世联_上海鹏欣集团_郡江国际_C楼价格评估

本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。谨呈：鹏欣集团郡江国际商业C楼价格评估本报告是严格保密的。2C楼是项目商业部分，是项目办公、公寓的配套，亦是区域商业中心经济指标楼层分布：1F—4F建筑面积：36961.16平米1F:7334.27平米2F:9368.61平米3F:9682.99平米4F:10575.29平米户型配比：以低于80平米的小面积商铺为主；套数：429套；得房率：40%注：地下部分未计入估价范围。本体情况面积配比表楼层面积段总计8081-100101-1301311F51910777面积比例66.23%11.69%12.99%9.09%100.00%2F65292010124面积比例52.42%23.39%16.13%8.06%100.00%3F62321912125面积比例49.60%25.60%15.20%9.60%100.00%4F7113108102面积比例69.61%12.75%9.80%7.84%100.00%1-4F249835937428面积比例58.18%19.39%13.79%8.64%100.00%本报告是严格保密的。3周边商业现以社区配套型低端商业为主，缺乏大型综合商业体，商业聚集效应不强，本项目出现将会推动区域商业整合周边商业本报告是严格保密的。4租金还原法：参照地域性及物业形态两个指标，导出C楼一层平均租金评估方法A地域性指标——项目周边沿街商铺对C楼产生直接竞争，因此选取多种业态（非餐饮类）的中间区位商铺进行比较。选取范围：平凉路/宁国路参考对象：华谊星城门面商铺/东宫沿街商铺/平凉路某商铺物业形态指标——在C楼商业辐射范围之内，选取同项目物业形态相近的商业体进行比较。选取范围：北到陆家嘴、西至大连路、东到复兴岛、南至杨浦大桥之间区域参考对象：欧尚超市内商铺/豪美家居商铺本报告是严格保密的。5周边底层商铺平均租金为3-4元/平米/天，物业形态参考价值为4.5-5.5元/平米/天，导出项目一层商铺租金为4元-4.5元/平米/天较为适合租金比较参考权重参考项目所属行业租金水平地域性因素60%华谊星城门面商铺房产中介4元/平米/天东宫沿街商铺健身3.5元/平米/天平凉路某商铺服饰2.8元/平米/天物业形态因素40%欧尚超市内商铺服饰7.5元/平米/天豪美家居商铺建材4.5元/平米/天区域商业中心选取最高租金4元/平米/天区域性商业选取最相似租金4.5元/平米/天如果成功引入大卖场，其租金溢价可达到30%-50%的增幅评估方法A本报告是严格保密的。6按照6%的经验租金回报率折算出底层商铺均价为24000-27000元/平米，最高可现实价格3.6万元左右均价生成4元/平米/天1460元/平米/年全年6%反算24333元/平米4.5元/平米/天1642.5元/平米/年全年6%反算27375元/平米静态取整均价：24000—27000元/平米6元/平米/天2190元/平米/年全年6%反算36500元/平米大卖场成功进驻后可实现价格：36500元/平米评估方法A本报告是严格保密的。7市场比较法：通过类比同区域在售项目，对评估A价格进行参考性修正评估方法B外部价值_80%外部属性_20%地段人流交通形象昭示业态规模层高建筑指标折合参照价格单价折合相关度权重综合价格指标权重20%20%10%10%10%10%10%5%5%100%天科国际大厦0.90.80.70.80.70.80.71.110.815400003260035%11410华谊星城大厦1.21.11.20.91.20.90.810.91.055210002215565%14400郡江C楼111111111///25810均价参考：25810元/平米本报告是严格保密的。8综合运用评估A和评估B两种方法，得出项目首层静态均价；考虑溢价因素，界定最高价格首层均价生成权重指标均价溢价后价格评估A60%24000-27000元/平米36500元/平米评估B40%25810元/平米首层静态均价区间：24800元/平米-26500元/平米考虑溢价因素，可实现最高价格：32000元/平米左右本报告是严格保密的。9运用楼层均价生成系数，导出各楼层均价，最终折算出项目整体均价各楼层均价楼层楼层系数静态均价最高价格（溢价）4F0.614800-15900元/平米19200元/平米3F0.717360-18550元/平米22400元/平米2F0.819840-21200元/平米25600元/平米1F1.024800-26500元/平米32000元/平米项目均价生成项目整体静态均价区间：18700元/平米-20000元/平米考虑溢价因素，可实现最高均价：24000元/平米左右