房地产价格体系

房地产经济第4章房地产价格体系▣学习目的与要求本章讲述房地产价格体系的内涵与构成。要求掌握地价的种类、“房地”产出售和出租价格的构成，了解“房地”产价格的种类及主要比价和差价关系。▣主要教学内容房地产价格体系的内涵地价系列房地产价格系列主要比价关系主要差价关系Page34.1房地产价格体系的内涵▣房地产业范围内，不同房地产商品价格相互联系形成的有机整体。Page44.2地价系列（地产价格种类）▣理论地价、管理地价、评估地价、交易地价▣生地价、毛地价、熟地价、楼面地价▣土地的所有权价格、使用权价格和他项权利价格▣基准地价、宗地地价、影子地价▣拍卖地价、招标地价、协议地价▣其他地价形式Page54.2.1理论地价、管理地价、评估地价、交易地价这组价格是依据由抽象到具体的层次划分的，是最基本的地价类型。理论地价是运用地租理论等理论和价值规律，结合我国实际情况，运用数学模型表示的地价。理论合价可为管理地价、评估地价、交易地价提供原理指导，十分重要，但难以直接作为计量地价的操作模式，因为有些量值难以把握和确定。管理地价是由政府主持评估的、具有指导、控制等管理功能的价格。比理论价格具体，又比交易价格抽象。Page64.2.1理论地价、管理地价、评估地价、交易地价评估地价是政府特许的房地产估价机构及其从业人员接受委托，为一定目的、运用专业方法调查评估而确定的土地价格。可作为交易地价的参考性标准，也可能作为纳税依据或可能作为抵押贷款的依据等。市场交易地价是土地在市场上的实际成交价格，可以采取开发价、产权价及转让价、租赁价等多种形式。是土地市场价格机制的载体，直接进入土地开发成本、房地产开发成本、关系到国家土地资产收益、农村集体经济组织土地资产收益、房地产开发商的房地产用户的收益，是一个重要的经济杠杆。Page74.2.2生地价、毛地价、熟地价、楼面地价这组价格可以统称为土地开发价，是依土地开发成本划分的。生地价是指原始的、未经过人类劳动开发的商品化土地的价格。主要指未经房地产业开发处理过的农地、荒地的价格。毛地价主要指城市中需要拆迁而尚未完成拆迁的城市土地价格。Page84.2.2生地价、毛地价、熟地价、楼面地价熟地价是指生地经房地产业开发处理或毛地拆迁后可直接进行建设的土地价格。熟地作为建筑地块是土地开发企业的最终产品，更可能是房屋开发企业的阶段性产品。楼面地价又称单位建筑面积地价，这种地价与土地利用的集约程度有关，它是平摊到每单位建筑面积上的土地的价格。楼面地价=土地总价格/建筑面积=土地单位价/容积率（土地单位价=土地总价格/房屋地基面积）（容积率=房屋建筑面积/房屋地基面积）Page94.2.3土地的所有权价格、使用权价格和他项权利价格土地的所有权价格是指以土地所有权为交易或评估对象所形成的土地价格。在我国现阶段，特指农村集体经济组织拥有的集体所有制土地转为城市国有土地时的征地价格，以及农村集体经济组织之间发生土地所有权流转时的交易地价。土地使用权价格指有偿、有期让渡土地使用权的价格。包括土地批租价格（一定年限的土地使用权一次性让渡的价格,又称为土地出让价，低于土地所有权价格）、转让价格（土地使用权人将土地剩余年限的使用权转给其他集体或个人的价格）和租金。Page104.2.3土地的所有权价格、使用权价格和他项权利价格土地的他项权利价格以土地所有权和使用权以外的其他权利为交易对象的土地价格。如永佃权（按年向土地所有人交付租金而长期或永久地使用、收益其不动产的权利。）又如地上权（因建筑物或其他工作物而使用国家或集体土地的权利）Page114.2.4基准地价、宗地地价、影子地价这组地价广义上可称为管理地价。基准地价、宗地地价是政府调整土地行情、优化土地资源配置的工具，影子地价是投资建设项目经济评价中的重要经济参数。基准地价是城镇国有土地使用权的基本标准价格。是政府部门组织有关专家,以土地定级为基础,以土地收益为依据,以市场交易资料为参考,运用多种方法比较测定出来的,它由有关部门定期公布。其特点在于:它是一种官方性控制地价;是在一定区域内有代表性的相对稳定的基准性价格;具有多种使用功能,如作为征地计价依据、土地作价入股依据、银行抵押地价计算依据。Page124.2.4基准地价、宗地地价、影子地价宗地地价（标定地价）幻灯片13是指一定时期和一定条件下，能代表不同区位、不同用途土地价格水平的标志性宗地的价格。它是在基准地价的基础上，结合土地使用年限、市场行情等，所修订评估出来的具体标志性宗地在某一时间的价格。宗地地价应该比较接近土地市场价格，比基准地价更具体，可作为政府制定出让底价和监督管理市场地价的直接依据。Page13宗地是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块，是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地，其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。以宗地为基本单位统一编号，叫宗地号，又称地号，其有四层含义，称为：区、带、片、宗，从大范围逐级体现其所在的地理位置。如：B107—24这个地号表示福田区第1带07片第24宗地。Page144.2.4基准地价、宗地地价、影子地价影子地价是影子价格的一种。影子价格是指资源得到最优配置和利用时所应具有的价格，也是资源的机会成本。影子地价具体是指土地资源得到最优配置和利用时所应具有的价格或其机会成本。例如：如果房地产开发项目所占用的是农业用地，那么该地的影子价格应以该地在项目寿命期内所放弃的净农业收益来估价；如果占用的是没有用途的偏僻荒山野地，可以认为其影子地价为零。Page154.2.5拍卖地价、招标地价、协议地价这组地价是依据土地有偿出让的方式划分的，其引入市场竞争机制的程度颇有差异。拍卖地价是采用拍卖方式出让或转让土地所形成的市场成交价。拍卖出让土地按照“价高者得”的原则，通过竞买者的现场加价竞争，最后由拍卖师按最终最高喊价来拍板定价。是最典型的市场形成价格，引入竞争机制最充分。Page164.2.5拍卖地价、招标地价、协议地价招标地价是采用招标投标方式出让或转让土地所形成的市场成交价。土地出让招标者就一块或几块划定的土地，公布一定的标准和条件，邀请投标人进行投标，经过开标评标，最后确定的中标者所报地价即为土地招标价。这种地价形式，虽不如拍卖竞争充分，但只要竞投者数量足够，评标者公正且具备一定水准，则其价格形成的市场机制也是比较充分的。Page174.2.5拍卖地价、招标地价、协议地价协议地价是采用协议方式出让或转让土地所形成的成交价。协议地价的形成，在出让土地的场合一般是由政府（委托主管部门）与特定的用地者协商而成。用地方是由出让方根据社会经济发展或政治政策需要而选定的，价格水平往往因受让方的不同情况而有所差异。协议地价的形成缺少受让方之间的必要竞争，行政色彩浓厚，且易暗箱操作，但也确有其存在的客观必要性。只要科学决策，严密监督，控制协议出让的数量，仍是一种有用的地价形式。Page184.2.6其他地价形式土地交易底价是指政府、企业或其他土地拥有者，出让或转让土地时所预先确定的最低价格。有的保密如招标底价，有的不保密，如拍卖中的起价。土地交易期望价是指地产拥有者在出让或转让土地时，希望实现的高于底价的满足价格。在土地交易谈判中，期望价通常是保密的。补地价是指补交的地价。在以下情况下要补交地价：一是以无偿划拨方式获得的土地使用权的转让、出租、抵押；二是土地使用权到期后续期；三是改变土地的用途（如增加容积率）。Page194.2.6其他地价形式课税地价政府为了课征土地税而使用的土地价格。通过土地估价评出评估价格，再参照交易价格水平而确定，一般比市场交易价水平低。在一定意义上，我国的基准地价可作为课税地价的一个变种。黑市地价是在违反国家法律法规的黑市交易行为中形成的地价。如我国20世纪90年代出现的倒卖土地批文。不受法律保护，是无效地价。Page204.3房地产价格系列▣”房地产“出售价格的构成▣“房地”产出租价格（租金）的构成▣房地产价格的分类Page214.3.1房地产价格的分类依房地产的实物形态划分房价（房建产价格或建筑物价格）→单一型房产地价（地产价格）→单一型地产房地混合价（“房地”产价格）→房地一体的“房地”产商品依房地产价格的形成情况划分房地产的市场价格→交易双方的实际成交价格房地产的理论价格→是经济学理论中认定的、房地产市场价格上下波动所围绕的中心，常常被称为房地产价值。房地产的评估价格→是运用某种估价方法对房地产市场价格所作的一种估价。Page224.3.1房地产价格的分类依定价范围划分房地产总价格→一宗房地产的整体价格房地产单位价格→单位土地面积或单位建筑面积等的价格以产权种类划分划分房地产所有权价格→交易房地产所有权的价格，如农地征用价格和房产所有权的出售价格。房地产使用权价格→交易房地产使用权的价格，如目前我国有偿出让城市土地的价格。Page234.3.1房地产价格的分类依出让方式划分房地产拍卖价格房地产招标价格房地产协议价格依出让次数划分房地产出售价格→一次性出卖的房地产商品价格房地产出租价格→简称租金，是分期出卖房地产使用权的价格形式。Page244.3.2“房地”产出售价格的构成“房地”产商品出售价格包括总成本和利润两个主要组成部分。总成本是在“房地”产商品开发和流通过程中所投入的总费用，主要包括房屋建筑造价和“房地”产商品的流通费用。利润是房地产开发经营企业的投资收益。利润量的大小通常取决于总成本和社会平均利润率，公式为：利润=总成本×社会平均利润率Page254.3.2.1房屋建筑造价房屋建筑造价是形成“房地”产出售价格的基础,具体包括:基地价格→这里所说的基地价格实际上就是熟地的价格。如果购买的不是熟地,则基地价格可以细分为基地开发费、动迁用房建筑安装工程费等。勘察设计费→包括勘测钻探费和设计费。房屋建筑安装工程费。街坊配套费→指在街坊范围内，按有关市政公用设施配套标准所支付的供水、电、气、通讯、排污、排水、道路、绿化工程等项费用。管理费→建设过程中支付的管理费用，包括开发公司职工工资、办公费等。贷款利息税（费）→施工企业交纳的各种流转税，如营业税、城市维护建设费等。Page264.3.2.2流通费用流通费用是商品在流通领域中所耗费的一切物化劳动和活劳动的货币表现。如房屋竣工后、出售前发生的管理费、看守费、销售人员的工资、办公费等。Page274.3.2.3由其他因素决定的房地产价格构成部分“房地”产商房产价格的构成除了房屋建筑造价、流通费用和利润三大主要因素之外，还有一些其他因素。房屋装修→房屋装修标准的高低不同，价格不同，装修标准超过同类房屋的标准时，通常可以在原价上增5%-15%。房屋设备及附属设施→房屋设备的好坏不同，价格不同,附属设施的完善与否，价格不同。地段、层次、朝向增减因素→一般通过在原价基础上确定的增减率来综合处理地段、层次和朝向三因素对价格的影响。房屋的折旧和完好度→建成的房屋因使用或闲置会发生损耗，折旧额随着使用时间延长而增加，也受折旧方法的影响。Page284.3.3“房地”产出租价格（租金）的构成折旧费折旧费=房屋造价×（1-残值率）÷折旧年限。地租出租房屋是将房屋建筑物与房屋坐落的土地一并出租，故承租方缴纳的租金当然要包含地租。维修费包括工具费、材料费、维修工人工资等。维修费=耐用年限内维修费总额÷耐用年限Page294.3.3“房地”产出租价格（租金）的构成管理费对出租房屋进行必要的管理和服务所需的费用。每平方米年管理费=年总管理费÷经营住房面积保险费保险费是房屋所有者免遭自然灾害或意外损失而向保险公司支付的费用，是房屋使用过程中的追加开支。利息出租使建房者预付的建设投资和应得利润，只有到房屋耐用年限终了时才能全部回收回，因此，不但要在房租中以折旧费