第四章房地产价格评估(1)

第四章房地产价格评估第一节房地产价格评估概述一、房地产的概念土地与房屋不相关之地产地产土地财产权利与房屋相关之地产房屋建筑物及其财产权利房地产不动产房产房屋建筑物的附属物及其财产权利非房屋建筑物如桥梁、道路、水库大坝等与土地尚未分离的农作物、林木、种子等图表4-1土地、地产、房地产、不动产之间的关系二、房地产特点三、房地产类型四、如何描述房地产五、房地产价格评估的理论基础（一）地租理论（二）土地价格理论六、房地产价格的构成七、房地产价格种类八、影响房地产价格的因素九、房地产价格评估原则十、房地产估价的程序第二节房地产价格的成本法评估一、成本法理论MV=LV+（RCN-D）二、重置成本估算（一）重置成本的构成（二）重置成本估算方法1、工料测量法2、分部分项法3、单位比较法4、指数调整法（三）土地（重置）价格估算土地价格=土地取得费+土地开发费+利息+利润+土地增值收益三、建筑物贬值（折旧）的估算（一）贬值原因（二）贬值的估算第三节房地产价格的市场法评估一、比较法基本原理二、市场比较法估价步骤1.搜集交易实例2.选取可比交易实例3.建立价格可比基础4.进行交易情况修正5.进行交易日期修正6.进行区域因素修正7.进行个别因素修正8.确定比准价格三、回归分析法四、基准地价修正法五、比较法应用举例第四节收益法一、收益法的基本理论二、净收益估算1.潜在毛收入估算2.有效毛收入估算3.经营费用估算4.净收益估算三、折现率估算1.市场提取法（比较法）2.资本资产定价模型3.投资资本结构组合法4.债务保证率法四、残余法A=VL*rL+Vb*rbVL=（A-Vb*rb）/rL或Vb=（A-VL*rL）/rb五、收益法应用举例第五节房地产价格的假设开发法评估一、假设开发法基本理论（一）假设开发法原理及适用范围（二）假设开发法估价步骤:1.调查估价对象的基本情况2.选择最佳开发利用方式3.估计开发周期4.预测开发完成后的房地产价值5.估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润、购买估价对象应负担的税费6.进行具体的计算二、应用举例第六节在建工程评估一、在建工程的特点二、在建工程评估方法