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外地商蜂拥“抢”地长沙尝试大盘21世纪经济报道2004-03-2915:09:21本报记者夏晓柏长沙报道“国中的地价款总共是2.8亿元，每亩合到40多万元，这比我们这几年的转让均价60万元一亩低了不少。原因在于，一个是它买得早，另外国中借给我们1.8亿元搞体育新城的基础设施建设。”对于和国中控股的合作，张君来甚是满意。“我们发现，长沙的楼房，只要是繁华地段的，任何一栋买下来，都有得赚。”一位匆匆从杭州赶来长沙的“炒楼客”兴奋地说，“我的几个朋友从南昌打电话来，叫我去看看，但和长沙比较，我根本就不用去南昌了。”这位杭州商人刚以一亿元拿下一栋24层的大厦，楼盘位于长沙主干道芙蓉北路。他算过一笔帐：购买楼宇的价格每平方米在2500元左右，即使每平方米只租0.5元，每年每平方米的租金也有180元，投资回报率超过7％，比同期银行年利息回报要高。事实上，据中介行提供的行情来看，这个地段每平方米租一块钱是没问题的。商品房深受“挤压”“长沙从没有‘炒房地产’一说。从1998年到2003年房价没有什么变化，好一点的住宅均价还是两千多块一平方米。”作为湖南地产业发展的见证人，凯达（湖南）房地产开发有限公司———湖南地产十强企业———董事长乐根成心有不甘的说。2000年他公司开发的高层住宅凯达园销售火爆，每平方米起价在2780元。等到2003年年底，他将余下的几套尾房以1700元到1800元每平方米发售，谁想这个价格居然并没有想象中的那么吸引人。究竟是什么原因使得长沙的房价这几年“岿然不动”呢？冉文摄“长沙的土地控制不严，而杭州房价贵，主要是土地控制得很严。在长沙，批地一批就是一两千亩，盖经济适用房，公务员小区，这些房子的价格很便宜。”来长沙投资房产的某外地商人洞若观火。“这些事情在其他很多地方都看不到，比如说重庆就几乎没有经济适用房和公务员小区的概念，所以它的房价三四千块钱一平方米就很常见。”2月27日，湖南省建设工作会议上出台了《湖南省人民政府关于进一步促进房地产市场持续健康发展的通知》，其中明确规定：禁止党政机关组织职工集资建住房。任何单位不得以集资建房名义，变相搞实物分房或房地产开发经营。显然，此份文件大大压缩了“公务员小区”的生存空间。但对于经济适用房，政府还是大力支持：通过土地划拨、减免行政事业性收费、政府承担小区外基础设施建设、控制开发贷款利率、落实税收优惠政策等措施，切实降低经济适用住房建设成本。最新的消息显示，2004年湖南省全省要新建城镇经济适用住房300万平方米，这些房子大多数就集中在长沙市。“300万平方米的经济适用房，这对商品房的冲击太大了。”上述那位外地商人叹息说。而据记者了解，不仅是上述因素造成长沙的房价爬升缓慢，另外，众多“小国土局”的存在也搅得长沙房价各自为政，抬不起头。被长沙人戏称为“小国土局”的是那些修路的开发商。在长沙市政府“经营城市”的宏大方针下，为了搞好城市基础建设，当地政府拿不出足够的钱修路，于是就给修路的开发商大量土地补偿。“长沙大道上万亩，金星大道上万亩，火星大道上万亩，雨花大道两千多亩。这些都是政府补偿给修路开发商的土地。”一位不愿透露姓名的长沙房地产开发商扳着指头算给记者听。“他们拿的地，成本低，自己又不做开发，所以转让的价格往往是跳楼价。”体育新城模式释放商品房市场“克隆北京亚运村、广州天河体育中心的成功模式，把体育新城建成代表省会形象的新城区。”体育新城的口号如是标榜。体育新城是长沙市政府借助长沙市2003年举行中国第五届城市运动会之机，进行的集现代家居、文娱方式与和谐的人文感触为一体的现代城区建设发展的尝试。新城总占地5000亩，规划总建筑面积为256万平方米。规划建设中的新城将包括体育场馆、别墅、高尚住宅区、医院、学校及酒店公寓等。为了体育新城的开发建设和招商融资，2000年底，注册资金为3000万元的国有独资公司长沙土地开发建设有限责任公司挂牌成立，长沙市土地储备中心的党委书记张君来亲任公司总经理。“过去的土地开发主要是生地转让，而现在则是熟地转让，后者比前者更有价值，这样可以确保政府最大的土地收益。”张君来指着窗外的大片“熟地”说。所谓“熟地转让”，就是指政府做好体育新城的基础设施建设，统一开发、统一出让。于长沙市地产市场而言，这种创新模式最大的好处在于：地价增值，趋于合理。“我们当初进入时，土地还只有30万元到40万元一亩，经过三年的开发，每亩土地已经涨到70万元到100万元不等。”张君来不无自豪的说。2002年3月21日，香港上市公司国中控股宣布进驻体育新城。福布斯富豪国中控股主席张扬，以他上海人特有的眼光打造着自己的地产项目——国中星城（“星城”是长沙的别称）。这个号称“带领世界登上长沙舞台”的项目，总投资逾3亿美金，总占地650亩。“国中的地价款总共是2.8亿元，每亩合到40多万元，这比我们这几年的转让均价60万元一亩低了不少。原因在于，一个是它买得早，另外国中借给我们1.8亿元搞体育新城的基础设施建设。”对于和国中控股的合作，张君来甚是满意。“我们的房产开发形式有两种，一种是优质物业投资，比如上海外滩和苏州河等地方的楼房；还有一种就是大量储备土地，追求一个规模的发展，比如长沙土地大规模的储备。”早在2002年9月份，张扬就向香港媒体和盘托出他的投资策略。“我们正在探索一个长沙模式扩大化的内容。用长沙模式做大型投资，另外在有些省会城市做一个这类业务的更大翻版，（因为）这些城市房地产水平还很低，发展潜力大。”正是在国中控股尝到甜头后，大连万达、天津顺驰等地产新贵也在体育新城里摩拳擦掌。而据记者了解，他们所要求的土地数量，开口就是上千亩。“体育新城模式渐渐形成了长沙市统一开发土地，不让土地随意掉价的格局。这也使得长沙的房地产市场越来越有序的活跃。”湖南大学一教授置评道。大盘时代的到来2003年8月，在长沙市国有土地使用权招标拍卖挂牌出让大会上，湖南启动土地使用权拍卖以来，单宗土地成交额最高的一笔拍卖成交：长沙市一宗位于河西新城南大桥西头北侧岳麓山大学城内的规划用地，以4.101亿元的天价竞拍成功。外来的阳光100（湖南）置业发展有限公司力挫本土公司长沙中圆科技，拿到了这989亩宝地。业内评价，这起天价土地公开竞拍事件，对于长沙土地市场而言，意味着“公开公平公正”的阳光时代的到来，它极大的激发了外地地产商进驻长沙的信心和勇气。“长沙综合实力全国排名12位，但它的房价却排在全国30名左右，所以潜力特别大。”阳光100（湖南）置业发展有限公司推广经理李胜万信心满满地对记者说。“具体到这块地来说，它本身很有潜力，所以我们舍得下重金。”阳光100，作为总部设在北京的大型连锁地产企业，目前已在北京、天津、重庆、济南、长沙等八大城市成功开发了12个项目，总面积逾500万平方米。据李胜万介绍，“长沙阳光100国际新城”位于岳麓山大学城南部，建筑面积100多万平方米，由阳光100（湖南）置业发展有限公司投资20多亿元，特邀世界著名的安腾忠雄设计事务所和澳大利亚DCM设计事务所，建造白领公寓。“自2003年以来，外地的大地产商开始大规模进入长沙了。”乐根成告诉记者。“但我们本地企业并不怕跟他们竞争。你看我们凯达现在开发的麓山别墅设计是澳大利亚的，景观是香港公司负责的，而销售则是广州人打理的。”乐根成坦言，本土地产企业与外地地产大腕的竞争，归根结底恐怕还在于土地储备。而土地储备的较量，则引领长沙地产进入大盘时代。在2003年之前，长沙并没有严格意义上的千亩大盘。挂着“中国名盘50强”头衔的同升湖山庄，从2000年开始动土，至今总占地面积2600亩。不过，由于同升湖山庄内的大量山地、湖面，以及学校用地都是租赁使用，所以它还不算真正意义上的千亩大盘。记者了解，目前仅在长沙市河西岳麓山大学城周边，就有四个上千亩的大盘已完成规划：989亩的长沙阳光100国际新城；凯达（湖南）房地产开发有限公司与湖南国有资产投资经营总公司联手开发的“香格里·麓山别墅”占地1350亩，总建筑面积30多万平方米；湖南华盛集团和三九集团合作开发的“白鹤天池疗养中心”；湖南经济建设投资公司开发的“院士村”金牛山庄。在长沙市河西这块定位于文教的区域，以岳麓山和湘江的交相辉映成为长沙的“肺中心”，极为适合人居。正因为如此，外地地产商都欲屯兵于此：广州碧桂园在长沙市郊区星沙镇吞下3000亩地后又在河西拿下600亩地，地产大佬深圳万科张口想吃下岳麓山后府3000亩，由于胃口太大，目前尚未被批复。