高容积率房地产项目专题研究

高密度策略——2.0以上容积率项目研究目录一、引言二、体系分解三、可能性研究四、需求性研究五、产品观一、引言研究背景及目的背景可能开发项目中，高容积率是一大类型。具有节地性，符合城市发展方向。目的形成针对高容积率的产品观为高容积率项目的决策提供参考研究思路研究方法以客户需求为基础，分析高容积率带来的特点，以及由此形成的特质，形成产品观实际项目分析和万科住区开发经验相结合同时关注相关内容的成本情况高容积率带来了什么？相同用地下，地上建筑面积和体量增加，如何消解高密度带来的压迫感？如何处理高密度开发与提高居住空间舒适度的矛盾？宜居性与舒适性——澳洲康都的高密度和景观处理，金色家园泛会所处理高密度下的景观处理？高密度对局部小气候的影响？高密度对路网形式和密度的要求，以及对社区开放的影响高密度下的停车策略（包括对成本与环境的影响）相同用地下，可能形成更多的建筑形式、户型的多样性，由此可能带来居住混合性的增加（尤其在大规模社区中）相同用地下，人口密度的提高，带来对融洽邻里交往的更迫切的需求高容积率下的户型配比与楼盘定位策略？对户型设计的要求？对“合理性”的更高要求（相比低密度）如何有效地提高容积率？进深的控制？东西向的合理利用？对内部或周边配套的要求？对后期装修的影响？二、体系分解产品=可能+需求产品线（可能成为什么？）客户线（需要成为什么？）单体的可能性规划的可能性‥‥‥社区定位社区定位需求解析（一）其它社区定位社区定位需求解析（一）其它社区定位自我实现尊重需求归属与爱安全需求生理需求宜居性合理性需求解析（二）需求解析（二）规划单体景观配套及物业其他附加值宜居性•消解高密度带来的压迫感•关注局部小气候•同层次的适当居住混合•提高居住空间舒适度•景观的宜居性•提倡精装修，减少后期装修的不良影响•便利的商业服务设施•高密度下融洽邻里交往的可能•社区文化的营造•生态技术的运用合理性•合理提高容积率•适合高密度的路网形式和密度•停车策略•符合楼盘定位的高容积率下的户型配比策略•合理的户型设计•合理的内部或周边配套•适应高密度的物业管理社区定位卖给谁？客户能得到什么？（地段、性价比、产品力、景观、教育、社区文化、社区形象）高容积率下的产品观结合地块条件，根据客户需求，合理明确地定位，组织产品要素，挖掘高密度产品的可能性保证产品的合理性符合社区定位的宜居性符合定位的其他附加值三、可能性研究高容积率下的单体演变逻辑品质逻辑：日照、通风、保温、景观视野、均好性型式逻辑（节地性）：面宽、进深、单层户数、分摊系数成本逻辑：外墙面积、结构形式、设备、层数变化高容积率下的单体演变图示朝阳园（一期）朝阳园（二期）今典花园高容积率下的单体演变图示燕沙后华贸国际公寓光明城市（上海）棕榈泉国际公寓高容积率下的单体演变图示公园印象（上海）枫林绿洲（西安）珠江峰景锦绣龙城（浙江）高容积率下的单体演变图示嘉和人家高容积率下的单体演变图示通风户数外墙户数日照户数户数户数户数日照户数通风户数户数通风户数通风日照景观日照通风景观日照通风景观高容积率下的单体品质象限（北方）合理性（日照、通风）宜居性（景观、均好性）高容积率下的建议单体选择（北方）单体的拼接组合一般情况下，在以上8种类型中选择，以保证品质和容积率的均衡。影响单体品质的因素排序如下：日照〉景观视野〉通风〉单层户数〉保温板楼进深控制在14米以内（一梯三户加厚部分除外）。在不影响户型品质和兼顾建筑造型的前提下，尽量减少单体平面的周长，以提高保温性能，并可减少外装饰面积，降低造价。注意电梯位置对户内空间的噪音和震动影响。高容积率下单体选择的几点考虑（北方）高容积率下规划组合的考虑因素经济性：单体选择、日照间距、层数空间感：围合感、领域感、流动性宜居性：小气候、景观性、便利性项目基本数据一览表项目容积率总用地(公顷)总建面(万平米)总户数(千户)车位比(车：户)绿化率（%）三居户型(平)主要板楼尺寸（米）主要塔楼尺寸（米）最低层数最高层数均价(元/平)精装开发时间乐府江南2.0711301.5680.934.20%19023.4*1523.4*16.9997800是3.3慧谷阳光2.156.23170.81135%13022.4*11.7(3)9166800否2.5诚品建筑2.45.9314.80.7160.8345%15719.2*14.430.2*18.19158800是2.8珠江峰景2.4411.33332.20.9135%14841*26(6)12216200是4.6华纺易城2.4625502.93140%13716.6*14.912185600否3.11阳光上东2.4847.5371.82.4831.2737%22022*18.529*15.4(4)7329500/8500可选3.6燕沙后2.53.711.30.7931.235%14827.9*13.7(3)24.5*30.6(6)9186800否5.4沿海赛洛城2.642586.374.9830.70630%6500是5.6星园2.711.229.32.1220.733%15046*26(6)13316800否0.1上元3.188.2534.171.5881.0330.01%1905328000是4.4棕榈泉3.47301.41.550%20028.85*29.1(4)233016000是2.8观湖国际（北区）3.59.343.91.81.0830%17229.4*18(3)282814000是4.8朗琴园3.810.94020.840%15015307300是1.4澳洲康都3.986.1328.611.7111.01430.50%14326.4*17.4(3)15287100是4.1项目基本数据比较图05101520253035404550乐府江南慧谷阳光诚品建筑珠江峰景华纺易城阳光上东燕沙后赛洛城星园上元棕榈泉观湖国际朗琴园澳洲康都容积率（*10)总用地（公顷）地上总建面（万平米）总户数（百户）车位比（车：户）*10绿化率（%）三居户型最低层数最高层数板楼进深均价首期开盘时间现象：项目的档次与容积率、层数关联小，与地段、景观资源、自身品质关联大高容积率下的规划结构分类（按构成元素）纯点塔万科星园（2.7）棕榈泉国际公寓（3.4）高容积率下的规划结构分类纯点塔点塔+少量板朗琴园(3.8)珠江峰景（2.44）高容积率下的规划结构分类纯点塔点塔+少量板点+板阳光上东(2.48)纯点塔点塔+少量板点+板板+少量点乐府江南(2.07)高容积率下的规划结构分类诚品建筑（2.4）高容积率下的规划结构分类纯点塔点塔+少量板点+板板+少量点燕沙后(2.5)澳洲康都(3.98)高容积率下的规划结构分类纯点塔点塔+少量板点+板板+少量点纯板慧谷阳光(2.15)华纺易城(2.46)高容积率下的规划结构分类纯点塔点塔+少量板点+板板+少量点纯板沿海赛洛城(2.64)观湖国际(3.5)高容积率下的规划结构分类纯点塔点塔+少量板点+板板+少量点纯板高层高层+小高层高层+小高层+低多层高层+低多层上元(3.18)高容积率下的规划结构分类（按围合方式）强围合半围合弱围合开敞式高容积率下的规划结构要点分类表序号构成元素高低组合围合方式空间形态（围合感、领域感）景观性城市形态(外在气氛)小气候品质体现点1纯点塔高低开敞围合形态简单，容易形成相对强的流动感1、流动性和连续性2、围合感和私密性3、覆盖率与绿化面积4、景观优先的规划结构点和板的布置直接构成沿街形象和外在表情——开放、封闭、或者冷漠，影响城市界面1、避免高层风2、围合与开敞对局部小气候的影响1、单体的品质2、领域感3、外在形象4、景观品质5、舒适的小气候和活动空间2点塔+少量板形态有变化，弥补弱围合感3点+板形态变化丰富，容易形成围合感4板+少量点形态有变化，容易形成围合感5纯板形态简单，容易形成围合感几点感受：乐府江南的规划空间感诚品建筑的规划、品质感、文化牌珠江峰景比星园缺灵性，但更理性、务实星园与棕榈泉的空间对比（均布式与周边式）阳光上东的组团感、复合性、城市感、品质感燕沙后的务实定位朗琴园与澳洲康都的景观牌，成本投入的重点上元的独辟蹊经高容积率下的停车方式前提和趋势：1、在北京，私人轿车拥有率达22%，有车人家中，有13%的家庭已经拥有了第二辆家庭用车，私人轿车拥有量在飞速增长。2、高容积率社区人口密度的提高使停车问题更为突出。3、对社区景观绿化的高度重视，需要避免停车对社区环境的不利影响。对策：1、在尊重行人（通过组团内的高品质绿化空间）和尊重驾车人（一定程度上保留在社区内地上行驶的距离与时间）之间获得一种平衡，大家共同享有高品质优美的社区，而不需要哪一方做出太大的牺牲。2、规划便于驾车人的合理的行车路线，根据驾车人的行动路线和活动范围，来提升相应的空间舒适度和视觉美感。3、在地面停车、架空停车、半地下车库、地下车库四种方式中，以半地下、地下停车为主，地面停车为辅。4、地下车库的处理，考虑绿化和阳光的引入，下车后回家路线的便捷和沿途感受，车库电梯厅的空间与装修。四、需求性研究需求解析规划单体景观配套及物业其他附加值宜居性•消解高密度带来的压迫感•关注局部小气候•同层次的适当居住混合•提高居住空间舒适度•景观的宜居性•提倡精装修，减少后期装修的不良影响•便利的商业服务设施•高密度下融洽邻里交往的可能•社区文化的营造•生态节能技术的运用•商业附加值合理性•合理提高容积率•适合高密度的路网形式和密度•停车策略•符合楼盘定位的高容积率下的户型配比策略•合理的户型设计•合理的内部或周边配套•适应高密度的物业管理社区定位卖给谁？客户能得到什么？（地段、性价比、产品力、景观、教育、社区文化、社区形象）宜居性——弱化高密度如何处理高密度开发与提高居住空间舒适度的矛盾？容积率是一个理性的数值，但是，人对居住空间舒适度的判断取决于现场感知，而非抽象的数字。高层建筑因其生硬的直接落地、表情冷漠呆板、局部小气候差，而拒人以外。宜居性——弱化高密度让丰富弱化呆板和尺度——组团中的类型混合近人尺度上，让高层变成低层——“高汤”、“前汤”的尝试让室外/活动空间穿插入高层楼体——“泛会所”的出现把高层体块“打散”——复合立面宜居性——改善小气候高层建筑改变光线、日照、和自然通风，对社区及其周围小气候环境造成很大影响，具体如：塔楼可能在底部造成强力的下行风和不舒服的旋风。“狭管效应”——在刮起大风时，有“狭管效应”作怪，通过高楼之间的瞬间风力会被放大。小风时则造成通风不良，形成污染物阻滞地带。在阳光照射的几个小时以内，高层建筑投下阴影，这些阴影可能极大地改变着该区域的性质，影响着小气候以及遮断视景。“牛背雨”——当向阳的水泥、柏油路面上的温度到80℃左右时，会对造成降雨的水汽有很大的影响，也就会出现路东暴雨如注、路西地皮将湿的现象。由于居住集中，空调、取暖和照明等需要较大的能量供应，从而产生大量的热量，改变了原有的热平衡关系，加剧了热岛现象。宜居性——改善小气候日照（一）住宅布置与日照质量在住宅布置中，改变单纯地按照日照间距南北向行列式排列，充分利用太阳的方位角变化，采取灵活多样的方式，既丰富了空间环境，又提高了日照质量。归纳起来有以下几种方法：（1）住宅上下或左右错开布置（2）条式住宅与点式住宅相结合的布置（3）南偏东的最佳日照角度的布置（二）东西向适当增加东西向住宅不但增加了建房面积，还可扩大南北向住宅的间距，形成庭院式的室外空间。涉及东西向住宅的设计，可采取以下措施克服西晒缺点：（1）将次要房间放在西面，加大西向房间的进深（2）在西边设置进深较大的阳台，不让阳光一晒到底（3）凡是朝西户都有东面居室，避免纯朝西户的出现，从而组织好穿堂风，让日落后把余热吹走，晚上就能休息与睡眠。采取东西向住宅和南北向住宅拼接时，必须考虑两者接收日照的程度和相互遮挡的关系。虽然东西向住宅遮挡了部分南向居室的午后日照，但庭院内冬季可不受