10_东莞_皇庭壹号公馆_皇庭壹号公馆价格制定说明

皇庭壹號公馆价格制定说明2011年4月22日一、均价制定1.片区别墅竞争环境2.项目认筹客户调查3.项目价格精准定位1.片区别墅竞争环境2008~2010年片区别墅供应统计2008年至今片区内别墅（含类别墅）总供应套数327套，总供应面积133556平米；其中东莞区域共供应155套，惠州区域共供应172套；区域产品类型预售年份总供应面积总供应套数企石镇别墅2008年5660.7615别墅2009年9673.427别墅2010年9342.6227石碣镇别墅2010年23625.562石龙镇别墅2008年7136.2224石湾镇别墅2008年11692.8832别墅2010年18003.0845园洲镇别墅2009年28364.953别墅2010年20056.2642片区别墅总供应量133555.623272008~2010年片区别墅销量统计区域产品类型成交年份销售面积(㎡)销售套数茶山镇别墅2008年11833企石镇别墅2008年103232009年6889192010年407611石碣镇别墅2009年11705332010年24837石龙镇别墅2008年91932009年2977102010年26289石排镇别墅2008年78222009年78222010年2461石湾镇别墅2008~2010年2465272园州镇别墅2008~2010年4233383合计1026872582008年至今片区内别墅（含类别墅）销售共258套，合销售面积102687平米；其中东莞区域共销售103套，惠州区域共销售155套；项目后续开发总量2011年2012年2013年东江华庭别墅20000㎡别墅10000㎡别墅10000㎡——名泽天下别墅50000㎡别墅15000㎡别墅20000㎡别墅15000㎡龙湾新城后期无别墅产品——————帝景湾后期无别墅产品——————江滨新城别墅80000㎡20000㎡30000㎡30000㎡东江豪门别墅10000㎡10000㎡————金椅豪园别墅13000㎡(正售)13000㎡————合计177000㎡68000㎡60000㎡45000㎡大石龙片区——在售项目未来供应预计项目周边别墅后续开发总量达到18万㎡左右，2011年别墅推货量预计达到70000㎡，市场竞争与干扰较大。区域项目名称物业类型总量及入市年2011年2012年2013年东莞中信石排项目独栋、双拼、联排、洋房30万㎡建面，预计2012年初入市——别墅约3万平米洋房约10万平米新鸿基石龙项目联排、洋房25.4万㎡建面，预计2011年底入市——别墅约2.5万㎡，洋房约10万㎡洋房约10万平米石湾、园州近期无别墅地块成交大石龙片区——潜在地块未来供应东莞区域内，中信石排项目与新鸿基石龙项目在未来会有一定的别墅产品供应，预计近期会推出共约5.5万㎡的别墅产品。其中新鸿基地块位处石龙新区东江侧，与本项目位置、资源与档次相近，预计未来会成为本项目的主要竞争对手，应在后期密切关注；惠州区域内，石湾与园州区域近期无别墅地块成交，预计近期无别墅产品供应。大石龙片区——未来需求根据大石龙片区历年来别墅的供应量与需求量数据可知道，从2008年至今片区内供需比基本维持在1.3左右，静态预计2011年片区内市场供需比为仍将保持在1.3左右，存在9.2万㎡的别墅需求量。2008年2009年2010年2011年供应24489.86㎡38038.3㎡71027.46㎡预计约12万㎡需求18140.64㎡31178.9㎡53367.43㎡预计片区市场存在9.2万㎡的别墅需求量供需比1.35：11.22：11.33：1预计供需比为1.3：12011年片区别墅竞争环境——供需比静态分析*大石龙片区包括石龙、石排、茶山、石碣、企石、石湾与园州区域2011年总供给新增供应别墅约12万㎡市场存量约3万㎡2011年总需求预计约9.2万㎡供需比1.63：1分析总结：据统计，大石龙片区市场于2008~2010年内需求不能完全消化市场供应货量，区域内别墅产品存量较多，存在较大的市场压力；由于大石龙片区内别墅市场在2011年面临新增供应与市场存量的双重压力，别墅市场供需比预计超过1.6，市场形势相对严峻；2011年片区竞争环境小结2.项目认筹客户调查认筹客户户型需求一览•首选大独栋的客户5个，占16%，首选小独栋的客户11个，占34%，首选联排的客户16个，占50%，同时从次选房号上，可看出选择大独栋客户对特定户型需求明显，没有填写次选房号。•从该数据上来看，相比本项目联排套数占比60.55%而言，客户需求比例相对偏低，独栋需求比例稍高于对应产品比例，价格制定上需在联排上做一定倾斜。首选产品类型比例5,16%11,34%16,50%大独栋小独栋联排次选产品类型比例1,3%11,34%16,50%4,13%大独栋小独栋联排无大独栋客户房号意向需求一览•5批认筹客户中，4批集中在A2单位，建议在价格制定上对该单位重点提高，同时通过其标杆效应，促进客户选择其他大独栋单位。•5批认筹客户中，4批填写房号A2.小独栋客户意向房号需求一览•首选意向房号集中在临水景观单位，次选房号则集中在组团景观好的端头位或有其它景观资源单位，故建议在小独栋价格制定上，对客户选择较多的B29单位重点拉高，作为小独栋标杆单位，同时景观面较好单位适当拉高单价，以促使客户选择向其余单位转移，促进整体出货。首选小独栋比例图1,10%1,10%2,20%4,40%2,20%B19B17B3B29B30次选小独栋比例图1,9%2,18%3,28%2,18%3,27%B11B27B3B29B33联排认筹客户意向房号一览•首选单位基本集中在端头位单位，其中以D901及D1105最多，分别为5、4批，次选房号也基本集中在端头位位置，建议价格制定上，将有样板间展示效果示范的D901单位重点拔高，作为价格标杆，同时适当拉高端头位价格，从价格上促进中间位出货，从而实现整体快速出货。首选联排比例图5,31%2,13%1,6%2,13%1,6%4,25%1,6%D901D807D1001D1205D1007D1105D1301次选联排比例图3,21%2,14%2,14%3,21%4,30%D901D807D1001D1101D1105认筹客户意向总价一览•大独栋客户接受总价普遍在1000万以下，仅1批客户选择1000-1200万，由于本项目大独栋产品较少，景观面及综合素质较高，建议整体适当提高，作为价格标杆效应，促进其他货量出货；•小独栋客户接受总价7批在600万以下，4批在600-650万之间，建议本项目小独栋总价主力区间保持在600-650之间，以实现均衡出货。•联排客户接受总价普遍在200万以下，计15批，只有1批在200-230万之间，说明市场对联排产品价值预期不高，在后期需重点加强引导，同时需要在价格上做出一定倾斜。联排可接受房价统计15,94%,0%1,6%,0%0,0%,0%0,0%200万以下200万-230万230-260万260万以上小独栋客户接受总价情况一览7,64%,0%4,36%,0%0,0%,0%0,0%0,0%600万以下600-650万650-700万700-800万800万以上大独栋客户接受总价情况一览4,80%,0%1,20%,0%0,0%,0%0,0%0,0%1000万以下1000-1200万1200-1500万1500-1800万1800万以上3、项目价格精准定位项目定价的预设前提条件：——沙河大桥、兴业大道的建成，未来将实现无缝对接石龙镇，享受与石龙成熟生活配套本项目价格基于项目周边条件成熟后进行定位定价方法•价格定位市场比较法：运用地域或档次上类似的项目作为样本，通过对影响房地产价格因素的分析及修正，从而得到评估项目最可能实现的合理价格。区位：项目所处的地理区位以及行政区位（包括土地地价），这是商品房房价的主要构成部分，在项目开发中起主导作用；周边环境：项目所处位置的周边自然环境及人文环境；规模：项目总占地以及建筑密度、建筑形态、布局等；景观：小区内园林风格、绿化程度、景观特色等；周边生活配套：包括购物、学校、医疗等的便捷度；小区配套：会所功能、公共休闲、活动场所等；户型结构：产品特点、外形特征、美观程度、实用程度等；物业管理：品牌知名度、专业的管理模式、服务态度及服务内容等；发展商：发展商的自身实力及社会认同度；投资潜力：本项目及片区未来升值潜力。价格对比因素提取定价推导说明市场比较法最终价格确定产品分类联排别墅独栋别墅选取对比楼盘选取加权比例项目名称占地规模容积率别墅产品类型主力户型均价龙湾新城33.34万㎡2.2独栋、联排、叠加460-570平米独栋360平米联排270平米叠加独栋7700联排5600叠加4300丽湾花园8万㎡2.5独栋、双拼470平米独栋400平米双拼独栋7200双拼5200江滨新城58万㎡2独栋、双拼、联排240-320平米联排357-452平米双拼459-1000平米独栋独栋25000双拼20000联排16000名泽天下13.6万㎡0.6独栋、联排360-610平米独栋245-250平米联排独栋8500联排6500东江华庭7万㎡0.8独栋420-550平米独栋一线江景8000-9000其它6500-7000帝景湾4.6万㎡3.37双拼280-310平米双拼双拼18000区域内在售其已售别墅项目情况一览片区别墅价格较低：除江滨新城、帝景湾外，惠州区域一线江景独栋别墅售价最高仅8000-9000元/㎡。独栋别墅市场比较均价：16477元/平方米内容权数项目名称项目与可比实例的分值龙湾新城江滨新城名泽天下帝景湾市场售价（元/M2）本项目770025000850014000区位20%7.55.5768周边环境15%65.56.56.58规模10%86.596.57景观12%667.56.59周边生活配套8%76.56.578小区配套5%767.578户型结构15%877.577物业管理7%76777发展商5%866.56.58升值潜力3%76.57.577对比系数0.931.150.931.00综合权数0.20.30.10.4计算公式本项目售价=A*对比系数A*综合权数A+B*对比系数B*综合权数B+C*对比系数C*综合权数C……加权平均值16477项目独栋市场价格评定联排别墅市场比较均价：9438元/平方米项目联排市场价格评定内容权数项目名称项目与可比实例的分值龙湾新城江滨新城名泽天下市场售价（元/M2）本项目5600160006500区位20%7.55.576周边环境15%65.56.56.5规模10%86.596.5景观12%667.56.5周边生活配套8%76.56.57小区配套5%767.57户型结构15%877.57物业管理7%7677发展商5%866.56.5升值潜力3%76.57.57对比系数0.931.150.93综合权数0.40.30.3计算公式本项目售价=A*对比系数A*综合权数A+B*对比系数B*综合权数B+C*对比系数C*综合权数C……加权平均值9438综合考虑，最终修正价格区间为：大独栋别墅：17000-18000元/平方米小独栋别墅：15000-16000元/平方米联排别墅：8500-9500元/平方米项目定价的客观前提基于建筑本体条件的成熟则，由上测算本项目整体均价在12379-13379元/平方米之间，本项目整体价格制定建议以13000元/平方米进行。二、皇庭壹號公馆价格体系说明1、价格体系考虑因素大项一览•户型因素：主要考虑项目的产品差异，进行相应权重分配；•朝向因素：主要以客厅及主卧朝向做参照，考虑项目的朝向差异进行权重分配；•景观因素：主要以客厅及主卧室做主景观面参照，进行相应权重分配；•道路因素：主要考虑道路噪音影响，并作相应权重分配；•区位因素：主要考虑各户型在小区内所处区域，及客户对该区域的心理价值预期进行相应权重分配；•个别调差因素：主要考虑个别户型在某一方面特别突出或极差情况下，做相应权重分