第一章-房地产和房地产估价

房地产估价世界第一高楼:台北101大楼教材：柴强:《房地产估价》,首都经济贸易大学出版社.2005年3月版。主讲:电话:邮箱:参考书目：1.《房地产估价理论与方法》.中国房地产估价师与房地产经纪人学会编.中国物价出版.2008年4月版。2.《房地产评估》(期刊).中国房地产评估委员会主办.3.国家标准《房地产估价规范》.中国建筑工业出版社.1999年版。教学目的：通过本课程的学习，要求了解房地产价格形成的规律与机理，熟悉房地产估价的原则与程序，初步掌握房地产估价的主要方法，以扩大知识面、丰富视野、发展兴趣爱好，使之成为专业课程的有机补充。思考张某看中了位于城市边缘、紧靠一条新兴商业街一处房地产。虽然是城市边缘，属于城市四级地段，但该区域极具发展潜力。该房地产的建筑物为三层，总建筑面积为700平方米。张某拟购入后将一楼用于开设商铺，二、三楼用于居住。原业主开价为140万元，张某为摸清该售价的合理性，找估价师进行估价咨询。请从估价师角度，说明需要了解该房地产的哪些情况?参考答案从估价的角度，需要了解的情况有:1.土地权属状况;2.房屋产权状况;3.该房地产是否符合规划要求;4.土地使用基本状况;5.建筑物基本状况。第一章房地产与房地产估价第一节从估价角度认识房地产一、房地产的概念房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。房地产可视为实物、权益、区位三者的结合体。二、房地产的形态1.土地的概念⑴对土地的各种定义①田地、地面。②地球上陆地的表层，包括水域在内。③自然物、自然力或自然资源。(一)土地一宗纯粹的土地⑵房地产估价中的土地定义土地是指地球陆地表面及其上下一定范围内的空间。土地不是平面，是立体的。地球表面地上一定空间地上一定空间地心⑵对土地的认识内容：①坐落位置；②面积大小；③形状；④四至；⑤土地权利状况；⑥利用现状；⑦规划设计要求；⑧生熟程度；⑨地质、水文和气象条件；⑩其他。(二)建筑物1.建筑物的概念：建筑物是指由人工建造而成的，由建筑材料、建筑构配件和设备等组成的人工产品。建筑物虽然必须建在土地上，但在观念上可把它单独看待。2.建筑物的种类--房屋和构筑物。⑴房屋：能够遮风避雨并供人居住、工作、娱乐、生产等活动的空间场所。房屋一般由基础、墙、门、窗、柱、梁和屋顶等构成。⑵构筑物：除房屋以外、人们一般不直接在内进行生产或生活的建筑物。如水塔、烟囱、桥梁、道路等。3.对建筑物的认识：⑴坐落位置。⑵面积大小。⑶建筑层数与高度。住宅:①1～3层----低层；②4～6层----多层；③7～9层----中高层；③10层以上----高层；④100米以上----超高层；⑷用途。①居住房地产；②商业房地产；③办公房地产;④旅馆房地产;⑤餐饮房地产；⑥娱乐房地产；⑦工业和仓储房地产；⑧农业房地产；⑨特殊用途房地产；⑩综合房地产。3.对建筑物的认识(续)3.对建筑物的认识(续)⑸建筑物结构。依主要承重构件及主要材料不同可分为：①钢结构；②钢混结构；③砖混结构;④砖木结构;⑤简易结构。⑹建筑装修。内外装修的标准、用材、质量等。⑺附属设备。给排水;照明;卫生;通风;供暖;供气;空调;电梯;消防;通讯;有线电视;其他。⑻建成年月、维修保养及完损程度情况。⑼产权状况。⑽其他。3.对建筑物的认识(续)(三)房地建筑物与土地合为一体的情况。下有土地，上有建筑物三、房地产的特性1.土地的特性⑴土地的自然特性：①承载力；②肥力；③位置的固定性；④数量的固定性；⑤耐久性；⑥个别性。⑵土地的人文特性：①用途的多样性；②经济地位的可变性；③合并与分割的可能性。2.房地产的特性：①位置的固定性；②长期使用性；③大量投资性；④异质性；⑤易受政策影响性；⑥相互影响性；⑦保值增值性；⑧数量有限性；⑨用途多样性；⑩难以变现性。四、房地产的分类1.按用途分：①居住房地产；②商业房地产；③办公房地产;④旅馆房地产;⑤餐饮房地产；⑥娱乐房地产；⑦工业和仓储房地产；⑧农业房地产；⑨特殊用途房地产；⑩综合房地产。2.按收益分：①收益性房地产；②非收益性房地产。3.按开发程度分：生地、熟地、毛地、在建工程、期房、现房。房地产估价的概念及其必要性第二节一、房地产估价的概念房地产估价是以房地产为对象，由专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对估价对象房地产客观合理价格的估计、推测或判断。二、房地产估价概念中的专业术语1.专业估价人员及其基本要求：(1)专业估价人员：①注册执业房地产估价师；②估价员。(2)合格估价人员的基本要求：①扎实的专业理论；②丰富的实务经验；③高尚的职业道德。2.估价目的：3.估价原则：4.估价程序：5.估价方法：6.影响房地产价格因素：7.估价时点：ⅩⅩⅩⅩ年ⅩⅩ月ⅩⅩ日8.客观合理价格的估计、推测或判断：二、房地产估价概念中的专业术语(续)三、对房地产估价的理解1.房地产估价是一门科学，也是一门艺术。2.房地产估价不是主观给定，是对其客观价值的反映。四、房地产估价的必要性1.理论上:①市场的非完全性；②价格的个别性；③定价需要专业知识。2.现实中：①管理的需要；②交易的需要；③各项经济活动的需要。第三节房地产估价在中国★一、确立了房地产估价的法律地位1995年1月1日施行的《中华人民共和国城市房地产管理法》第33条规定：“国家实行房地产价格评估制度”；第58条规定：“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度”。二、实行了“房地产估价师执业资格”全国统一考试制度1993年由人事部和建设部建立了房地产估价师执业资格全国统一考试制度，1993年和1994年认定了346名房地产估价师，1995年举行了首次房地产估价师执业资格全国统一考试。三、制定了房地产估价标准和指导意见1999年2月12日建设部会同原国家质量技术监督局联合发布了《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》（GB/T50291－1999）；2003年12月1日建设部制定了《城市房屋拆迁估价指导意见》（建住房[2003]234号）。四、成立了房地产估价行业组织1994年8月15日成立了“中国房地产估价师学会”。（CIREA)2004年7月12日更名为“中国房地产估价师与房地产经纪人学会”。(CIREAA)五、设立了房地产估价的行政许可制度设立了“房地产估价师执业资格注册”、“房地产估价师执业资格审批”和“房地产估价机构资质核准”等行政许可制度。六、建立了统一开放的房地产估价市场2000年6月以后，房地产估价机构推行脱钩改制，组建有房地产估价师个人出资设立的有限责任公司或合伙企业，打破行业垄断和地域市场分割的局面。七、拓宽了房地产估价服务的领域房地产估价最早应用于交易管理（申报价格征税），以后逐步拓展到土地使用权出让、房地产转让、租赁、抵押、保险、拆迁补偿、损害赔偿、纠纷调处、司法鉴定和与企业经济活动有关的房地产价格评估领域。八、形成了比较完善的房地产估价理论和方法体系九、开展了内地房地产估价师与香港测量师资格互认2004年8月20日进行了首批互认：香港（77名）←→内地（111名）