深圳某公寓君悦阁市调价格报告

本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。君悦阁价格策略报告君悦阁价格策略报告君悦阁价格策略报告君悦阁价格策略报告世联君悦阁项目组世联君悦阁项目组世联君悦阁项目组世联君悦阁项目组本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。产品分析产品分析产品分析产品分析本报告是严格保密的。项目基本情况占地面积：2625m2总建筑面积：22222.1m2容积率：7建筑覆盖率：35％26层共334个单位1-4层：大堂、商业5-26层：公寓、住宅停车位：70个（地面21、地下49）户型面积：29、42、44、49、55、80土地使用年限：70年产权，1993－2063年本报告是严格保密的。户型统计80m242---55m229m218套217套60套6%74%21%B2222房房房房2222厅厅厅厅1111卫卫卫卫D单房单房单房单房A,C,C‘,E,F1111房房房房1111厅厅厅厅1111卫卫卫卫以上单位为以上单位为以上单位为以上单位为7-267-267-267-26层可销售户型合计层可销售户型合计层可销售户型合计层可销售户型合计295295295295套套套套本报告是严格保密的。DDDDDDDD户型：户型：户型：户型：户型：户型：户型：户型：单身公寓，6060606060606060套套套套套套套套建筑面积29m29m29m29m29m29m29m29m22222222特点：最小户型特点：最小户型特点：最小户型特点：最小户型特点：最小户型特点：最小户型特点：最小户型特点：最小户型面积小，总价低空间方正实用市场需求高投资、过渡两相宜2空间方正、实用31厨房、洗手间不占使用空间项目主力户型分析项目主力户型分析项目主力户型分析项目主力户型分析3.3m开间本报告是严格保密的。CCCCCCCC’’’’’’’’、、、、、、、、CCCCCCCC户型：户型：户型：户型：户型：户型：户型：户型：1房1厅，6969696969696969套套套套套套套套特点：户型尤为窄长特点：户型尤为窄长特点：户型尤为窄长特点：户型尤为窄长特点：户型尤为窄长特点：户型尤为窄长特点：户型尤为窄长特点：户型尤为窄长单面采光进深过大，功能分区受限C’阳台为内阳台，计全面积，总价高适合办公、商用，客户面窄双阳台内阳台设计，算全面积11开间3m建筑面积41m2建筑面积43.2m2项目主力户型分析项目主力户型分析项目主力户型分析项目主力户型分析本报告是严格保密的。AAAAAAAA户型：户型：户型：户型：户型：户型：户型：户型：1房1厅，7878787878787878套套套套套套套套建筑面积43m43m43m43m43m43m43m43m22222222特点：优势资源户型特点：优势资源户型特点：优势资源户型特点：优势资源户型特点：优势资源户型特点：优势资源户型特点：优势资源户型特点：优势资源户型卧室、客厅均有采光面明卫、明厨厅宽4.5m，居家尺度适合自住兼投资项目主力户型分析项目主力户型分析项目主力户型分析项目主力户型分析341房、厅均有采光，送窗台面积24.5米开间，采光良好1灵活空间间隔生活阳台经济实用5小户型中的大尺度卫生间本报告是严格保密的。EEEEEEEE户型：户型：户型：户型：户型：户型：户型：户型：1房1厅，6161616161616161套套套套套套套套建筑面积50m50m50m50m50m50m50m50m22222222特点：最优资源户型特点：最优资源户型特点：最优资源户型特点：最优资源户型特点：最优资源户型特点：最优资源户型特点：最优资源户型特点：最优资源户型客厅、卧室大面积采光明卫、明厨大尺度生活阳台面积较大，适宜居住11双面采光33.7m开间4宽敞生活阳台22功能块分割自如，采光充足项目主力户型分析本报告是严格保密的。项目主力户型小结自住、投资★★★★★★EEEE自住、投资★★★★★★★★★AAAA办公、自住★★★★★CCCC’’’’/C/C/C/C投资、过渡★★★★★★★★★★★★★★★DDDD适用性适用性适用性适用性可满足客户可满足客户可满足客户可满足客户群大小群大小群大小群大小总价总价总价总价面积面积面积面积户型户型户型户型根据小户型的特点★越多表示该项目资源越有优势本报告是严格保密的。产品小结：本项目是典型的首次置业选择和投资物业。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。客户分析客户分析客户分析客户分析本报告是严格保密的。客户需求分析客户需求分析客户需求分析客户需求分析在现有登记的800个客户中，通过电话、面对面访谈及客户问卷调查，客户登记本记录已有客户进行统计分析。本报告是严格保密的。面积需求统计：面积需求统计：面积需求统计：面积需求统计：D户型在小户型中的需求与户型数量比最大，因此D户型需要考虑溢价；C/c’户型在小户型中的需求与户型数量比最小，需要考虑降低劣势单位的水平差，突显价格优势。400人110人290人需求数量需求与户型数量比户型数量需求户型146套71套60套2.741.554.84A、E、F户型（44-59m²）C/C’户型（41-43m²）D户型（29m2）客户意向分析分析：分析：分析：分析：本报告是严格保密的。购买用途：购买用途：购买用途：购买用途：9%16%33%41%20-26层15-20层10-15层7-10层楼层：楼层：楼层：楼层：投资客户比重超过一半，自住客户还有20%为短期过渡，客户趋向购买低层，说明大部分客户承受力有限，因此垂直极差不宜过大，应降低高区价格压力，达到均衡销售的目标。客户意向分析18%长期自用长期自用长期自用长期自用55%45%17%20%办公办公办公办公短期过渡短期过渡短期过渡短期过渡投资投资投资投资自住分析：分析：分析：分析：本报告是严格保密的。投资客户是主流主流客户心理描述：倾向于选择尽可能低的楼层以减低资金投入；倾向于计算投资回报率和收益；对单位选择时对总价更加敏感，喜欢小面积户型；对楼层不敏感，不同楼层租金的差距太小；对朝向比较敏感，不同朝向租金差距比较悬殊；本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。核心均价确定核心均价确定核心均价确定核心均价确定本报告是严格保密的。核心均价范围确定方法决定核心价格的因素：片区因素、楼盘本体素质、楼盘附加因素3部分（共30项子因素）的影响；周边楼盘与本项目各因素的比较；通过各项因素的综合比较打分，确定本项目的均价（均价范围）。本项目选择市场比较法市场比较法市场比较法市场比较法本报告是严格保密的。本区域项目情况本区域项目情况本区域项目情况本区域项目情况单房28-32m2：6％1房33-44m2：40％2房45-76m2：44％3房80-84m2：10％单房32-34m2：15％1房45m2：70％2房62-66m2：15％1房47m2：20% 2房70-81m2：60% 3房120m2：20%1房46-52m2：29％2房75-84m2：21％3房93-137m2：43％4房159m2：8％1房53m2：23％2房70m2：59％3房100-126m2：13％复式220-230m2：5％单房23m2：62％ 1房43m2：36％ 2房62m2：2％ 户型组成（套数比）户型组成（套数比）户型组成（套数比）户型组成（套数比）60%含500余套返迁户2个月3个月9400790063003576御景华城53％2个月1个月7900730064001328城市主场90％1个月3周8000295君悦阁（目标）100%10个月/1100083006700870时代都会100%2个月3个月960084707600252燕南路88号(一、二期)100%9个月4个月890078006000304都市千千汇100%6个月4个月850076006580780金茂礼都销售率销售率销售率销售率销售期销售期销售期销售期蓄客时间蓄客时间蓄客时间蓄客时间最高价最高价最高价最高价均价均价均价均价起价起价起价起价推盘量推盘量推盘量推盘量项目名称项目名称项目名称项目名称以上售价均为毛坯价格本报告是严格保密的。现场对比楼盘选取原则现场对比楼盘选取原则现场对比楼盘选取原则现场对比楼盘选取原则现有客户资源：现有客户资源：现有客户资源：现有客户资源：现有客户资源：现有客户资源：现有客户资源：现有客户资源：内部登记期间上门客户数量920920920920920920920920个个个个个个个个（到12月7号为止），其中782782782782782782782782个个个个个个个个属于华强北周边居民和上班客户。认筹期间上门客户数量656656656656656656656656个个个个个个个个（到1月4号为止），其中562562562562562562562562个个个个个个个个属于华强北周边居民和上班客户。本项目可售套数：本项目可售套数：本项目可售套数：本项目可售套数：本项目可售套数：本项目可售套数：本项目可售套数：本项目可售套数：原可售单位原可售单位原可售单位原可售单位原可售单位原可售单位原可售单位原可售单位295295295295295295295295套套套套套套套套（其中发展商预留4个整层套给关系客户，20层以上7个整层单位预留给发展商大客户）现预计可售单位仅未现预计可售单位仅未现预计可售单位仅未现预计可售单位仅未现预计可售单位仅未现预计可售单位仅未现预计可售单位仅未现预计可售单位仅未130130130130130130130130余套余套余套余套余套余套余套余套项目体量小，可售单位仅百余套。而到目前为止，在没有进行正式推广的前提下，累计华强北客户资源已超过500位，主要为集中在华强北周边区域的居民和商业客户；另根据现场的统计，上门客户关注竞争项目主要集中在华强周边，故本项目主要考虑此类小户型楼盘作为对比楼盘。本报告是严格保密的。对比物业分布区域口岸、东门口岸、东门口岸、东门口岸、东门罗湖罗湖罗湖罗湖岗岗岗岗厦厦厦厦石厦石厦石厦石厦中心区南山南山南山南山笋岗笋岗笋岗笋岗梅林梅林梅林梅林八卦岭八卦岭八卦岭八卦岭景田景田景田景田华强华强华强华强北北北北城市主场御景华城金茂礼都燕南路88号玮鹏花园本报告是严格保密的。项目优劣分析项目优劣分析项目优劣分析项目优劣分析项目自身优势项目自身优势项目自身优势项目自身优势户型：户型：户型：户型：户型小巧精致，方正实用，1房为主，区域投资热点；交通：交通：交通：交通：靠近公交车站，地铁口物业；入市时机：入市时机：入市时机：入市时机：现楼销售，入伙等候期短。项目自身弱势项目自身弱势项目自身弱势项目自身弱势道路：道路：道路：道路：环绕项目的道路均有车行管制；建筑：建筑：建筑：建筑：设计方案较陈旧，产品形象不高，不带装修；配套：配套：配套：配套：体量小，自身配套缺乏；土地年限：土地年限：土地年限：土地年限：93年的70年产权。本报告是严格保密的。市场比较法确定比准价格按照毛坯价格对比打分，君悦阁毛坯市场比较价格为7995799579957995元/平方米；在未考虑溢价因素的前提下基本价格在7950-8100之间。7994.74100%　　　　小小小小计计计计1195.7415%7971.61.09273007800城市主场2524.0530%8413.51.06579008500御景华城在售项目2236.6830%7455.60.98176008100金茂礼都（一房）1207.5115%8050.10.9928115——燕南路88号（一房）830.7610%8307.60.9898400——玮鹏花园售罄项目毛坯带装修权重均价权重均价权重均价权重均价权重权重权重权重折算均折算均折算均折算均价价价价修正修正修正修正系数系数系数系数均价均价均价均价项目名称项目名称项目名称项目名称本报告是严格保密的。我司对实现均价的考虑我司对实现均价的考虑我司对实现均价的考虑我司对实现均价的考虑溢价可能性片区市场相对空白，华强北小户型唯一性；地铁正式开通，地下交通的实质性效果；大客户的出现，内部