XXXX年涟水世纪名城定价方案

1世纪名城首期定价方案（讨论稿）一、定价依据（一）涟水楼盘价格体系调查1、府前御景园物业类别：住宅装修状况：毛坯总户数：1700户地泽苑当前均价格2500元/㎡一楼价格：东边2558元/㎡西边2518元/㎡三楼价格：东边2758元/㎡西边2658元/㎡阁楼价格：2000元/㎡汽车库价格：2660元/㎡自行车库价格：2080元/㎡楼层差价100元/㎡人和苑下个月开盘有700套高层7栋多层9栋2、幸福里物业类别：住宅建筑类别多层、小高层装修状况毛坯总户数1000户一期、二期均价2400元/㎡一楼价格：1900元/㎡三楼价格：2100元/㎡阁楼价格：2330元/㎡（送阁楼6+7）汽车库价格：南边1900元/㎡北边1800元/㎡自行车库价格：2080元/㎡楼层差价100元/㎡当前价格小高层一层价格2620元/㎡（每层加30元/㎡）3、状元府物业类别：住宅建筑类别：多层装修状况：毛坯总户数：2000户均价2700元/㎡一楼价格：2600元/㎡三楼价格：2900元/㎡五楼价格2670元/㎡阁楼价格：2720元/㎡（送阁楼6+7）汽车库价格：未售自行车库价格：17000-18000元/个（12㎡）楼层差价120元/㎡24、帝景蓝湾物业类别住宅建筑类别多层（电梯）、小高层、高层装修状况毛坯总户数1600户当前均价2600元/㎡一楼价格：2400元/㎡三楼价格：2650元/㎡五楼价格2820元/㎡自行车库价格：2万—3/个楼层差价120元/㎡单身公寓2700-2800元/㎡5、天下景城物业类别：住宅建筑类别：多层、小高层装修状况：毛坯总户数1200户均价2700元/㎡一楼价格：2400元/㎡三楼价格：2950元/㎡五楼价格2670元/㎡汽车库价格：2800元/㎡自行车库价格：1700-1800元/㎡楼层差价150元/㎡涟水楼盘分布图：北3（二）市场比较法评估模型评估结论：1、根据市场实际状况，本案多层市场价2554元/㎡2、结合开发商获利要求，本案目标均价：2595元/㎡（毛坯）市场比较法评估模型项目权重状元府清华苑名府国际世纪名城地段15%12131210规划品质15%12121314户型设计15%14121312开发商品质10%7877园林景观10%8788区域前景5%5554周边配套5%4543噪音5%3434交通状况5%3433建筑造型5%4444产品稀缺性5%3345升值潜力5%4444总值100%79818078折实均值260026802600\比较值256725812535\权重100%29%20%51%\加权平均值2554\4二、本案首期价格体系（详见价格表）1、多层根据楼层位置（楼差80元/平3F为基础每层递减80元/平），东西边套（+40元/平，东西边套比中间套增加40元/平），户型结构（40元/平，5F为104平紧凑三房格局面积实用+40元/平）中心水景地带（+150元/平）赠送阁楼（+40元/平）等各种系数多层采用一房一价形式。10#楼西单元如下：楼层单价价格差备注6F+12800+40元/㎡相对于5F价5F2760+40元/㎡相对于4F价4F2720-80元/㎡相对于基准价3F2800基准价2F2720-80元/㎡相对于基准价1F2640-80元/㎡相对于2F2、独栋别墅独立别墅考虑到该业态形式在涟水稀缺性，户型紧凑布局合理其起价为6280元/平。楼栋价格差备注22栋起价23栋￥680/㎡小区中心位置中心水景涟水楼王25栋￥600/㎡中心位置中心水景30栋起价31栋￥600/㎡中心位置中心水景32栋￥300/㎡临水而建53、双拼别墅双拼住宅涟水当地稀缺住宅，身份地位的象征。户型设计大方得体，错越结合其起价为4480元/平。4、排屋联排别墅1-3层218.8平/194.6，其起价为3380元/平，东西边套（+180元/平）楼栋价格差备注2栋￥100/㎡古槐广场边面对中心活动区域3栋￥100/㎡环境幽静，周边都为低层建筑视野好5栋起价6栋￥100/㎡主入口位置第2栋，进出方便7栋起价13栋起价楼栋价格差备注19-08￥100/㎡东边套19-18起价21-08起价21-18￥100/㎡直面小区景观带26-08￥100/㎡东边套26-18￥200/㎡与独立别墅相邻，直面小区景观带50-08￥400/㎡中心位置，依窗而视，水景清晰可见50-18￥200/㎡中心位置51-08￥500/㎡中心位置，临水而建视野开阔51-18￥300/㎡中心位置615栋￥80/㎡古槐广场附件16栋￥200/㎡4联排，环境幽静17栋￥300/㎡与独立别墅相邻，靠近中心位置18栋￥300/㎡4联排靠近中心位置20栋￥400/㎡4联排中心景观带与别墅相邻27栋￥300/㎡别墅双拼环抱，环境幽静37栋起价38栋￥80/㎡古槐广场附件39栋￥300/㎡4联排靠近中心位置5、叠加住宅叠加住宅，户型存在一定缺陷面积与多层相差不大起价为2850元/平，考虑1F有花园等附加值（+200元/平）4F为跃层设计（+300元/平）东西边套（+60元/平）。楼栋价格差备注52栋￥100/㎡环境幽静53栋起价55栋￥200/㎡中心位置中心水景56栋￥300/㎡中心位置视野相当开阔6、小高层小高层住宅，面积小总价低，考虑到当地市场需求，均价为2862元/左右。东单元为78平2房设计，+200元/平。博尚·世纪名城涟水案组2010．04．27