价格论证

关于通达二期的价格论证通过对比手段，并结合市场涨幅预判，将二期定价由静态转为动态，同时符合2009年整体运作时的市场动态发展。定价方式：1.静态价格采用五级加权计算。2.动态价格由预测08年及09年上半年中牟市场同比涨幅预测下半年同比涨幅。定价依据：1.区域及周边竞争对手对比关系2.项目一、二期产品对比关系3.预测09年同比涨幅定价方式说明一：5级加权权重区域及周边同类建筑形态及本项目5级加权加权因子对比权重构成建筑设计外部景观资源内部环境规划位置交通房形格局社区配套区域配套建筑施工户型面积10%10%15%10%10%15%5%5%10%15%15%15%10%15%10%5%5%10%多层建筑小高层及高层建筑定价方式说明二：预测09年同比价格涨幅定位依据-动态涨幅预测1.中牟08年全年房地产市场价格涨幅参考2.中牟09年上半年区域价格涨幅参考涨幅参考来源于：1.中牟09年房地产宏观市场运行情况2.中牟房管局相关负责人的报告数据摘要3.08年度及09年满堂红市场数据库部分见下表07年市场平均价格07年同比涨幅08年市场平均价格08年同比涨幅1648元/平方米37.3%2083元/平方米26.5%09年目前均价基本以08年金融危机前的均价持平，下半年会以小幅度涨幅拉升预测09年项目所在区域价格年度平均涨幅同比涨幅约为2—6个百分点定价依据一：区域及周边同类产品目前交易情况参考及同本项目的5级加权对比多层价格项目名称建筑设计外部景观资源社区环境规划位置交通户型面积房形格局社区配套区域配套建筑施工5级加权销售价格比准价格所占比例参考价格权重10%10%15%10%10%10%15%5%5%加权值东方润景4333.53.53.53.533.53.05220020%721.3114754沁园新城3.533.5333.53.53.53.53205040%1366.666667龙源博士园3.533.5333.543.533.05210020%688.5245902富源花都43.53333.53.533.52205010%341.6666667滨水蓝庭3.53.53333.53.5332.925210010%358.974359100%695.4287516通达二期3.53333.53.533.532.8751999.358区域及周边同类产品目前交易情况参考及同本项目的5级加权对比小高层及高层价格项目名称建筑设计外部景观资源社区环境规划位置交通户型面积房形格局社区配套区域配套建筑施工5级加权销售价格比准价格所占比例参考价格权重15%15%15%10%10%15%10%5%5%加权值水木清华4.524.533.53.533.53.53.47524503525.17985635%1233.81295逸湖名家34.52.54332.5223.124003870.96774215%580.6451613天湖354.533.5343.533.726003513.51351415%527.027027蓝爵世家32332.532.53.522.72523504311.92660625%1077.981651100%854.8666973通达二期323333.52.53.532.92479.113定价依据二：通达一期、二期产品细节的5级加权对比定价参考多层价格建筑设计组团景观设计社区环境规划户型面积房形格局社区配套科技性舒适性5级加权销售价格权重15%15%15%15%15%10%5%10%加权值一期3333333331900二期33.533.52.5333.53.1251979.17项目一、二期产品细节的5级加权对比定价权重说明因一、二期处于同一地段，外部环境、配套、交通等方面高度一致，故在加权因素上不再予以考虑；同时二期产品在将在组团景观规划方面比一期有一定改进，由此需要根据实际情况列出需要在加权因素中加以比较分析。所以此次对比的静态因素调整如上所示。由于通达一期全为多层故定价依据二不在针对小高层定价；多多层层产产品品价价格格==2002元元//平平方方米米小小高高层层价价格格==2496元元//平平方方米米=2000元元//平平方方米米=2500元元//平平方方米米2000+2500=2500元元//平平方方米米=2250元元//平平方方米米价格制定：价格推导公式备注：根据开发商提供工程及证件取得的时间推算，预计2个月后取得二期所有证件；二期产品均价=11999999..335588++11997799..117722XX[[]]((22%%++66%%))÷÷22XX22112211++22447799..111133++0011XX[[]]((22%%++66%%))÷÷22XX22112211++22