版块2018.01目录一公司拿地拓展战略取向二公司重点关注项目及拓展拿地方式2017房地产市场总结一二线城市三四线城市永不落幕”的一线城市与“正在崛起”的新一线城市受城市发展边界、人口控制目标等限制，一线城市供应规模严重受制约，刚需市场也越来越多的被二手房所承接，新建商品房地产市场规模增速明显放缓，但需求和资金开始向周边城市溢出，加速区域一体化进程，一线城市依旧是中国房地产市场发展的第一梯队。随着城镇化进程的加快推进，越来越多二线城市的城市建设快速扩张，迎来了周边区域价值快速提升，城市人口吸附力急剧增强，商品房成交规模也逐年放大，典型如成都、合肥、武汉、郑州、重庆、杭州、苏州、南京、天津等9大“新一线”城市商品房成交金额占到全国的23%，成交面积占到全国的18%。而且，就是未来发展潜力综合分析来看，各项评价指标也明显领先，人口导入能力较佳、市场供不应求、基建快速发展是这些城市的共有特征。三四线市场火热难以持续尽管当下三四线城市成交火热，但这类城市经济基本面及收入水平并不出众，房价过快上涨必将抑制成交量继续上行空间。更为重要的是，三四线城市人口长期净流出，新增购房需求以本地自住及投资性需求居多，普遍存在着可持续性较差的通病。短期内存量购房需求急剧释放之后，后续置业需求将难以为继，极端情况下甚至会出现成交断档期，届时成交量将缓步回落至正常水平。SUMMRY2017房地产市场总结一线城市及外溢有效城市北、上、广、深外溢有效城市•重点考虑的是时间距离，而不是物理距离。一个半小时以内的“市内”轨道交通才是可靠的！•本地没有产业，完全依靠人口“外溢”的区域没有前途。•城市产业定位：模块和生产加工城市（比如仓储、金融、保险、产业园区、科研基地）；养老、养生城市，会议和度假中心SUMMRY启示及关注点：2017房地产市场总结傍大款细分市场在一二线城市，地价越来越贵，连万科、保利这样的千亿房企都需要联合作战才能拿到，小房企单打独斗基本上没戏。所以，我们应适当和其他地产企业进行联合拿地或者采取股权投资等方式来落地项目。除了住宅，商办、酒店、公寓等以往的常规项目可以利用当前优势持续探索诸如绿色科技住宅、长租公寓、特色酒店、文化旅游，产业地产等垂直细分领域做一个“小而美”的地产公司SUMMRY大体量找合作单位一起开发融入公司的产品特色如文旅、生态等中体量争取做一级土地开发同时找好下级买家小体量自行开发运营探索具有铁汉特色的产品线2018拿地拓展战略取向公司战略布局战略取向一、规模扩张型，主要考虑销售额和资金周转率指标。此类项目强调快速开发，快速销售，快速回笼资金，通过提高资金周转率，减少资金的沉淀，来提高盈利能力。二、现金流收益型，此类型的项目主要侧重高投资回报率高，能够提供可观的现金流。三、战略培育型，此类型的项目比如南京金牛湖项目，需要三到五年或者恒大进入后带来的培育周期，但可以在项目培育成熟后转变为现金流收益型或规模扩张型。项目拿地拓展战略取向：一、公司拿地拓展战略取向产业/地产业务版块2018.01目录1第一梯队城市及拿地策略拿地拓展战略取向第一梯队城市：项目拿地方式及策略探讨拿地拓展战略取向第一梯队城市：北京、上海、深圳、广州及紧邻周边城市，以及例如海南、雄安等具有资源性、稀缺性项目的全国重点城市。城市描述：项目拿地方式及策略探讨北京、上海及广州等一线城市是经济和政治具有重要作用的大都市，在城市规模、基建、财政收入、消费、对人才吸引力等各层面，均领先于其他城市。因此，从房地产发展来看，一线城市市场容量大、需求旺盛，宏观调控影响比较有限且周期较短，产品销售相对畅旺。拿地拓展战略取向第一梯队城市：项目拿地方式及策略探讨从表中，我们可以看出大陆新增人口3536万人，而城镇常驻人口增加量为10219万人，与总人口比较，净增加6683万人，农村进城务工人员大量涌入城镇。这就是推动房价上涨的动因。拿地策略：◆“三旧”改造项目：广佛地区及珠三角区域的“三旧”改造项目、长租公寓项目及海南、雄安项目等作为优先考虑并加快推进。◆“销售稳健型”的大中型项目及“短平快”的中小型项目.拿地拓展战略取向项目拿地方式及策略探讨拿地策略：◆土地一级开发项目(含资源性及稀缺性项目)：具有成片的、在城市发展方向区域内、由政府主导、产业带动、整合其他相关产业的土地一级开发项目或一二级联动开发项目，规模大致1000亩及以上。目的是以相对较少的资金投入控制较大规模土地资源。——例如颐养大健康、足球竞技、绿色生态食物区块产业项目。拿地拓展战略取向项目拿地方式及策略探讨一、公司拿地拓展战略取向产业/地产业务版块2018.01目录2第二梯队城市及拿地策略第二梯队城市：成都、合肥、武汉、郑州、重庆、杭州、苏州、南京、天津等9大“新一线”城市随着城镇化进程的加快推进，越来越多二线城市的城市建设快速扩张，迎来了周边区域价值快速提升，城市人口吸附力急剧增强，商品房成交规模也逐年放大，商品房成交金额占到全国的23%，成交面积占到全国的18%。而且，就是未来发展潜力综合分析来看，各项评价指标也明显领先，人口导入能力较佳、市场供不应求、基建快速发展是这些城市的共有特征。城市描述：拿地拓展战略取向项目拿地方式及策略探讨拿地策略：项目甄选标准项目以中小规模优先考虑，或者项目规模较大但付款条件比较宽松。经评估预测项目开发后住宅产品平均售价不低于15000元/平方米，而初步投资估算下，销售净利率不低于25%。拿地拓展战略取向项目拿地方式及策略探讨拿地策略：转让或者合作开发项目或土地招拍挂项目股权转让或项目公司收购项目必须是权属清晰，来源合法。合作开发模式可灵活多样，可以使用合作双方的成熟品牌，我司对项目拥有同股同权的控制权。例如：重庆江北项目与天健地产的合作，此类合作的项目未来积极寻求多个城市获取多个中小规模项目，当多个项目的土地平均地价水平达到一定水平，则具有规模成本优势。拿地拓展战略取向项目拿地方式及策略探讨一、公司拿地拓展战略取向产业/地产业务版块2018.01目录3第三梯队城市及拿地策略第三梯队城市：人口、人均GDP、人均可支配收入、房地产投资额、商品房销售量/额、均价六项指标方面均位居全国前100名。以及全国100强房企已经进入的城市（如成都、西安、太原等）。在资金富余的情况下，我们在资金能力允许的范畴内可适当拓展第三梯队城市。第三梯队的城市中，有不少城市在人口、人均GDP、人均可支配收入、房地产投资额、商品房销售量/额、均价六项指标方面均位居全国前100名。也就是说这些城市本身的地位和辐射力都比较高，房地产开发的前景较好。因此，我们可以在这些城市中进行筛选，一旦选中，就利用品牌优势，迅速介入，提高市场份额及影响力。城市描述：拿地拓展战略取向项目拿地方式及策略探讨拿地策略：项目甄选标准项目获取途径主要是股权转让或者项目收购，土地成本较低，投入资金小，能快速实现资金回笼。项目规模以中等优先，项目产品销售均价不低于6000元/㎡，项目开发销售净利率不低于25%。附全国100强城市名单+TOP100房企名单。拿地拓展战略取向项目拿地方式及策略探讨地产项目可进入城市区域筛选模型为快速遴选出适合我司地产项目进入的城市及区域，节省人力和时间，现搭建该筛选模型。模型指标分两大部分，分别为“可进入门槛指标”与“经营风险评估指标”。筛选流程为：评估意向项目是否满足“可进入门槛指标”，如是，则可进行下一步的“经营风险评估指标”评估，并移交产业地产筹备组进行可行性研究等详细评估工作；如否，则终止该项目的跟进工作。拿地拓展战略取向项目拿地方式及策略探讨模块指标评估标准备注可进入门槛指标是否在百强城市名单中一线城市≤100KM范围内；二线城市及周边区域需超过100万人口规模；三、四线城市及周边30KM范围内，城市人口50万以上。城市名单详见附表一；满足该条件即可进入后续评估。Top100房企是否已进入Top100房企已有落地项目或参与相关土地的竞拍Top100房企名单详见附表二；满足该条件即可进入后续评估。经营风险评估指标老龄化人口比例1.≤8%，则风险可控；2.＞8%，则风险较高；小学入学人口数量近三年的小学入学人口数量变化趋势呈递增，则风险可控；若递减，则风险较高商品房销售均价1.均价≥6000元/㎡，则风险可控；2.均价＜6000元/㎡，则风险较高商品房库存量的出清周期1.出清周期≤2年，则风险可控；2.出清周期＞2年，则风险较高出清周期=现有库存量/近6个月的平均去化量规划设计条件是否明确根据具体条件进行风险评估规划设计条件包括：用地性质、容积率、可售与自持比例及其他限制条件拿地拓展战略取向项目拿地方式及策略探讨1上海21济南41盐城61榆林81滨州2北京22东莞42扬州62惠州82芜湖3广州23泉州43昆明63呼和浩特83湛江4深圳24南通44南昌64威海84菏泽5天津25唐山45临沂65中山85江门6重庆26西安46东营66保定86柳州7苏州27哈尔滨47包头67漳州87株洲8武汉28合肥48台州68贵阳88许昌9成都29福州49泰州69吉林89咸阳10杭州30长春50嘉兴70德州90枣庄11南京31石家庄51洛阳71鞍山91廊坊12青岛32潍坊52厦门72太原92宿迁13长沙33徐州53镇江73聊城93周口14无锡34常州54金华74乌鲁木齐94连云港15佛山35温州55泰安75衡阳95湖州16宁波36绍兴56南宁76常德96兰州17大连37鄂尔多斯57沧州77岳阳97郴州18郑州38济宁58襄阳78南阳98新乡19沈阳39淄博59宜昌79淮安99通辽20烟台40大庆60邯郸80茂名100遵义附表一：百强城市名单拿地拓展战略取向项目拿地方式及策略探讨附表二：TOP房企名单（2017中国房企品牌价值排名）拿地策略：对于第三梯队城市的选择，我们将严格按照意向城市进入的评估标准进行筛选。□战略层面——该不该进入该城市主要是深入分析该城市的房地产现状及发展前景，包括城市在背景区域中的角色和定位、城市产业发展及外部环境的变化带给房地产业的机遇和风险、横向观察周边城市的房地产发展状况以及其它发展商在该城市表现等方面。拿地拓展战略取向项目拿地方式及策略探讨拿地策略：目前风险性强重要提示拿地拓展战略取向项目拿地方式及策略探讨1、人口净流出的区域：暂不进入——如东北三省；2、政策稳定因素的区域：暂不进入——如西藏、新疆；3、地方财政发展GDP增速在6%以下，预算计划收入为负增长的城市：暂不进入——如从2016年各地级市一般公共财政预算收入同比增速来看，共有50个地级市的财政预算收入增速为负值，共涉及18个省份，其中广东省最多有2个地级市，其次是山西（7个）、江苏（6个）、江西（6个）、黑龙江（5个）、陕西（4个）、辽宁（3个）等。4、距第三梯队城市中心直线距离超过30公里的产业用地，商业用地原则上不适宜有利用现金流回收项目的开发；5、一至三梯队城市中心，体量超过10万平米以上的商业综合体项目，原则上需要谨慎专业评估，例万达城市综合体、新城控股吾悦广场综合体常规商业比例规模也不超过这个标准。拿地策略：目前风险性强重要提示拿地拓展战略取向项目拿地方式及策略探讨山西省增收比运城5%太原3.10%朔州0.60%其它城市为负—0%辽宁省增收比铁岭-7.70%朝阳-6.80%阜新-3.50%黑龙江省增收比哈尔滨-7.70%七台河-10.40%伊春-1.50%绥化-0.74%江苏省增收比连云港-27.50%盐城-13.50%淮安-9.90%南通-5.67%镇江-3.25%徐州-2.75%江西省增收比萍乡-0.50%鹰潭-1.70%景德镇-2.08%吉安-2.90%新余-3.10%抚州-3.20%广东省增收比肇庆-34.60%阳江-11.40%陕西省增收比榆林-21.28%延安-19%宝鸡-12.12%一、公司拿地拓展战略取向产业/地产业务版块2018.01目录4拿地的分析思路与关注的指标立足于完整的项目资源体系，梳理出项目现状下的优劣势，盘点对于销售会产生影响的要素项目资源是项目开展的