02房地产价格

第一节房地产价格的概念和形成条件一、房地产价格的概念1.价格的现象定义：价格是获得一种商品或劳务所必须付出的代价。通常用货币表示。2.价格的本质定义：价格是商品价值的货币表现；价值是凝结在商品中的抽象人类劳动。3.房地产价格的概念：房地产价格是和平地获得他人房地产所必须付出的代价—货币或其他有价物。二、房地产价格的形成条件1.有用性(utility)：房地产具有效用或能够产生收益。2.稀缺性(scarcity)：房地产供给有限或供不应求。3.有效需求(effectivedemand)：有需求意愿且具有购买能力。一、地价与一般物价的不同1.生产成本不同2.折旧不同3.价格差异不同4.市场性质不同5.形成时间不同6.供求变化不同二、房地产价格的特征1.房地产价格受区位的影响很大。2.房地产价格实质是房地产权益价格。3.房地产价格有买卖价格和租赁价格。4.房地产价格的形成具有长期性。5.房地产价格通常是个别形成。第三节一、使用价值和交换价值1.使用价值:商品（房地产）能满足人们某种需要的效用。2.交换价值:商品（房地产）交换的量的关系或比例，通常用货币来衡量。二、投资价值和市场价值1.投资价值:某一房地产对于某个具体的投资者的经济价值。--个人、主观评价2.市场价值:某一房地产对于典型投资者的经济价值。--社会、客观评价三、原始价值、账面价值和现时价值1.原始价值:资产在当初购置或建造时的价格或发生的支出。--原值、原价2.账面价值:资产的原始价值扣去已提折旧后的余额。--账面净值、折余价值3.现时价值:资产在现时（目前）市场上实际所值的价格。--市值、市价四、成交价格、市场价格、理论价格、公开市场价值和评估价值1.成交价格：交易双方实际达成交易的价格。★成交价格可分为正常成交价格与非正常成交价格。★正常成交价格的形成条件：(7方面)⑴公开市场；⑵交易对象本身具有市场性；⑶众多的买者和卖者；⑷买者和卖者自愿交易；⑸买者和卖者具有完全信息;⑹理性经济行为；⑺适当的期间完成交易。★卖价:出售房地产时愿接受的最低价格。★买价:购买房地产时愿支付的最高价格。买方最高买价卖方最低卖价买方最高买价卖方最低卖价交易失败交易成功5000元/m24600元/m22.市场价格某类房地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果。3.理论价格是经济学假设的“经济人”的行为和预期是理性的，或真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。4.公开市场价值在公开市场上，某房地产最可能形成的价格。市场价值、市场价格、公开市场价值三者含义基本相同，可以混用。5.评估价值是估价人员对房地产的客观合理价格或价值进行估算和判定的结果。五、市场调节价、政府指导价和政府定价1.市场调节价:由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。2.政府指导价:由政府价格主管部门或其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。3.政府定价:由政府价格主管部门或其他有关部门按照定价权限和范围制定的价格。★《城市房地产管理法》第32条规定：“基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。”1.基准地价：“是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年限土地使用权区域平均价格。”--《土地估价规程》六、基准地价、标定地价和房屋重置价格2.标定地价：“是政府根据管理的需要，评估某一宗地在正常土地市场条件下于某一估价期日的土地使用权价格。”--《土地估价规程》3.房屋重置价格：某一基准日期，不同建筑结构、用途或等级下的特定状况的房屋，建造其所需的一切合理、必要的费用、税金和应得利润。七、土地价格、建筑物价格和房地价格1.土地价格:无建筑物的空地价格,简称地价。对于同一宗房地产，一般有：房地价格＝土地价格＋建筑物价格2.建筑物价格:建筑物部分的价格,不含建筑物所占用土地的价格。3.房地价格:建筑物连同其占用的土地的价格，简称房价。八、总价格、单位价格和楼面地价1.总价格:某一宗或某一区域范围内的房地产整体的价格。2.单位价格:⑴土地单价:单位土地面积的价格。⑵建筑物单价:单位建筑面积建筑物价格。⑶房地单价:单位建筑面积的房地价格。即单位建筑面积地价，是平均到每单位建筑面积上的土地价格。3.楼面地价：楼面地价=土地总价÷总建筑面积=土地单价÷容积率地价的高低应根据楼面地价来判断！【例】有甲、乙两块土地，甲土地的土地单价为700元／平方米，容积率为5；乙土地的土地单价为510元／平方米，容积率为３。如果甲、乙两块土地的其他条件完全相同，你认为哪一块土地的价格相对来说要低一些？解：对于容积率不同、其他条件相同的土地，其价格的高低应根据楼面地价水平来进行判断：计算结果表明：甲土地价格相对来说低一些。甲土地楼面地价＝＝700÷5＝140元／平方米（建筑面积）乙土地楼面地价＝＝510÷3＝170元／平方米（建筑面积）甲土地的土地单价甲土地的容积率乙土地的土地单价乙土地的容积率九、所有权价格、使用权价格和其他权益价格1.所有权价格：房地产所有权（占有、使用收益、处分）的价格。2.使用权价格：房地产使用权的价格。3.其他权益价格：泛指房地产所有权价格、使用权价格以外的各种权益的价权。1.买卖价格：以买卖方式支付或收取的货币额或实物,简称买卖价。2.租赁价格：以租赁方式支付或收取的货币额或实物。3.抵押价值：以抵押方式将房地产作为债权担保时的价值。十、买卖价格、租赁价格、抵押价值、典价、保险价值、课税价值和征用价值4.典价：是在设定房地产典权时，由典权人支付给出典人的金额。5.保险价值：是将房地产投保时，为确定其保险金额提供参考依据而评估的价值。6.课税价值：是为课税的需要而评估的作为计税依据的价值。7.征用价值：是政府强制征用房地产时给予的补偿金额。十一、实际价格和名义价格1.实际价格：是指在成交日期时一次付清或折现为一次付清的价格。2.名义价格：是指在成交日期确定的非一次性付清的价格。十二、现房价格和期房价格1.现房价格：是指以现状房地产（目前已建成的房地产）为交易标的的价格。2.期房价格：是指以未来房地产（目前尚未建成的房地产）为交易标的的价格。现房与期房的区分：房屋是否竣工验收合格。现房价格和期房价格的关系：期房价格-现房价格=-期房成为现房期间现房出租的净收益的折现值风险补偿[例]某期房尚有1年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为3300元/m2，出租经营的年末净收益为330元/m2。假设折现率为10%，风行补偿估计为现房价格的2%，试计算该期房目前的价格(单价)。解：该期房目前的价格(单价)为：P=3300-330/(1+10%)-3300×2%=2934(元/m2)十三、起价、标价、成交价和均价----〖商品房销售中的一组价格〗1.起价：是指所销售的商品房的最低价格。2.标价：是指所销售的商品房的标示价格。3.成交价格：是指买卖双方实际交易价格。4.均价：是指所销售的商品房的平均价格。十四、保留价、起拍价、应价和或成交价----〖房地产拍卖中的一组价格〗1.保留价：拍卖底价，拍卖前确定的拍卖标的可售的最低价格。2.起拍价：开叫价格，拍卖师在拍卖时首次报出的拍卖标的的价格。3.应价：竞买人对拍卖师报价的应允，或竞买人自己报出的购买价格。4.成交价：经拍卖师落槌或以其他公开表示买定的方式确认竞买人的最高应价。十五、拍卖价格、招标价格和协议价格----〖土地出让中的一组价格〗1.拍卖价格：土地使用权出让时，采用拍卖方式交易房地产的成交价格。2.招标价格：土地使用权出让时，采用招标方式交易房地产的成交价格。3.协议价格：土地使用权出让时，采用协议方式交易房地产的成交价格。十六、补地价1.补地价：是指国有土地使用者因改变土地用途等而向国家补交的地价。2.补地价的情形：⑴更改原出让土地使用权时规定的用途；⑵增加原出让土地使用权时规定的容积率；⑶转让、出租、抵押划拨土地使用权；⑷出让土地使用权期满后续期。3.补地价的计算：⑴改变用途时的计算公式为：补地价=改变用途后的地价－改变用途前的地价补地价(单价)=×－原容积率原容积率下土地单价（2）仅增加容积率而不改变用途的计算公式：增加后容积率原容积率或者：补地价(单价)=(－)×补地价（总价）=补地价（单价）×土地总面积增加后容积率原容积率原楼面地价【例】某宗土地总面积1000平方米，容积率为3，土地单价为450元/平方米，现将容积率增加到5，则应补地价款为:补地价（单价）=×450=300（元/平方米）补地价（总价）=300×1000=30(万元)5－33某套房屋合同总价为80万元，其在实际交易中合同所约定的付款方式可能有下列几种情况：1、约定在成交日期时一次付清实际价格为80万元，与名义价格一致2、约定分期付款，如在成交日期首付20万元，半年后支付30万元，一年后再付30万元万元实际价格＝37.770.0051300.00513020126实际价格小于名义价格实际价格、名义价格123、约定在未来某个日期一次付清，如约定一年后付清万元实际价格＝35.750.00518012实际价格小于名义价格4、约定以抵押贷款方式支付，如在成交日期首付20万元，余款在10年内以抵押贷款方式支付实际价格为80万元，与名义价格一致实际价格、名义价格345、约定部分分期付款，部分以抵押贷款方式支付，如在成交日期首付20万元，半年后支付10万元，一年后再付10万元，余款在10年内以抵押贷款方式支付万元实际价格＝65.79400.0051100.00511020126实际价格小于名义价格实际价格、名义价格5作业1.何谓房地产价格？房地产价格形成的条件有哪些？2.某宗房地产的评估价格为80万元，而实际成交价格为120万元。这是否意味着评估价格不是客观合理的？3.某房地产整体估价的房地价格为5000万元，若对其进行分离估价时，土地价格为1800万元，建筑物为4500万元。试分析“土地价格1800万元+建筑物4500万元=6300万元房地价格5000万元”的原因。(位置、肥力、地质、地形地势、土地面积、土地形状、日照、通讯、降水、建筑物外观、朝向、结构、平面格局、设备、物业管理等）一、位置房地产位置优劣的形成，一是先天的自然条件，二是后天的人工影响。二、肥力肥力即土地肥活程度，是土地提供植物生长、繁殖所需养分的能力。三、地质条件(决定着土地的载力)。3.1房地产自身因素四、地形、地势地形是同一块土地内的地面起伏状况。地势是指本块土地与相邻土地的高低关系。五、土地面积和形状六、日照、风向、降水量、天然周期性灾害七、建筑物本身建筑物的规划设计、平面格局、建筑结构、功能用途、质量、外观形象等因素。3.2环境因素一、大气环境二、声觉环境三、水文环境四、视觉环境五、卫生环境3.3人口因素一、人口数量城市常住人口和流动人口。二、人口素质文化教育水平、生活质量和文明程度。三、家庭人口规模3.4经济因素经济发展状况、储蓄、消费、投资水平、财政收支、金融状况、物价、工资水平、利息率、居民收入、房地产投资3.5社会因素一、政治安定状况二、社会治安状况三、房地产投机四、城市化3.6行政因素一、房地产制度二、房地产价格政策三、行政隶属变更四、特殊政策五、城市发展战略、城市规划、土地利用规划六、税收政策七、交通管制3.7国际因素一、世界经济状况二、国际竞争状况三、政治对立状况四、军事冲突状况3.8心理因素购买或出售心态、个人欣赏趣味或偏好，时尚风气、接近名家住宅心理、讲究风水或吉祥号码、如讲究门牌号码、楼层数字3.9其他因素（如某些重要政治人物的健康与生死状况，或人们预期其会影响时局，从而会引起房地产价格的涨落。）3.10供求因素一、与需求正相关；与供给负相关（1）房地产总的供求状况（2）本地区房地产的供求状况（3）本类房地产的供求状况（4）本地区本类房地产的供求状况3.11对影响因素的基本认识1、各种因素影响价