绿地集团项目总经理集训营——开发报建与公共关系管理

绿地集团项目总经理集训营——开发报建与公共关系管理的关键要点一、房地产项目的开发报建流程1.国内典型企业对报建工作的理解•认知一：很重要，是项目合法性和快速性的保障（以规范化的上市公司和全国性品牌企业为主）•认知二：一般重要，按照建设程序按部就班展开（以国营企业、外来企业为主）•认知三：不是很重要，先抢跑，再补办手续（个别品牌企业、某一地域企业为主）2.开发报建工作在项目全程开发中的特性•1.报建工作贯穿项目开发的全流程。（勾地—拿地—设计—施工—销售—物业）2.报建是项目合法建设和运营的保障。（以取得各项合法权证为标志，如国土证、大小产权证等）3.报建工作环环相扣，与项目建设程序紧密结合。4.报建工作常受限于地域性和时间性。（如，审批后的建设方案不是“一劳永逸”的）3.传统开发报建体系的组成分析模式一：“作坊式”报建体系模式二：地区公司开发部“一统天下”模式三：中央集权式报建体系模式四：“摇摆型”报建体系模式五：与建设程序相结合的分阶段报建体系案例：优秀企业分阶段开发报建体系某地产公司报建系统发展部报建组勾地—国土证设计部报建组方案、初设（扩初）工程部报建组施工图、施工证营销部报建组销售证、大小产权证行政报建组资质、工商、备案等二、房地产企业如何构建报建流程和体系1.不同地域项目的报建基本框架和流程•超连接资料\开发项目全程报建流程(广州）.doc•超连接资料\规划环节（方案—施工图）报建流程（重庆）.doc2.用地环节重点涵盖范围：勾地协议、规划条件函、投资备案、项目资本金、可行性研究、国土合同、拆迁安置阶段、管网拆除、国土证等难点：1、前期手续的办理2.拆迁安置报建及实施3..前期勾地策略及项目投资模式案例:前期系列重点手续办理分析.doc拆迁程序.doc大盘开发模式案例：..\..\..\6.25\钓鱼城土地特点：1.土地规模大、建设规模大2.物业形态多样化3.建设运营周期5—8年现金流模式•案例：迪亚庄园项目.xls迪亚庄园（50万平米）稀缺资源模式•特点：1.对山、海、湖、地热及旅游胜地资源的部分或全部占有（流转）2.优点和缺点同样突出3.项目建设和运营通常是一二级联动。案例：XXXX开发项目盈亏平衡分析.ppt勾地技巧•XXXX地块公告.doc•XXXX地产挂牌门槛条件（深圳）.doc规划设计环节报建重点•涵盖范围：规划方案、建筑方案审查、初步设计审查、施工图审查备案（含节能备案）等•难点：如何掌握职能机构的审图重点•审图重点解析：1.设计流程审图要点2.规划设计环节审查潜规则分析.doc工程建设环节报建注意点•涵盖范围：招投标备案，质监及安监、资本金、施工证等。•难点：配套费的计算与缴纳、施工证办理•分析：⑴考虑因素：①施工现场是否已“三通一平”，是否具备开工条件②安全维护设施是否已落实到位、施工设施、施工机械是否按照规范进行布置③建设单位、施工单位、监理单位、设计单位等有关人员是否到位⑵注意事项：①施工现场的安全措施方案应经过监理单位审定盖章②施工现场的安全设施、有关安全管理制度要落实到位，施工用电要按照规范进行敷设施工招投标和质监.doc销售环节报建注意点•超连接资料\销售环节报建注意要点.xls•超连接资料\各地预售许可证形象进度差异比较.xls竣工验收环节报建注意点涵盖范围：规划验收、消防、人防、绿化、防雷、竣工备案等难点：规划验收、消防验收案例：开发项目验收篇总结.doc配套报建环节报建注意点•涵盖范围：通水、通电、通路的报批；管线施工的报批和验收；市政设施的迁移线补偿、小区命名和各栋号的确认；小学、居委会等公建配套用房的移交等。•分析：开发报建—配套篇总结.doc3.全流程开发报建节点模板•超连接资料\项目全程开发报建节点模板.doc4.开发主线的五大证照报建在开展开发报建工作之前，先充分了解掌握的内容如下：1、行政许可项目名称；2、受理单位及审批权限：受理经办人员及联系电话（办公电话、私人手机）受理科长（处长）、局长及联系电话（办公电话、私人手机）3、行政审批前置条件：原件类和复印件类及其份数，另包括其他类电子文档；4、需公司其他部门提供的资料及质量要求、提供资料的时间；5、需要申请办理此项行政许可项目的费用：（1）费用名称（2）计划收费额（3）收费文件或依据（4）核算收费的经办人员及联系方式（5）填写公司内部的《资金使用申请审批单》6、办理领取的文件；7、该项行政许可的一般工作时限；报建前的特殊要求。国土证报建•常规程序及注意要点：开发报建设—国土手续篇.doc•案例：E:\开发报建与公共关系管理2012\报建课程讲义（2012)\超连接资料\江岸城建设工程规划许可证•超连接资料\开发报建—工程规划许可证.doc用地规划许可证报建•流程：用地规划许可证报建篇.doc施工许可证•超连接资料\开发报建—施工许可证.doc•施工许可证预售许可证办理•超连接资料\开发报建—预售许可证.doc5.技术独立系统的报建——水、电、气•水、电、气报建特点：资源垄断性，价格垄断性，技术垄断性基本流程：•1.临水及永久水（供水公司竞争）（1）持申报材料向市自来水公司申请用水。（2）取得自来水管线红线图,并报规划局审批。（3）取得《自来水工程规划许可证》，并到市勘测院进行放样，需要时，到市政管理处进行破路申请。•2.临电及永久用电（前期捆绑协议；系统下属企业；特殊企业）（1）持申报材料向供电局申请用电，取得用电批复。（2）开发拓展部委托供电局组织施工，并通知工程项目部配合。（3）成控部负责相关费用审核。•3.永久用气办理（供气公司竞争）（1）持申报材料向市天然气公司申请天然气施工。（2）取得天然气施工许可证，并通知工程项目部协助施工。水电气报建关注点及处理策略.doc技术独立系统的报建——市政道路•特点：造价高、工期长、等级要求不一、受全线环境影响大•报建策略：1、向市区两级政府打报告（形象改善所迫）2、督促管委会或市政局实施3、由开发商抢先实施，先与政府签订后期成本补偿协议。4、将地块周边道路实施计划纳入取得土地的国土合同条款内，与土地款支付计划挂钩。5.在控规修编阶段，将对市政道路的技术参数意图纳入其中。技术独立系统的报建—通信网络、供暖、电视•通讯网络、供暖报建特点：资源垄断性，价格垄断性，技术垄断性流程：•1.通讯网络办理(前期排他服务协议）（1）持申报材料向市电信局申请电信业务。（2）委托电信设计和施工，并通知工程项目部协助。2.供暖办理（1）持申报材料向供暖公司申请电信业务。（2）委托供暖公司施工，并通知工程项目部协助3.电视闭路同上办理通讯网络、闭路和供暖关注点.doc某地区公司报建组织体系前期部或开发部拿地、项目立项、国土、用地许可证设计部（报建小组）方案审查、初步设计审查、竣工验收工程部（各项目部报建小组）施工图审查、施工证、竣工验收营销部(销售支持组）预售许可证、大小产权证行政部工商营业执照、资质证书等6.企业如何构建合适的报建模式和流程1.按项目开发流程，由不同部门分阶段报建模式不同报建工作界面的搭接和分隔•超连接资料\项目竣工验收各部门配合一览表.xls2.主要由一个部门对外报建模式超连接资料\建设项目报建工作界面文件.xls3.报建团队和专业组相结合的报建模式如：开发部—配套组（水电气等）开发部—总工室4.聘请独立外部报建机构如：专业报建公司三、典型报建难点及技术处理331.项目开工建设“抢跑”绿地中央广场（15万平米）拓展方向—绿地商业项目绿地之窗（10万平米）卢浮公馆（16万平米）郑东新苑（5万平米）融绿公馆（3万平米）绿地国际金融城（5万平米）代表性项目—商业项目千禧广场（20万平米）•适用范围：中小公司、个别上市公司等方式：1.承诺建设高标准的公建设施。2.承诺企业入驻，税收落地。3.将解决本地人口就业与前期土地获取挂钩。关于某项目提前介入质监工作的请示.doc2.国土用地红线交叉•形成原因：一地两卖•解决方式：1.重新公示，退还其中一家土地款2.居中协调，涉及双方相互收购交叉土地•3.协调好规划局，交叉土地各自退距，以绿化覆盖。容积率在其它各自地块补足。•4.以交叉土地中心线为界，确定权属。3.竣工验收超指标•处理方式：1.补交土地出让金，并进行计算博弈。（商业、住宅、车库出让金等）E:\开发报建与公共关系管理2012\报建课程讲义（2012)\超连接资料\江岸城\竣工验收超指标报建工作汇报.ppt2.采用建筑设计最低规范指标，规避行业及售后风险。如：万科住宅层高2.8米。4.人防面积“缩水”处理方式：1.人防异地建设费减免，用已开发物业的车库一定时限的收益权置换。2.前期申请少建人防面积，后期通过整改，将人防部分出售，收益与人防办按约定比例分配。5.以“适当”理由快速办件方式：如，以落实招商引资的名义快速办件•案例分享：翡翠庄园项目的报建（拿地到开盘5个月）四、开发企业关注的报建节点1.民营企业关注的开发报建节点–取得国土使用权证–交地–完成方案设计–完成初步设计–完成施工图设计–取得施工许可证–项目开工–售楼处、样板区开放–取得预售许可证–开盘–完成40%的销售金额–完成70%的销售金额–完成95％的销售金额–景观施工进场–竣工备案–交房–交房完成率95％6—10个月红色字体为外部报建节点；黑色字体为内部控制关键节点。2.国资企业关注的开发报建节点–土地成交确认书–签订国土合同–取得国土使用权证–完成方案审查–完成初步设计审查–施工图备案–取得施工许可证–项目开工–取得预售许可证–开盘–竣工备案–交房8个月—数年3.报建实际工作中的注意点剖析1.对外报告、请示的合理撰写函件2.开发工作台帐的建立开发系统工作台账管理套表3.特定报建节点的要件分析预售证办理相关表格4.项目规费的统计、缴纳与延期规费统计五、开发报建团队的建设如何遴选和培养人员•1.人员需要经过多个部门的培养和锻炼或相当能力的人才，才能进入。•2.具备独立作战的能力和坚忍不拔的意志。•3.忠诚于公司或老板。•4.较高的情商和适度“忽悠”的能力。•5.完备的建筑或房地产开发专业知识背景，同时对相关专业具备较好的了解。人员的知识结构体系•建筑专业知识（含工民建、给排水、城市规划、建筑设计、建筑经济类等）•企业管理知识•人文专业知识•谈判与辩论基础知识•礼仪知识•公关能力前期部功能组织与素质能力•超连接资料\发展部功能组织和素质能力.doc人员的心理调节•员工常面临的精神或心里问题：焦虑、失眠、急躁、纠结•调节方式：1、与兄弟公司同行的交流2、充分利用年休假放松身心3、在保密前提下的倾诉4、寻求比自己更强的人的帮助奖罚制度绩效考核标准•节点考核：2012年1-2月某公司开发计划考核.xls类型一：按照报建进度快慢，适度给与奖励。类型二：根据取得各种报建证照的难易程度和重要性大小，给与一定的奖励。开发年薪体系制度.doc类型三：报建是工作的一部分，没有奖励。地产及集团人员08年全面薪酬结构改进的公告.doc总结总结.doc房地产企业公共关系全过程管理一、开发报建涉及的相关政策法规国土类（部分）•中华人民共和国土地管理法•中华人民共和国土地管理法实施条例•中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例•招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定•外商投资开发经营成片土地暂行管理办法规划及建设类(部分)•中华人民共和国建筑法•中华人民共和国城市规划法•中华人民共和国合同法•住宅建筑规范GB50368—2005全文•2011/01/01城市、镇控制性详细规划编制审批办法•2004/08/23房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查管理办法•2004/04/01房屋建筑和市政基础设施工程施工分包管理办法•2003/05/01工程建设项目施工招标投标办法•2001/06/01房屋建筑和市政基础设施工程施工招标投标管理办法2000/02/17建筑工程施工图设计文件审查暂行办法•2004/08/27建筑施工企业安全生产许可证管理规定实施意见•1993/12/01城市住宅小区竣工综合验收管理办法物业权益类（部分）房地产转