090709宝能太古城价格报告

宝能太古城价格报告2•“稳中求高”•这不仅仅是一份价格策略，更是“如何实现理想价格”的方案定价目标3Ⅲ推售策略指导定价Ⅳ准客户指导定价报告目录Ⅱ市场大势（动态）指导定价Ⅰ市场比较（静态）指导定价Ⅴ如何实现4市场静态比准市场走势指导（考虑销售速度）推售策略指导准客户指导【“四维”定价】基准价临界精准价通过市场静态比准得出“客观的市场价”，根据后续的市场走势和本项目的推售策略、营销目标进行修正，从而得出“基准价”，最后根据本项目准客户的指导，得出“临界精准价”区域楼盘名称建筑面积建筑形式容积率产品或者预计产品核心卖点入市时间罗湖幸福里11万超高层7.6两房95平米,三房140-180平米都市综合体2009年7月下旬样板间开放福田新世界四季山水14.6万高层4.1170平米拼合大平面自然景观已经接近尾盘销售，剩余10%在售天安高尔夫珑园14.8万高层4.27150平米以上大平面高尔夫景观持续销售南山宝能项目28万高层3.5公寓、小复式、大平面地段、配套2009年7月4日营销中心开放颐安阅海1.6万高层260-89平米小复式地段，景观2009年5月，现还剩余2套样板间招商海月五期9.7万高层2.45140—200平米全拼合品牌、配套2008年9月红树西岸约26万高层3.4117-520平米精装豪宅海景、智能化封盘中兰溪谷14.7高层/TH2.4170-250平米大平面山景、片区持续销售新天9万高层2160—230平米的四房、五房地段、配套2009年8月售楼处开放曦湾4.9万高层/别墅280-130平米的两房和三房，360-400的别墅环境、配套高层已经销售完毕，别墅2009年8月开盘中信红树湾5期9.2万高层/TH3.18约200平米以上大平面自然景观09年8月推售13栋A、B，7月份推小高层浪琴半岛花园8.5万高层2.9175-179四房以及TH海景、高尔夫还剩余20套单位持续销售半岛城邦二期20万超高层/高层3.4110-220平米三房四房海景持续销售鸿威10万高层2140平米三房、150-176平米四房区域2009年底三湘海尚29万高层/别墅3.2140-200高层大平面科技住宅2009年8月开盘梅林关圣莫丽斯30万高层/别墅1.2158三房，180-220四房山湖大宅3期第3批1号楼，5号楼除开发商保留单位外已经售罄星河丹堤20万高层/别墅1.8高层（复式、大平面）、别墅山景、湖景现在还有80套单位在售，以及部分开发商保留单位09年下半年重点项目供应量新增供应量不多，基本为存量在售的情况，市场整体供应量不大，市场的新增供应量主要集中在后海湾，新盘公寓类项目仅太古城、中信红树湾公寓67月8月9月10月11月12月三湘海尚（认筹中，8月底开盘）纯水岸五期（270-306复式大宅）认筹中兰溪谷(159套170平米四房—200平米五房）卓越维港（5套样板房1套毛坯房）星河丹堤E、F140套（150-178㎡平层与200㎡以上复式持续在售）深圳湾片区中信红树湾（认筹中）皇庭港湾(8套)鸿威海怡湾（8月2日售楼处开放，9月底开盘）新天湾畔（建设中预计10月开盘）颐安阅海（除开发商保留单位外现还有2套样板间在售）曦湾（别墅8月开售）其他片区红树西岸（封盘中）浪琴半岛（持续销售中）还有20多套单位半岛城邦（二期）(持续销售中）珑园(持续销售中）宝能太古城（7月4日营销中心正式开放、预计8月底南区开盘）圣莫丽斯（3期3批7月4日开盘，除开发商保留单位外已经售罄，余下单位后期推出）09年下半年重点项目供应量持续推售的项目存量较少，在同期推售的项目中和本项目在物业类型上不存在竞争市场存量新增供应量中信红树湾13栋A/B座单位在8月份开盘发售，公寓于7月中旬发售华润幸福里（90-180平米，3栋超高层）7定价过程比较对象选取比较维度选取比较打分定价市场比较指导定价8一级比较次级比较宝能太古城南区公寓星河世纪沙河世纪公寓世金汉宫中信红树湾果岭公寓佳兆业酒店式公寓一级竞争:中信红树湾果岭公寓(物业类型相同）和颐安阅海（同片区新推项目），其产品打造和定价对本项目起到较大的影响次级竞争:物业类型相似的项目，市场上具有代表意义的二手公寓，同片区近期销售项目金地名津南区公寓－市场比准对象颐安阅海曦湾华润幸福里9定价过程比较对象选取比较维度选取比较打分定价市场比较指导定价12维度横向对比法11序号得分要素（置业关注点）权重1区域价值认可度10%2周边配套（生活、教育、商务、医疗等）10%3交通便利性6%4自身配套(大盘优势)15%5社区规划（社区环境）5%6户型结构(赠送附加值)15%7主要景观资源7%8产品品质（户梯比、层高、智能化、选材用料等）6%9物业管理6%10豪宅形象（线上形象支撑）7%11豪宅形象（现场展示支撑）8%12发展商品牌5%100%产品比较维度打分标准说明非常好较好一般较差13维度1：区域价值认可度区域价值认可度主要指：市场上的客户对区域价值、配套、交通等方面的综合认知度，区域认可度越高，相应的该区域上的物业价值越高，客户的关注度越高•后海湾的区域价值经过08年3个项目的推动已经成为深圳备受关注的片区，但09年，将逐渐走入高潮阶段，各方面的条件在09年达到最成熟•目前的区域认可度高，社会关注度高得分评级维度2：周边配套八大城市资源体系周边配套主要指：生活所需的各项配套是否齐全程度以及配套的档次和级别，包括商场、医疗、学校、交通、金融、商务等得分评级•海陆空立体交通网络•深圳第三金融中心•顶级商务资源•全球总部基地•深圳人文高地•滨海生态名片•顶级休闲运动比赛场地•顶级商业资源规划中本项目拥有最完备的周边资源配套，但目前尚未成型但是，项目多项配套为规划中的配套，需要1-2年的时间才可以成熟维度3：交通便利性本项目该指标解析：地铁2号线无缝接驳，将深圳最精华资源一线相连滨河大道、深南大道、东滨路、沙河西路、科苑路、中心大道……构建区域内部井字型交通网络西部通道仅在咫尺，便利到达香港国际机场、中环等蛇口国际邮轮母港，打造海上交通平台本项目拥有无可比拟的海陆空立体交通网络交通便利性主要指：交通便利的程度、区域可达性、包括区域内部、区域之间、境内外的便利性得分评级维度4：自身配套本项目具备后海湾片区最齐全的自身配套，但须考虑商业的双刃剑效应自身配套主要指：项目自身规划的配套设施，包括会所、泳池、商业配套、社区配套等，自身配套的齐全程度可最直接的为客户带来最便利的生活•43万平米大社区•10万平米商业，集国际一线品牌主力店、休闲娱乐、高档餐饮于一体•地铁二号线无缝接驳，地铁成为太古城的私家交通工具•1300平米商务泛会所、3泳池奢华配套•……得分评级商业是把双刃剑，在来访客户中有不少客户担心商业带来的人流嘈杂会对生活有影响，对项目商业的高端定位将来能否兑现有一定的质疑维度5：社区规划本项目的社区规划较为合理社区规划主要指：包括建筑排布、商业规划、园林规划的合理性，是否便于使用，社区规划的合理性关系到客户生活的便利性和物业档次•本项目虽然建筑密度较高，但是每栋楼之间的楼间距较宽•所有的建筑均一面临路，有一定的噪音影响•本项目北区拥有大型中心园林，业主可便利的使用，南区主要为裙楼顶部的园林，面积较小得分评级维度6：户型结构户型结构主要指：户型平面布局的合理性，朝向、通透性、是否方正、赠送面积、梯户比等，是客户购买时非常重要的因素•南区由于户型面积较小，户型排布具有一定的局限性，部分户型不是南北通透，梯户比较高，大部分的户型的客厅和卧室方正实用，采光好，但厨房和卫生间采光较差，有些几乎为黑房，且布局不利于摆放家私电器•本项目赠送面积不多，相对于“颐安阅海、曦湾”来说存在较大差别得分评级维度7：景观资源景观资源主要指：社区外部的自然资源和社区内部的景观资源，如山湖林海的自然景观，以及社区内园林绿化景观，为客户带来视觉和感官上的享受•东向高层可在前排建筑的夹缝中看部分海景，其余楼栋无海景资源•北区中低楼层主要看1万余平米中心园林景观，高楼层部分可看海景，主要为楼栋景观•南区的园林资源较为有限，低楼层看园林景观，中高楼层东南面可看部分海景，其余朝向缺乏景观资源得分评级维度8：产品品质产品品质主要指：产品的用材用料、智能化设施、现场硬件展示等•本项目在建筑本体、立面用材、智能化配置上无特别的亮点，但是可以通过如下的几个措施提升产品品质，提升客户的感知1、南区精装样板房的用材用料2、公共空间的包装，包括泛会所、主入口、商业街的包装3、设置装修标准展示区、材料及智能化展示区，通过高档、美观的形式提升客户对于产品品质的感知附加值升级，展示升级得分评级该项指标与现场展示关系密切注明：在本项目实际打分中已经加入期望值，如在未来执行不到位，需要进行打折维度9：物业管理物业管理主要指：物管公司的品牌和美誉度，物管服务内容和人员形象第一太平为本项目的物管顾问，非直接管理，在物管上不能给到客户充足的信心，对销售没有太大的促进作用，由于物管方面现未最终确认，建议从以下方面提升物管服务水平•南区公寓要为客户量身打造五星级酒店式的服务标准•在销售期间，现场的所有物管服务人员必须经过严格的培训，通过外在的形象和专业的服务来提升客户感知服务升级得分评级注明：在本项目实际打分中已经加入期望值，如在未来执行不到位，需要进行打折22维度10：豪宅形象——线上形象支撑线上豪宅形象支撑主要指：线上的广告语、画面形象带给客户对项目档次的直观感受•本项目的线上形象大气有高度，客观来讲，目前项目的形象和三湘相比略差一点，三湘已经有一段时间的推广期，本项目真正的气势还未起来，在后续的推广中需要加强形象打造和推广力度，应始终坚持“第一阵营豪宅”的姿态，将深圳湾唯一43万平米都市综合体的概念深入人心，在短时间内赶超三湘，成为深圳湾最具代表性的项目得分评级形象升级注明：在本项目实际打分中已经加入期望值，如在未来执行不到位，需要进行打折维度11：豪宅形象——现场展示支撑线下豪宅形象支撑主要指：现场的展示、服务是否符合一线豪宅的形象定位，从客户最直接接触的方面入手提升客户感知度•由于场地现有条件限制，希望从以下几方面支撑豪宅形象1、营销中心、看楼通道、样板房的打造，从每一处细节体现豪宅档次2、现场服务，提供一流的星级酒店式的服务3、商业街的包装，让客户通过现场感知项目的商业价值，使其眼见为实现场展示升级得分评级注明：在本项目实际打分中已经加入期望值，如在未来执行不到位，需要进行打折维度12：发展商品牌发展商品牌主要指：发展商过往开发的项目在市场上的认可度和美誉度，目前正在销售项目的现场打造和服务品质•本项目的发展商品牌可通过如下几个方面进行提升1、现场展示所体现的产品品质（包括营销中心、看楼通道、样板房）2、通过现场的服务水平提升客户美誉度3、项目的销售结果做好自己，提升美誉度得分评级注明：在本项目实际打分中已经加入期望值，如在未来执行不到位，需要进行打折25得分要素（置业关注点）权重得分区域价值认可度10%周边配套（生活、教育、商务、医疗等）10%交通便利性6%自身配套(大盘优势)15%社区规划（社区环境）5%户型结构(赠送附加值)15%主要景观资源7%产品品质（户梯比、层高、智能化、选材用料等）6%物业管理6%豪宅形象（线上形象支撑）7%豪宅形象（现场展示支撑）8%发展商品牌5%本项目得分考虑得分最高得分最低26定价过程比较对象选取比较维度选取比较打分定价市场比较指导定价27南区公寓－市场比准对象南区公寓VS一手项目•中信红树湾果岭公寓•华润幸福里•沙河世纪精装公寓•颐安阅海•曦湾二手项目•星河世纪•金地名津•佳兆业酒店式公寓•世金汉宫酒店式公寓中信红树湾湾区果岭公寓►【推售时间】2009年1月1日推售一次，第二批单位约在7月20日左右推售►【项目建筑面积】1.9万►【建筑类型及规模】1栋高层，29层►【项目总套数】383套►【认筹方式】交5万元认购金►【梯户比】准现楼►【核心卖点】►【主要配套】►是否合拼户型►梯户比►【价格】对外2.5万（伪年初的开盘价格，但多数为老业主购买，老业主成交价格