定价报告2

关于绿城·桂花园一期多层定价建议的报告宋总：绿城·桂花园计划于2003年4月16日开始接受重要关系户、公司员工及集团公司员工定位，同时开始签订《预售协议》和《商品房买卖合同》。4月26日在合肥古井假日酒店召开产品推介会。5月1日正式开盘，接受一般客户定位，并开始签订《预售协议》和《商品房买卖合同》。所以，现在迫切需要确定一期多层房屋的价格。在绿城·桂花园成本分析和合肥市市场调查、市场分析的基础上，结合绿城·桂花园的实际情况，我们制定出《一期多层定价原则》，开盘价格拟定为：多层住宅均价：2568元/平方米；起步价：2118元/平方米。地上车库：10～12万元/个。地下车库：8万元/个。地下车位：6万元/个。一期商铺为数不多（16间），且未形成气候，所以暂不销售。以上建议妥否？请批示。附：1、市场分析报告；2、桂花园成本分析报告；3、一期多层定价原则。安徽绿城房地产开发有限公司2003年4月3日定价附件1市场分析报告一、2002年合肥市经济发展概况合肥市为安徽省的省会，位于江淮之间、巢湖之滨，市域总面积7266平方公里，辖三县四区，全市总人口442.16万人，是全省的经济、政治和文化中心。合肥环境优美，满城绿色，1992年，合肥被授予全国首批“园林城市”称号，1999年荣获“中国优秀旅游城市”称号。合肥的经济结构正在向优化和升级的方向发展，产业结构正在由“二、一、三”向“三、二、一”转变。各产业内部的结构也发生了较大的变化,邮电、房地产、社区服务及金融业等新兴服务业发展迅速。2002年，为进一步加快合肥市现代化建设，合肥市行政区作了部分调整，连接合肥老城区、高新技术开发区、经济技术开发区的合肥政务文化新区开始兴建，合肥进入了经济发展的快车道。1、2002年合肥市现代化大城市框架进一步拓展，城乡面貌发生显著变化。2002年，合肥市辖区面积由596.01平方公里扩大到639.7平方公里，扩展了城市发展空间，城市布局渐趋合理，老城区、三大开发区功能分区日益明显，政务文化新区建设开始启动。城市建成区面积扩展到148.3平方公里，市区人口由2001年的142.57万人增至152.9万人。2、综合实力进一步增强，经济结构日趋优化，人民收入水平进一步提高，生活条件进一步改善。2002年，合肥市全年国内生产总值达到412.4亿元，同比增长13.1%，人均国内生产总值提高到9290元，比2001年的8257元提高了12.51%。全年财政收入60.92亿元，同比收入增长23.6%，其中地方财政收入29.12亿元，同比增长17.5%。三大产业结构比例调整为9.7：50.1：40.2，经济结构调整取得明显成效。2002年，城镇居民人均可支配收入7124元，同比增长10%，农民人均纯收入为2195元，同比增长8%。2002年末合肥市城乡居民储蓄存款余额达288.11亿元，同比增长27.69%。2002年城市居民家庭人均居住面积达16.1平方米，人均公共绿地增加到7.9平方米，绿化覆盖率由31%上升到35.3%。城镇居民消费结构有明显变化，恩格尔系数为40.6%，降低了14.6个百分点，人民收入和生活水平不断得到提高。3、城乡基础设施建设掀起新高潮，以经营城市为理念，城市资本运营力度加大。推进土地收购储备制度，出台实施新的《合肥市土地储备实施办法》，建立了市土地交易市场，经营性用地实行招标、拍卖、挂牌出让，强化了土地资源管理。政务文化新区建设按计划推进，完成征地、拆迁和区内城市设计、总体规划、各专项规划设计，区内6条主干道开工建设。二、合肥市房地产概况1、2002年合肥市房地产概况：※2002年合肥市房地产开发累计完成投资37.25亿元，施工面积553.06万平方米，与2001年同期相比，分别增长45.85%和35.98%，其中商品住宅完成投资额28.01亿元，施工面积449.8万平方米，同比分别增长50.03%和39.45%。※2002年合肥市累计空置房屋面积为57.37万平方米，比2001年增加11.17万平方米。2002年11月底，合肥累计空置商品房面积为51.26万平方米，其中商品住宅22.92万平方米，而竣工一年后未销售的商品房积压面积仅5~6万平方米，仅占前3年开发总面积的2%左右。※2002年合肥市全面停止了住房的实物分配，房地产市场取得了较大的发展，已购公房上市交易3181件，面积19.8万平方米，交易额2.1亿元，同比分别增长了70%、72%和64%。随着房改政策的不断深入，政府金融部门的大力支持，活跃了房地产三级市场，并带动了一、二级市场的联动。全年共完成各类房地产交易23067件，面积达246万平方米，交易额34.5亿元，同比分别增长50%、35%和46%。商品房预售发证692幢，面积达288万平方米，同比增长33%，仅商品房销售面积就达到194万平方米。※截至2002年年底，合肥市注册的房地产开发企业已达421家，其中有20余家浙江企业，外地大型房产商纷纷介入，如“绿城集团”、“上海绿地”、“英泰房产”等。※2002年，合肥的商品住宅平均价格已达到了2013.6元/平方米，其中一环以内2454.3元/平方米，一二环间2053.5元/平方米，二环以外1755.8元/平方米，较前两年的均价均有小幅提高，如下表所示：近两年的房价及涨幅2013.6元涨幅6.4%1893元涨幅4.9%1805元170018001900200021002000年2001年2002年2、合肥市房地产市场发展特征：※最受购房者青睐的城区是西区据有关调查显示，选择西区的人占了30.15%，这与合肥市西区优质的生活环境有很大关联；选择南区的人占21.32%，与政务区南移、良好的居家环境逐步形成有很大的关系；合肥东部由于以长江批发市场、漕冲糖酒批发市场为代表的38个市场的兴起，这种批发、零售市场的居住环境，较少成为购房者首选的区域。※地理位置仍然是影响购房者购买决策的重要因素据调查显示，有78.19%的人认为地理位置很重要，这也是有的楼盘整体水平不高但受到消费者认可的原因，相同品质的楼盘因为地段的不同而价格、销量迥异。3、2002年商品住宅供应量据统计，2002年合肥的在销楼盘共有108个,在四个行政区域的分布上各有特点：瑶海区的楼盘数量最多，占楼盘总量的37%，但平均规模最小，仅4.47万平方米/个，蜀山区的楼盘数量占总量30%，平均规模达9.58万平方米/个，在四个区域中平均规模最大。如下图所示：各区域楼盘总量百分比蜀山区30%庐阳区13%包河区20%瑶海区37%各区域楼盘规模（万平米）9.587.658.974.47024681012蜀山区包河区庐阳区瑶海区4、2003年房地产市场发展趋势：2003年，合肥市计划房地产开发完成投资额42亿元，商品房施工面积550万平方米，（其中住宅施工面积440万平方米），房地产市场将进一步繁荣，商品房价格稳中将有小幅攀升。※房地产市场发展的有利因素◇经济的大发展，必将为房地产的蓬勃发展提供殷实的基础，也预示着必将有一些有利房地产发展的政策出台。在新一年的政府工作报告中指出，2003年合肥市国民经济和社会发展主要预期目标是：国内生产总值增长12%以上，其中第一产业增长5%，第二产业增长13%，第三产业增长12%以上；财政收入增长10%以上，其中，地方财政收入增长8%以上，城镇居民人均可支配收入增长9%，农民人均纯收入增长7%，把合肥建设成为国内外重要的制造加工基地、国内重要的高新技术研究和产业化基地、国内重要的旅游、文化和教育产业化基地、全省城郊型农业示范基地。随着市民收入的不断提高以及对未来收入和国内经济形势的乐观态度，人们对住房的要求已从过去的安居型向小康型、舒适型转变。◇人口的增加、城市规模的扩大、购房入户政策的实施，为房地产的发展带来了新的契机。1989年合肥市非农业人口有71万多人，2001年已达110万多人（均不含三县），12年增加了近40万人，而市区人口也由2001年的142.57万人增至152.9万人。根据合肥市的规划，到2005年，城市人口规模控制在200万人以内，城市建设用地控制在210平方公里以内。◇二手房市场的繁荣，推动住房一级市场的发展。2002年合肥市二手房市场价格排除地段的影响每平方米上涨了约200元，市场的繁荣，带动住房的阶梯消费。※房地产市场发展的不利因素◇土地价格的骤涨，必然带来房地产价格的上涨。2002年，合肥市政府重新制定了土地等级标准，对土地的标准基价重新定位。新的土地级别分为三大类：商业类、住宅类、工业类，住宅类土地共分6级。以绿城·桂花园为例，现属住宅类第5级，基准价为485元/平方米（32.33万元/亩）。在合肥市刚刚结束的土地拍卖中，合肥市合作化路与望江路交口地块从138万元/亩拍到234万元/亩，楼面地价达1755元/㎡，从近期的土地拍卖市场看，合肥新站区住宅用地起拍价约在40万/亩左右，政务文化新区的土地起拍价约在68万元/左右。土地价格的上涨，必然会加大房产开发成本，进一步抬高房价。◇大盘时代的到来，竞争进一步激烈2002年，是合肥市房地产开发由零星开发走向规模化建设转变的一年，建筑面积达三十万平方米以上有新加坡花园城、东海花园、栢景湾、梦园小区、世纪阳光花园、安居苑、新华·学府花园七个楼盘。2003年，绿城·桂花园、颐和花园、英泰·金色池塘、合肥上海城等五个规模在三十五万平方米以上的楼盘又将相继开盘，凤凰城·家家景园、碧湖云溪、香樟雅苑等一批大规模、中高档次的楼盘已在酝酿阶段。◇金融政策的不稳定，给房地产发展带来许多不可控的因素。2002年在全国讨论房地产到底有没有泡沫时，国家可能会加强银行对房地产企业放贷的控制。◇商品房供应结构不合理的矛盾将更突出。中高档住宅的市场供应量过大，高档商品房购买力将明显不足，商品住宅积压加重；中低档商品房购买力相对较强，但供给却相对不足，而且价格明显偏高。三、绿城·桂花园项目1、项目简介绿城·桂花园项目东临科学大道，北靠合肥市著名的景观大道——黄山路，西连人工湖路，南接天湖路，与人工湖及合肥唯一的一座山——大蜀山相邻，自然资源相当优越。绿城·桂花园由多层公寓、小高层公寓、大型会所、学校、幼儿园及各类现代化生活服务设施组成，总用地480亩，建筑面积近41万平米，容积率1.22,绿化率42.3%，是低层次、低密度、高绿化率的大型高尚生活园区。绿城·桂花园采用围而不合的布局，外借湖光山色入园，内依各组团高低错落的建筑，构成灵活有序的空间形态。大规模的中心花园、组团邻里公园、宅间绿化和蜿蜓曲折的水系，形成了层次丰富的生态视域。建成后的绿城·桂花园将是一个清新典雅、温馨秀丽的现代化生活社区。2、项目优势※绿城房产的品牌优势尽管绿城集团在合肥的市场影响力目前尚有待增强，但作为一家全国性的优秀房地产开发企业，绿城的品牌优势毋庸置疑。绿城先进的开发理念、优秀的设计和完善的售后服务将在桂花园项目中得以全面体现。※独有的区位优势桂花园地处合肥高新技术开发区，毗邻合肥政务新区，且所在区域住宅用地稀少，高新区目前已控制审批住宅用地。该区域依托高科技产业和政务新区，有较大的升值潜力。※外部的环境优势本楼盘附近拥有人工湖及合肥市唯一的山脉——大蜀山，温度、湿度适宜、空气质量较好、噪声明显低于市中心，更适于居住和生活。整体规划中充分考虑到西面“一山一湖”的借用，成为目前合肥市场中罕缺的风景住区。※项目的规模优势本楼盘占地面积480亩，总建筑面积达41万平方米。如此大规模的社区更加有利于环境的营造，配套设施和功能也可以更加齐全，而这些恰恰是目前消费者购房时所重点关注的。※成熟的园区风格桂花园基本沿用了杭州桂花城的园区风格，清新典雅、温馨秀丽、含蓄大气，我们相信本楼盘的整体园区风格易被合肥市民所接受。※层次丰富的空间安排合肥市是一座缺“山”的城市，城市总体由较开阔的平地组成，因此消费者对“山”和园区起伏地形的感觉是很微妙的。本楼盘外部借山，在居住单元、广场、会所和休闲带之间又设立了不同层次的立体空间，园区视觉落差较大，使景观多层次，视域多角度，仿佛依山而居。这