中信红树湾_价格方案_价格报告

一期价格报告概要2004年7月8日房地产投资额25.5671.49102.77130.46103.04124.83136.65181.01261.45322.85411.12449.05271.02010020030040050019901992199419961998200020022004深圳地产市场现状与可预见趋势2003年深圳全市房地产开发投资达到449.05亿元，比上年增长了9.4％，在基本合理的比例区间内，投资过速问题得到明显缓解。今后，随着政府对房地产市场调控的进一步加强以及业界的不断理性，深圳房地产业将进一步保持平稳、协调的发展。2003年各月份住宅销售面积图（单位：平方米）从2003年各月份的住宅销售情况来看，住宅需求持续旺盛，销售面积持续增长。2003年9月1日国务院下发的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发【2003】18号），使房地产行业及消费者的信心明显增强，促进了年末房地产市场的快速发展，并使全年住宅销售保持较高的增长。1-12月住宅销售市场均价为5898.8元/平米，与去年1-12月相比上涨了4.08%。小幅上涨受到一定记价面积（套内面积）变化的影响，实际意义上价格是相当平稳的。结合局部供给不足、成本上升、需求持续稳定增加等情况来看，预示着深圳市场的价格潜力并未充分发挥，尤其是中高档住宅的价格。02000004000006000008000001000000120000014000001600000罗湖福田南山盐田宝安龙岗20022003区域土地出让2002年2003年关内罗湖区6080.839704.9福田区14051.922721.2南山区96336.4139953.7盐田区43173.670347.32小计159642.7272727.12关外宝安区730730.3870530.8龙岗287877.81407830小计1018608.12278360.8合计1178250.82551088深圳市未利用土地统计24.55234.92105.285041.556026.0638.270100020003000400050006000罗湖区福田区南山区盐田区宝安区龙岗区万平方米2003年关内土地的供应量都在20万平米以下，宝安龙岗则持续增长，以龙岗最为典型，预示2004年房地产销售已向关外扩张。南山半岛——前后海+老城区460万填海区+华侨城+科技园550万中心区+香蜜湖+红树林190万深圳传统核心区域改造200万蓝色盐田50万深圳市全市目前可供开发的新地中，特区内、宝安、龙岗总量格局为1：12.5：15。罗湖、福田两个行政区可出让土地仅63万平方米，南山区主要集中在红树湾填海区内。深圳未来的土地供应将转移到城郊，关外将成为深圳开发商投资重点区域，这种趋势与目前深圳城市郊区化和卫星城规划趋势保持一致。项目竞争分析兰溪谷硅谷别墅红树西岸瑞河耶纳熙园天二I天二II世纪村本项目红树东方水榭花都项目建面容积率总套数主力户型面积均价推出时间在售楼盘天鹅堡二期II区11.1万3.662342240-260四房98007月3日兰溪谷9.3万1.65539143-163四房98004月17日世纪村日月府10.6万3.51564150-200三房200-220四房76004月18日后续项目瑞河耶纳11.1万1.4400多TOHO：220-270多层：200-250小高层：130-170100009月底红树西岸25万3.4116795-100两房120-200三房200007月认筹8月开盘硅谷别墅三期11万2.04300240平米四房——水榭花都三期9万总体1.4—91-305—04年年底香域中央18万2.08720159-172四房900010月御景东园19万5.91021120-150三房90006月20日重点竞争项目调查—红树西岸户型面积区间（m2）套数套数比2房经济2房63292.49%舒适2房95-10023720.3%3房实用3房120-13025421.77%舒适3房140-16537432.1%复式3房180-200262.23%4房170-22015012.8%大平面250-300484.11%大复式240-400494.2%合计1167本项目与红树西岸比较，最大的优势在于产品设计，红树西岸是个性化的产品，大进深小开间，户型本身存在一定的弱点，而本项目是实用型居家户型，更以人为本。百仕达比项目早启动，但从目前形式和了解到的情况分析，它势必比本项目晚入市，预计在9月下旬，目前对外宣称均价为15000元/平米，可见其必然在观望整个片区市场，通过本项目入市时的市场反映及时采取应对策略。重点竞争项目调查—瑞河耶纳瑞河耶纳户型设计中规中矩，方正实用，户型本身没有重大缺陷，但同时也没有太多特点，它的设计正好与百仕达相反，是一个非常稳妥的方案。与瑞河耶纳相比，本项目在容积率上没有优势，产品类型不及瑞河耶纳，但产品设计还是具备一定的优势，但如果瑞河耶纳以8500入市，将给项目造成很大的压力。产品类型面积区间所占比例预计均价TownHouse220-27030％85009层洋房22020％小高层130-18050％中信红树湾一期价格形成基础—对比楼盘选择因素权重相应楼盘比重存在竞争75％天鹅堡二期II区40％红树东方15％熙园10％兰溪谷10％无竞争25％世纪村10％天鹅堡二期Ⅰ区10％水榭花都二期5％选择原则区域相关性产品同质性（建筑形式、户型范围、品质档次）竞争关联性（热点竞争区域、销售时间重叠性）位置相近20同质产品25竞争关系55总分天鹅堡二期II区15205590红树东方1515535熙园515525兰溪谷1010525世纪村王府205025天鹅堡二期Ⅰ区1510025水榭花都二期510015中信红树湾一期价格形成基础—核心均价比准项目实收均价(元/M2)销售调整市场调整均价(元/M2)折算率比准均价(元/M2)权重值折算价格(元/M2)天鹅堡二期Ⅱ区98001960498%941740%3767红树东方86000.978342107%896315%1345熙园98000.999702100.55%975510%976兰溪谷96001.029792102%999810%1000世纪村王府87000.938091110.30%892410%892天鹅堡二期Ⅰ区1000011000097%967010%967水榭花都二期110001.021122098%109455%547合计100%9570通过与对比楼盘内外在各方面素质的比较打分，折算到价格，再乘以权重，得出市场比准均价为9570元/平方米，经过点对点分析，项目一期高层实收均价建议为9600元/平方米。125005186571635177716385322882232742087101337149628146211132791365185820061692121288131154155001858213512层朝向差中信红树湾一期价格形成基础—平面差确定分项景观户型亮点视野朝向噪音权重45%30%10%10%5%VIP客户意向47301594659362902418917381532539202135TOHO：3说明：由于目前阶段户型资料不全，信息不对称，客户的意向受销售员的个人喜好影响较大，基本上是销售员向客户推哪个户型，客户就接受那个户型，因此意向统计仅作参考，不能成为定价的主要依据。中信红树湾一期价格形成基础—竖向差确定针对四栋而言，均采用12层作为打分基准层，故12层层差设为0；最底层的户型由于下面是架空层，因此与上一层会有一个较大的层差，设为150元；一、二栋低层受到TOHO的影响，到6层视野突然开阔，会有一个跳差；13-19层，随着楼层的逐渐上升，看到的外景观层次逐渐丰富，视线更长，因此层差设为50元；突破20层，人的心理会有一个变化，跳差100元；20层以上，景观变化逐渐变小，层差设为30元。10938961794228144834010518104181018292999176942494389952811480551017992539264875281131325中信红树湾一期价格形成基础—分单位均价注：不含1栋顶层复式价格中信红树湾一期价格形成基础—分栋均价959613251169191878849中信红树湾一期价格策略—参考案例3-419分期规模物业类型时间轴2002.12002.92002.72004上半年第一期6-72003-117.642.71.6高层250001500012000900085009000高层豪宅、多层花远洋房、townhouse、house首期开发周边生活配套不足，居住气氛不浓，项目三条产品线开发规模均较小。随着一期社区环境成功营造，项目三条产品线同时放量增长一倍。万M2第二期多层House天鹅堡纯水岸天鹅堡纯水岸首期配置：会所波托菲诺的开发策略波托菲诺项目开发均价走势图20042005200320022001800090001000011000120001300020000均价（元/平方米）时间（年）2001.10天鹅堡一期启动A、B、C栋推出8500元入市2002.1天鹅堡一期D、E栋推出8800元入市2002.7纯水岸一期TH启动16000入市2002.7纯水岸一期多层启动9300入市2003.12天鹅堡二期1区启动9800元入市2004.10纯水岸别墅计划启动30000入市2004.6天鹅堡二期2区启动9800元入市各期项目价格变化及销售周期项目整体价格变化项目整体价格变化中信红树湾一期价格策略—策略形成1.价格平开高走，确保入市热销，实现项目资金回笼目标，为一期顺利销售奠定基础；2.分批推售，保证每一批客户都有升值空间，形成良好口碑传播避免相同户型房号的内部竞争，选择性推出；同时确保每一批都有亮点户型树立价格标杆。3.采取新的营销方式，有效的消化诚意客户，降低销售风险。1.计划将一期高层部分房号分三批推出；2.价格表根据每次推售的房号，分三次公布，每次价格表上仅显示当次所推之房号的价格；3.考虑到2004——2005年深圳关内市场的供应情况，根据价格表试算结果，结合目前市场形势及客户关注度，项目整体的均衡销售和最大限度挖掘物业价值，在对市场前景审慎乐观的预期下，我司建议以目标均价的0.98入市，即9400元/㎡左右入市，确保开盘胜局和合理控制风险，但随着展示的不断完善，结合推售策略，项目均价呈逐步攀升趋势，第二批房号推出时的入市均价为目标均价的0.99，即9500元/平方米均价体系，第三批为目标均价的1.03，即9888元/平方米均价体系，项目高层整体最终实现均价9600元/㎡。中信红树湾一期价格策略—推售策略安排第一批公开房号200套左右，考虑到5栋的户型和3栋基本一致，前三栋已经包含所有户型种类，同时参考贵宾卡客户意向和实际工程展示情况，因此前两批暂不推5栋，在首批房号推出时，由销售员主推这部分房号，着重引导客户消化，同时未公开推出房号可以隐性推出（价格上调），确保所有户型的均衡消化；对于TOHO，不列入分批推售的房号范围内，确立价格标杆，采用自然消化的方式。推出时间套数均价（元/㎡）房号分布8.2820098031栋的1/2，2栋的1/2，3栋的1/29.19开盘14295391栋的1/4，2栋的1/4，3栋的1/2圣诞前后22994391栋的1/4，2栋的1/4，5栋的全部THANKS！