新世界价格专案0708

新世界南市项目—价格论证2市场供应分析竞争板块分布泰达城板块小伙巷板块老城厢板块和平区市场分析南开区市场分析价格走势分析市场价格情况分析和平区价格市内重要区域价格重点项目价格走势本案价格预测土地市场分析3北部板块老城厢板块南市和平路板块区域市场格局黄河道板块4A1R1R2R3R4R5市场格局分析北部中心区名称开发商规模万m2价格物业类型金领国际泰达广洋置业187500高层万通上游国际泰达万通28预计8000高层/别墅国泰恒生地块国泰恒生投资集团27未上市—金领国际万通上游国际国泰恒生泰达城项目位于三岔河口，地块被子牙河南运河环抱,是海河的起点。四至范围：东至子牙河，南至南运河，西至赵家场大街，北至西青道快速路。占地面积85.1公顷，建筑面积150万平米。公建约40万平米，住宅110万平米（公司大高端住宅板块）5易买得超市6市场格局分析小伙巷地区北邻海河，其范围东起北门外大街，西至大丰路，南起南运河南路，北至北马路；占地约42公顷；规划总建筑面积约80万平方米；其中63%以上为公建设施，整个区域分为中心商务区、地铁商业区、生活休闲区、高档居住区和教育服务区，将建设大型写字楼、商贸餐饮、高档公寓等。沿河和周边区域将建宽10米到25米的绿化带，滨河建亲水平台，区域中央将建线性绿化带和休憩公园。小伙巷地块7市场格局分析老城厢区域名称开发商规模万㎡成交均价元/㎡物业类型天津壹街区静安218500高层富力城富力地产729800高层后现代城中新108000高层堂中堂中新7.118000别墅11号公馆中新517000别墅中央恋城中新16.68000高层城上城中新10预计10000高层金盛广场金润集团17未售高层富力城11号公馆后现代城天津壹街区堂中堂城上城中央恋城金盛广场8壹街区富力城9诚基中心犀地和平门天津中心君隆广场岳阳书苑赛顿金茂现场阁莱美同方瞰和平吉利经典津门津塔市场格局分析和平区名称开发商规模万㎡价格物业类型诚基中心泰瑞2011000住宅天津中心复地集团15.1918000写字楼+酒店+酒店式公寓君隆广场御道津旅1812000写字楼+酒店式公寓和平门和平房地产58200住宅吉利经典天房集团1.712000住宅同方瞰和平世茂置业188200住宅阁莱美远泰房地产5.358500住宅金茂现场世茂投资178000住宅赛顿中心万顺地产169500写字楼+住宅犀地天创置业219800住宅岳阳舒苑金阁置业17600住宅津门津塔金融街30——写字楼+酒店式公寓10犀地同方瞰和平阁莱美吉利经典11城南新世家邻水阳光津河壹号雅川家园格调春天亿城山水颐园英郡万科金色家园晴川家园雅润家园宝龙湾仁恒广场湘秀丽舍市场格局分析名称开发商规模万㎡成交均价元/㎡物业类型金色家园万科10.58500小高层+高层雅川家园长城房地产46100多层雅润家园鑫宇房地产5.66500多层晴川家园天房英郡弘泽5.86800小高层+高层津河壹号弘泽136200高层邻水阳光桦栋实业600006500小高层+高层山水颐园亿城集团106800小高层+高层宝龙湾南开房地产227300高层格调春天泰达建设507500高层城南新世家天房327200小高层+高层南开区12金色家园13周边区域土地供应情况分析项目所处区域土地供应总量约为3274205平方米（建筑面积），其中和平区6块土地总建筑面积约为676463.12平方米（建筑面积），但其规划用途多为商业金融用地，可见，在寸土寸金的市中心区域内，住宅项目的供应将是越来越为紧俏。土地市场供应情况14未来市场供应情况ID四至范围土地面积容积率总建筑面积规划用途成交价格（万元）成交楼面价（元/㎡）成交日期受让单位1南开水阁大街以南950002.6247000公建、高级公寓82800---2003-12-30新加坡仁恒集团2北马路北侧、大丰路东侧3148812.44767982公建、居住15110019672004-3-5上海陆家嘴3红桥区子牙河与南运河交汇之处8510001.761497760居住、商业、商务、休闲、娱乐------------泰达地产4东至民族路、南至海河东路、西至北安道、北至博爱道。103408.2285000商业、酒店、写字楼163911928.352006-1-8泰瑞地产5东至滨江道南至和平路西至哈密道北至规划兴路4427703.00132831商业、酒店、餐饮、娱乐788305934.612005-2-24恒隆地产6东至规划兴安路南至规划兴安路西至规划兴安路北至海河310004.84150000商业、酒店、公寓738604924.002005-8-5金融街7东至西康路、南至天津市规局、西至吴家窑二路、北至沙市道。270871.2634129.62居住及商业220486460.082005-11-10招商地产8东至贵阳路、南至兰州道、西至昆明路、北至西宁道。14752.29.2135000商业、公寓、居住589644367.702006-5-31金康地产9兴安路北安桥南北两侧206528.6223769写字楼、商业、住宅------------合生创展10贵州路东侧，东至现状围墙，南至吉安别墅，西至贵州路，北至华益律师事务所703.60.9600商业金融业（商业性办公）13410000223502007-01-08君杰物业发展有限公司11滨江道与河北路交口，东至现状住宅，南至富士商厦，西至滨江道，北至河北路2366.7511833.5商业金融业起挂65180000起挂5508.09起挂2007-07-27——15周边市场未来供应分析项目名称总体规模住宅规模08-09年预计供应中央恋城161510.6吉利花园3.633天津中心15.1966鞍山道地铁上盖（麦收2）4.562.722.72金盛广场1766富力城三期72.4505上城豪苑上西区与三期403020新加坡国浩地产项目21.41510上投老城厢别墅用地444中粮南门西住宅部分7.867.867.86仁恒地产综合项目3827.313新世界南市地块项目2016.28泰达城15010020伊顿玫瑰公寓555宝利长江道地块121212合生创展北安桥地块22.375.735.73合计449.38305.81138.9116通过以上土地市场及商品房市场情况分析项目所属区域市场特点如下：1.由于区域整体定位，目前和平区整体的住宅市场供应量相对较小，且由于其土地稀缺性严重，项目也多为体量较小、容积率较大的高层产品，在未来两年住宅供应也将持续下降。2.由于项目所属的和平区为天津市高端项目，其销售价格也相对较高。17和平区商品房价格走势分析单位：元/平方米400045005000550060006500700075008000850090009500和平区794085128724823775438104778973028380852981779156814206-0306-0406-0506-0606-0706-0806-0906-1006-1106-1207-0107-0207-0318和平区与市内六区商品房价格走势分析和平区均价水平始终处于六区的前列，尤其从2006年开始其势头更加猛烈，远远超出其他五区的价格水平。而通过城市中心部分价格涨幅变化我们也可以看出，该区域的商品房价格虽然在全市都处于较高的水平，但是从价格的走势来看，依然存在升值空间。0200040006000800010000和平区7940851287248237754381047789730283808529817791568142河西区6506680571116925660169426868652868207367764575117520南开区5963622365066680654966016685640970276095744273377065市内六区611362716328657363576448645264366920666772727438700306-0306-0406-0506-0606-0706-0806-0906-1006-1106-1207-0107-0207-0319富力城（精装）周边市场价格分析45036543112361010884007506286617322588277412035257681480920227262672228365211539199310009675472027250735472207222747975257698748479277986791280138198885999828084828084150500010000150002000025000300002005年8月2005年9月2005年10月2005年11月2005年12月2006年1月2006年2月2006年3月2006年4月2006年5月2006年6月2006年7月2006年8月2006年9月2006年10月2006年11月2006年12月2007年1月2007年2月2007年3月020004000600080001000012000成交量成交价格数据来源天津市房地产综合信息网20周边市场价格分析犀地51017431151922801780184711381789992280115557728308510915525128736458811881286018865919195619357863894748573954494831013993759519957696800100020003000400050006000700080002005年11月2005年12月2006年1月2006年2月2006年3月2006年4月2006年5月2006年6月2006年7月2006年8月2006年9月2006年10月2006年11月2006年12月2007年1月2007年2月2007年3月750080008500900095001000010500成交量成交价格数据来源天津市房地产综合信息网21壹街区金领国际周边市场价格分析1219064523030252915844860128221006372547375775378567748777772227758020004000600080001000012000140002006年8月2006年9月2006年10月2006年11月2006年12月2007年1月2007年2月2007年3月6800700072007400760078008000成交量成交价格169661211183752874837508010002000300040005000600070002007年1月2007年2月2007年3月74607480750075207540成交量成交价格数据来源天津市房地产综合信息网22瞰和平华门名筑周边市场价格分析575271242817497275191686474544866810149341291518764312316396021300645857963496379623966206504669666036782696173997791792280357351790679497989813983528579107610100020003000400050006000700080002005年7月2005年8月2005年9月2005年10月2005年11月2005年12月2006年1月2006年2月2006年3月2006年4月2006年5月2006年6月2006年7月2006年8月2006年9月2006年10月2006年11月2006年12月2007年1月2007年2月2007年3月020004000600080001000012000成交量成交价格6303132232454274745350851819251130967138441831074437375797572307484868085118469020004000600080001000012000140002006年6月2006年7月2006年8月2006年9月2006年10月200