可比楼盘量化定价法

4.5.1可比楼盘量化定价可比楼盘量化定价法是利用已被市场验证的类似房地产的成交价格来求取估价对象的价格。是一种最直接、最有说服力的估价方法。根据可比楼盘量化定价法，可比实例选取的原则，我们选择双D港版块为代表的东城天下、金马路版块为代表的古耕5000、杏林版块为代表的华宇·叠翠花乡、海滨路版块为代表的众益阳光海岸和光伸绿洲半岛五个楼盘作为可比实例。我们总共列出18个定级因素，共分五等级，分值为1-5分。权重越大，重要性及影响力就越高，反之亦然。4.5.2定级因素、指标与分值定级因素指标评判标准分值位置A、距离在片区中心区的远近；B、商业为临街或背街；C、写字楼为临街或背街；D、住宅为距所在片区中心区的远近A.最差（远）1B.很差（远）2C.一般3D.很好（近）4E.最好（近）5价格A、百元以上为等级划分基础；B、商铺、写字楼、豪宅、普通住宅等级依次减少；C价格是否有优势A.最高1B.很高2C.一般3D.很低4E.最低5配套A、城镇基础设施：供水、排水、供气、供电；B、社会服务设施：文化教育、医疗卫生、文娱体育、邮电、公园绿地A.最不完善1B.不完善2C.一般3D.很完善4E.最完善5物业管理A、保安；B、清洁卫生；C、机电；D、绿化率及养护状况；A.最差1B.很差2C.一般3E、物业管理费（元/月）；F、是否人车分流；G、物业管理商资质D.很好4E.最好5建筑质量A、是否漏水；B、门窗封闭情况；C、内墙；D、地板、E、排水管道A.最差1B.很差2C.一般3D.很好4E.最好5交通A、大中小巴士路线数量；B、距工交站远近；C、站点数量；D、大中小巴士舒适程度A.最少（远）1B.很少（远）2C.一般3D.很多（近）4E.最多（近）5城市规划A、规划期限（远中近期）；B、规划完善程度；C、规划所在区域重要性程度；D、规划现状A.最不完善1B.不完善2C.一般3D.很完善4E.最完善5楼盘规模A、总建筑面积（在建及未建）；B、总占地面积；C、户数A.最小1B.很小2C.一般3D.很大4E.最大5定级因素指标评判标准分值朝向A、按方向；B、按山景；C、按海景；D、视野A.西（西北、西南）1B.东（东南、东北）2C北（东北、西北）3D.南（东南、西南）5外观A、是否醒目；B、是否新颖；C、是否高档；D、感官舒适程度A.最差1B.很差2C.一般3D.很好4E.最好5室内装修A、高档；B、实用；C、功能是否完善；D、质量是否可靠A.最差（远）1B.很差（远）2C.一般3D.很好（近）4E.最好（近）5环保A、空气；B、噪音；C、废物；D、废水A.最差1B.很差2C.一般3D.很好4E.最好（远）5发展商实A、资产及资质；A.最差（少）1力及信誉B、开发楼盘多少；C、楼盘质量；D、品牌B.很差（少）2C.一般3D.很好（多）4E.最好（多）5付款方式A、一次性付款；B、分期付款；C、按揭付款；D、其他A.最差1B.很差2C.一般3D.很好4E.最好5户型设计A、客厅和卧室的结构关系；B、厨房和厕所的结构关系；C、是否有暗房；D、实用率大小A.最差1B.很差2C.一般3D.很好4E.最好5销售情况A、销售进度；B、销售率；C、尾盘现状A.最差1B.很差2C.一般3D.很好4E.最好5广告A、版面大小；B、广告频率；C、广告创意A.最差（小）1B.很差（小）2C.一般3D.很好（大）4E.最好（大）5定级因素指标评判标准分值停车位数量A、停车位数量；B、住户方便程度A.最差（少）1B.很差（少）2C.一般3D.很好（多）4E.最好（多）5[注：下述调研数据均为2006年3月统计所得]□可比楼盘综合因素量化统计表序号项目名称东城天下古耕5000叠翠花乡众益阳光海岸光伸绿洲半岛因素权数1位置0.5354542价格0.5524343户型设计0.5544524环境0.4333545配套0.4353536物业管理0.3453537建筑质量0.3453548交通0.3254449城市规划0.33545410楼盘规模0.35335311外观0.34435312朝向0.35455513发展商品牌0.23534314付款方式0.24445415停车位数量0.14435416室内装饰0.15324317销售情况0.15424118广告0.154153权重20.321．318．124．319．1备注权重的计算公式为：权重*系数后进行累加/例(东城天下)：0.5*3+0.5*5……+0.1*4=20.3□第一城项目假设条件下的综合因素量化统计表(得出权重为19.9)项目位置价格户型环境配套物业管理建筑交通规划系数445324534项目规模外观朝向发展商品牌付款方式停车位装饰销售广告系数435353254备注：权重的计算公式为：权重*系数后进行累加/生辉第一城：0.5*4+0.5*4……+0.1*3=19.9□价格计算表原始数据序号楼盘名称楼盘得分（X）楼价（Y）1东城天下20.334002古耕500021.363003叠翠花乡18.138004众益阳光海岸24.359005光伸绿洲半岛19.13800合计103.123400注：表中楼价为均价(元/平方米)楼盘得分为假设条件下的得分，经测算权重值为19.9，将分值套入公式得出:（Y=226.96X）得出均价为:[4517元/平方米]备注：Y：楼盘均价226.96：根据可比楼盘楼价总价23400÷103.1得出区域楼盘价格系数226.96。X：假设条件下的权重值19.9