长春房产开发商对房子的定价，促进销售与赚钱

长春市房产市场半年度数据报告长春市房产市场半年度数据报告2011年06月2010年06月2010年09月2010年12月2011年03月2011年06月051015202530长春二手房静态投资回收期住宅公寓商住写字楼商铺时间静态投资回收期(年)本报告样本数据出售：89,796套出租：20,714套购房：1,476,049人次租房：487,949人次内容目录1各行政区房价租金排行榜2二手房市场行情3租赁市场行情4二手房市场投资风险分析5房产市场规律6房产市场概况1/22北京禧泰房产数据研究中心编制：郝凤英审核：朱鸿雪批准：谢朝纲长春市房产市场半年度数据报告术语解释二手房是指在二手房市场流通的各类房产的总称。住宅所有用于居住的房产产品通称，包括普通住宅、公寓和别墅等。公寓是指物业及销售价格高于普通住宅或区域整体水平的住宅物业，是一种特殊公寓产品。商住两用房是指既能用于办公又能用于居住的一种房地产产品。写字楼是指专用于办公的商业地产。商铺用于各种零售、批发、服务等经营用途的商业地产。供给单价是指房产买卖交易时卖方提供的平均报价。供给单价的单位为【元/㎡】。需求单价是指房产买卖交易时买方需求的平均报价。需求单价的单位为【元/㎡】。出租单价是指房产租赁时出租方提供的平均报价。出租单价的单位为【元/月/㎡】。承租单价是指房产租赁时承租方提供的平均报价。承租单价的单位为【元/月/㎡】。新增供给是在指定时间周期内，新上市交易房产的总数量，可以用套数和建筑面积表示。默认出售的供给量的周期为6个月。默认出租的供给量的周期为3个月。关注度在同一时间周期内需求者对某类信息访问的频次，本报告计算关注度时已经排除非真实需求者的行为。静态投资回收期在同一时间周期内，可比房产的房价与租金的比值，静态投资回收期的单位是【年】。同比与上一年度同周期数据相比的涨跌幅度（%）。环比本月与上月相比的涨跌幅度（%）。2/22北京禧泰房产数据研究中心房价排行长春市各行政区二手住宅房价排行时间：2011年06月行政区环比同比高新区7,3297.29%34.82%净月区7,0881.90%24.81%朝阳区6,6583.40%30.91%南关区6,4582.59%33.51%二道区6,4121.22%33.61%汽开区6,2530.95%34.39%绿园区5,9091.20%35.71%经开区5,7460.03%29.74%宽城区5,4630.50%30.16%供给单价(元/㎡)1．高新区、净月区等新城区的供给单价已经高于朝阳等老城区。这说明，长春的中心区在向新城转移。2．9个城区的住宅的供给单价环比均在上涨，其中，高新区涨幅高达7.29%。3．除净月区、经开区外，其余城区的住宅供给单价同比涨幅均超过了30%。3/22北京禧泰房产数据研究中心租金排行长春市各行政区住宅租金排行时间：2011年06月行政区环比同比净月区21.7212.66%52.96%高新区25.1512.38%23.95%朝阳区23.08-2.45%23.16%南关区21.772.06%23.06%二道区22.031.71%22.32%汽开区18.101.69%19.47%绿园区17.93-1.21%17.57%宽城区17.06-6.78%17.17%经开区18.40-0.11%13.09%出租单价(元/月/㎡)1．净月区、高新区两个城区的出租单价环比、同比涨幅均非常高，主要原因是该地区作为新兴工业区，聚集了大批企业，就近就业的需求导致该区域承租需求及承租单价大幅上涨。2．朝阳区、宽城区因上月出租单价涨幅过高、出租住宅供给增加等原因，本月出租单价下跌。3．绿园区和经开区本月出租单价调整性下跌。4/22北京禧泰房产数据研究中心长春住宅供需总价市场行情供给需求时间总价(万元)2011年上半年，随着绿园区、宽城区等供给单价较低的城区住宅供给量增加，长春住宅供给总价均值下降；而人们对高新区、净月区等高价住宅的追逐，又使得需求总价整体上升；由此，住宅供需总价的差价不断缩小。自2011年第二季度以来，住宅供需总价已经连续三个月闭合。一定意义上表明，当地消费者对住宅总价的接受能力非常强，宏观调控并未影响消费者看涨房价的心理预期。0204060801001201401601802000.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%长春住宅供需总价市场占比供给需求总价(万元)市场占比(%)总价40万元/套以下的住宅，需求比例稍高于供给比例；40-160万元/套的住宅，市场供给比例略大于需求比例；160万元/套以上的住宅，供需比例平衡。总得来说，住宅市场供需基本平衡，各总价位住宅都有消费者愿意买单。5/22北京禧泰房产数据研究中心长春住宅月度新增供给量行情时间新增供给量(套)2011年上半年，住宅月度新增供给量增加。6/22北京禧泰房产数据研究中心长春住宅供需单价市场行情供给需求时间市场单价(元/㎡)2011年上半年，住宅供需单价上升，需求单价涨幅大于供给单价涨幅，供需单价的差价不断缩小。06000120003000900015000180000.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%长春住宅供需单价市场占比供给需求市场单价(元/㎡)市场占比(%)有三成消费者关注单价5000元/㎡以下的低端住宅，但同价位住宅的供给比例不足两成。单价在5000-11000元/㎡区间的中端住宅，供给比例均高于消费者需求比例。单价11000元/㎡以上的高端住宅的供需比例基本持平，高端消费者的消费能力很强。7/22北京禧泰房产数据研究中心㎡、90㎡住宅市场行情2010年06月2010年09月2010年12月2011年03月2011年06月4000450050005500600065007000长春住宅户型面积与供给单价的关系70㎡70-90㎡90㎡时间市场单价(元/㎡)在供给单价方面，2011年上半年，90㎡以上户型供给单价最高；90㎡以下户型供给单价相差无几。本月，90㎡以上户型的供给单价比90㎡以下户型高500多元/㎡。在房价涨幅方面，2011年上半年，70-90㎡户型的涨幅最高，70㎡以下居中，90㎡以上最低。在供给占比上，2011年上半年，90㎡以上户型供需占比减小，但供给占比减小的速度大于需求占比减小速度。目前，该户型的需求占比仍然高于供给占比，这显示，90㎡以上户型仍是消费者最青睐的户型。70㎡以下和70-90㎡户型的供需均有所增加。其中，70-90㎡户型需求增速大于供给增速；70㎡以下户型供给增速大于需求增速。2010年06月2010年09月2010年12月2011年03月2011年06月0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%长春住宅户型面积供给市场占比70㎡70-90㎡90㎡时间市场占比(%)2010年06月2010年09月2010年12月2011年03月2011年06月0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%长春住宅户型面积与需求关注度70㎡70-90㎡90㎡时间市场占比(%)8/22北京禧泰房产数据研究中心长春公寓供需单价市场行情供给需求时间市场单价(元/㎡)公寓供给单价比住宅高近一成，需求单价高近两成。2011年上半年，公寓供需单价均上涨，供给单价涨幅高于需求单价涨幅。本月，供需单价的差价已由年初的需求单价高于供给单价200元/㎡变为供给单价比需求单价高80元/㎡。2010年06月2010年09月2010年12月2011年03月2011年06月01020304050607080长春公寓月度新增供给量行情时间新增供给量(套)2011年上半年，公寓月度新增供给量增加，但是月度新增供给量的绝对值比较低。0100020003000400050006000700080009000100000.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%长春公寓供需单价市场占比供给需求市场单价(元/㎡)市场占比(%)市场需求比例高于供给比例的两个价位分别为：单价6000-6500元/㎡和7500-8000元/㎡，市场供给严重不足。9/22北京禧泰房产数据研究中心长春商住两用房供需单价市场行情供给需求时间市场单价(元/㎡)商住两用房供需单价在各类二手房中仅高于住宅。2011年上半年，商住两用房供需单价均上涨，供给单价涨幅高于需求单价涨幅。供需单价的差价不断扩大。2010年06月2010年09月2010年12月2011年03月2011年06月050100150200250300长春商住两用房月度新增供给量行情时间新增供给量(套)2011年上半年，商住两用房月度新增供给量增加，呈明显的季节变化。06000120003000900015000180000.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%长春商住两用房供需单价市场占比供给需求市场单价(元/㎡)市场占比(%)单价5000元/㎡以下的商住两用房的市场供给比例不足两成，却有近三成的消费者需求。单价5000元/㎡以上的商住两用房供给丰富，市场供给比例大于需求关注比例。10/22北京禧泰房产数据研究中心长春写字楼供需单价市场行情供给需求时间市场单价(元/㎡)写字楼供需单价均比商住两用房高近两成。2011年上半年，写字楼供需单价均呈下降趋势，且供给单价下降幅度超过需求单价下降幅度。写字楼供给单价下降，原因主要是高新区等单价较高城区的写字楼供给量减小，而南关区等单价相对较低的区域的写字楼供给量增多；需求单价降幅有限，是因为承租者对单价较高区域写字楼的需求拉升了需求单价。2011年上半年，写字楼月度新增供给量增加，但是绝对值一般不足50套/月。写字楼需求的两个热点价位分别为：单价5000-6000元/㎡和7000-9000元/㎡，在这两个价位，需求比例大于供给比例。2010年06月2010年09月20