世联XXXX年徐州“国信上城”价格报告

谨呈：江苏国信地产版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2010.11.20[2010]-GW-48徐州“国信上城”价格报告本报告是严格保密的。2项目位于徐州市新城区，隶属淮海经济区核心位置，未来政府规划存在重大利好国信·上城双核心之一：徐州正在朝着“双核心”的城市架构方向发展。新城区定位于政务中心和高档住宅区，老城区定位于淮海经济区商业中心。城市向南、向东：实施“东进、南扩”，疏解老城，优化功能；城市以向东沿陇海铁路和向东南沿104国道与古黄河故道为城市主要发展轴。报告前言1-关于项目本报告是严格保密的。3项目为总建65余万平米的规模大盘，首期开发7#-3地块，产品以叠加别墅和花园洋房为主。总建筑面积：45万m2住宅总建筑面积：65万m2容积率：1.2绿地率：38.1%总居住户数建筑密度车位配比国信·上城是国信地产在徐州继龙湖世家项目之后的又一全新力作，产品强力升级，致力于引领徐州中高端产品市场。7-3（总建14.3万）叠加：5.2万洋房：3.6万公寓：5.6万一期开发7-3地块，1#-44#楼，建筑面积约14.3万方。其中洋房15栋、叠加24栋、5栋高层。首批推出1-22#，本报告是严格保密的。4营销节点产品升级，形象高端入市较晚，展示有限推广不足，节奏加快年底推盘，回现压力工装到位，沙盘到位网络释放讯息，邀请客户上门参观徐州秋季住博会首次亮相，成功拔高调性，积累800余组客户；同时体验中心装修完毕算价升级开盘前，多次摸排客户，检验诚意度并测试价格。盛大开盘，首批入市选房方式待定10月1日10月25日11月5-7日12月中旬业务员到位，正式接待客户销售物料并未到位，接待处也未装修，只是业务员到位，做简单的介绍、登记11月下旬12月上旬本报告是严格保密的。5开盘目标沟通开发商目标品牌目标：在国信双城中承担着树立标杆、打造国信高端品牌的使命和任务，为国信在徐州下一步的发展奠定好稳固的基础；速度目标：完成集团的销售目标，实现2010年不低于3.2亿元的总销额。报告前言2-关于目标稳妥销售3.75万方的基础之上，最大化物业价值本报告是严格保密的。6报告结构1234策略前的分析价格策略指导核心均价的推导价格表制作及验证5推售策略及工作计划市场分析产品分析客户分析本报告是严格保密的。72010年宏观政策出台密集，以“4.15与9.29”两个重要节点，为史上最严调控宏观大势？本报告是严格保密的。8限购令——限购政策对于高端投资需求进行直接限制和打压，高端客户进入观望背景：2010.9.29国家有关部委出台对房价过高、上涨过快的城市要在一定时间内限定居民家庭购房套数表现：自政策出台后国内先后14个城市出台了相关政策细则，主要集中限购、限贷上，而且还有其它城市将陆续会出台相关细则宏观大势广州调控细则5条厦门调控细则5条深圳调控细则2条上海调控细则12条杭州调控细则22条南京调控细则5条温州、宁波调控细则北京调控细则5条天津限购令海口、三亚限购令大连限购令本报告是严格保密的。9宏观大势限贷令——二套房政策认房又认贷，将对改善性需求进入门槛提高，增加改善购房者的实际购买压力和心理负担认房认贷＋对于借款人首次申请利用贷款购买住房，如果在要买房的城市房屋登记系统(也包括预售合同的登记备案系统)当中，其家庭已登记有一套及以上住房的，他再贷款购买的住房一定是第二套及以上住房借款人已经利用过贷款购买过一套及以上的住房，又申请贷款来买住房，也认定是第二套及以上住房；本报告是严格保密的。10加息影响——随着通胀压力和人民币外部升值压力愈加明显，中国即将进入加息周期对抗内外压力，对于刚需客户同样打击宏观大势本报告是严格保密的。11政策影响1——在前期调控措施与加息的叠加效应下，购房者的购房成本明显增加宏观大势限购限贷加息、加税全国“一刀切”：•首套：首付3成以上；•2套：首付5成以上；•3套：停止贷款•商业贷款、公积金贷款月供增加；从10月1日起，对个人购买90平方米及以下普通住房，且属于家庭唯一住房，减按1%征收契税。其余不予优惠自政策出台后国内先后14个城市出台了相关政策细则，主要集中限购本报告是严格保密的。12政策影响1——首限购、限贷、加息等综合影响，市场各部分购买群体均受到购买影响，市场需求受打压宏观大势受限贷影响首付增加、契税增加、月供增加受限购、限贷影响，部分高端投资客观望或者推迟购买决定本报告是严格保密的。139.29政策后的表现——十大重点一线城市成交指数环比下降比较明显,二十大重点城市成交指数环比上涨宏观大势数据来源：中国房地产信息研究中心本报告是严格保密的。14徐州政策——10月开始进一步规范商品房预售行为，并执行住宅契税新政，提高二套房契税徐州市场徐州市政策表现一:徐州市政策表现二:本报告是严格保密的。15徐州市场——供求比创下新低0.36，有可能属于赶搭契税调整政策末班车的现象徐州商品房供求关系图0.821.090.271.000.700.311.780.702.340.600.571.080.3602040608010012014016009-1009-1109-1210-0110-0210-0310-0410-0510-0610-0710-0810-0910-100.000.501.001.502.002.50供应面积需求面积供求比徐州市场徐州商品房供求关系图1.771.531.221.640.810.950501001502002503003504002005年2006年2007年2008年2009年2010年0.000.501.001.502.00供应面积需求面积供求比历史上徐州05-08年一直处于供过于状态，存在较大的市场存量压力；09年在全国市场爆发情况下，徐州市场出现少有的供不应求；10年恢复供求平衡状态，市场需求旺盛；本报告是严格保密的。16宏观市场：受到有史以来最严厉的政策调控，一线市场成交量萎缩明显；徐州市场：尚处于上升期，受政策干扰后的恢复能力强。但也不可避免的将存在转淡的风险。本报告是严格保密的。17首先着眼于整体区域市场，徐州市场住宅均价大致分为如下四级，本项目所在的新城区位于第二级别。项目分级一级（老城区繁华地段、云龙湖强势资源）龙商天骄翠湖御景风尚自由城晋合世家二级（新城区大龙湖资源、市政府规划利好）国信龙湖世家绿地商务城三级（铜山新区、城东工业园区）国基城邦加州玫瑰园四级（北区、开发节奏减缓）九里景秀*本项目目前处于二级区域位置区域市场6500及以上4500-55004500-5500新城区5200-58004500以下本报告是严格保密的。18新城区7大开发商8大项目，产品类型与本案无正面冲突，但大多在10年底11年初集中推盘，客户分流竞争激烈。区域市场10.810.910.1010.116月起连续每月少推多开，10年底主推商住楼11月、12月连续推出小高层、高层，约300余套16.4万㎡，一期14栋高层小高层年后推出10.6一期第一批次7栋高层小高层11月售罄，后续仍有二批次推出，且有联排别墅项目2栋高层及联排、独栋（149-230㎡）12月推出10月份二期开盘11月仍有4栋200余套小高层放量11年3月推出多层,叠加产品★10.710.1211.111.211.3世联介入徐州市场本案营销介入、销售筹备期本案蓄客开盘期国信上城，12月中下旬3.75万㎡洋房、别墅推盘在售待售绿地商务城中铁建未来城汉源国际华城中茵龙湖国际国信龙湖世家国信上城恒基雍景新城维维龙湖湾本报告是严格保密的。19新城区近期开盘的各大项目产品以高层小高层为主，均价普遍在5300-5800元之间，价格提升存在天花板。区域市场区位楼盘名称产品类型最近一批开盘时间最近均价（元/㎡）最近去化速度（套/月）折扣折后价格新城区绿地商务城高层、小高层10.115700-5800130无5600中铁建未来城高层10.1153002002万抵4万5100汉源国际华城多层、小高层10.11530020097折4900国信龙湖世家高层10.115700-5800180一次性付款98折5760区域楼盘名称高层均价（元/㎡）花园洋房均价（元/㎡）联排别墅价格（元/㎡）洋房/高层系数比别墅/高层系数比新城区汉源国际华城5300——9000——1.70铜山新区加州玫瑰园5300（周边）5780——1.09泉山区鑫苑景园73009500——1.30——区域内同类产品较少，放眼徐州市场，对比其它项目别墅/高层系数比，以期对本项目定价有所参考本报告是严格保密的。20区域竞争市场：年底区域市场整体竞争加剧，本项目需要加快推盘节奏，尽量按时进入市场。洋房产品、叠加别墅均属区域稀缺产品，但涉及到客户分流，定价需参考高层项目的单价总价及其它项目的相关系数比。本报告是严格保密的。21报告结构1234策略前的分析价格策略指导核心均价的推导价格表制作及验证5推售策略及工作计划市场分析产品分析客户分析本报告是严格保密的。22本项目首批主力两房面临相对激烈的竞争，主力大三房竞争主要来自美林、晋合一房二房小三房大三房四房五房复式总航天双城面积段-92128142-144165-167-183-239套数-1102613654-16342融科天城2组团面积段-82-92101-125131---套数-6312333---219万科金色家园1期面积段71-7883-93-131-135---套数26217-60---303武汉天地面积段-102-113139.15-239.54---套数------美林公馆面积段61-6486-91101-128132-159----套数1568133130---346鑫城国际面积段92-97111-125--149（复式）-套数-60---东立国际面积段-86-88-124-128---套数-72-72---144黄埔东宫面积段50-64104-120105-166----套数80168168----416顶绣晶城面积段-90-93112-115135---套数-30025050---600晋合世家面积段-93-147、160176-212237-套数-56-11216856-392目前销售率融科天城2组团80%万科金色家园一期23%武汉天地1组团100%美林公馆40%鑫城国际一期2组团40%东立国际50%黄埔东宫0顶绣晶城80%晋合世家50%目前在售楼盘销售率盘点参考：本报告是严格保密的。23一期三栋楼产品类似，板式结构，一梯三户12814214416710989292本报告是严格保密的。24两房——优势不明显。方正、卧室全南向设计，但客厅仅1.4米采光，且过90平米万科金色家园89平米两房万科金色90余平创新两房首层二层鑫城国际89平米两房←优：赠送双层大露台劣：暗卫、暗厨，客厅靠露台采光。←优：双阳台劣：不方正，暗卫，干湿不分区←优：创新、南北通透，大阳台、双卫劣：暗卫、厨房通过阳台采光92平米本报告是严格保密的。25大三房——优势明显。户型方正，南北通透；主卧套房并有步入式更衣间，次卧带更衣间晋合世家147平米大三房↑优：南北通透，厨房较大，主卧套房劣：干湿不分区，次卧太小，142-144平米本报告是严格保密的。26产品分析：本项目主力两房优势不明显；主力大三房产品优势明显，存在一定的竞争力。本报告是严格保密的。27产品细分。高市场增长率高明星现金牛婴儿瘦狗相对市场份额波士顿矩阵明星产品包装，旗帜！四房+小三80套——具备差异性优势以及稀缺物业类型的最高端产品，形成项目标杆价值。高端客户关注、可实现高市场价值。现金牛产品利润主力二房+大三246套成熟市场中的领导者，具有广泛的客户关注，它是项目资金的主要来源。客户需求量较高、可实现较高价值。综合对市场供应、项目自身产品差异化及目标客户需求的分析，本项目的产品细分可借用波士顿矩阵表现：婴儿