高铁商业地产研究专题报告

当别人已经学会跑步，我们没有理由蹒跚--高铁研究专题报告2015年3月当别人已经学会跑步，我们没有理由蹒跚--高铁研究专题报告投资发展中心中部片区一.高铁是什么？中国高铁！•CRH一条并行的钢轨进行视觉变形，在高速列车通过弯道的动感体验，新标志将中国的第一个字母“C”幻化成为一头觉醒的雄狮，标志东方的睡狮已经觉醒，张口怒吼，吼出了中国人的精神和力量•强烈和动感的图形，准确传达出了中国铁路高速所代表的更加深层的内涵•标志方案的色彩采用了蓝色渐变色系作为推广的标准，推出了中国铁路高速的科技感与速度感•用抽象的火车头图形突出了铁道行业，车尾的五个线条，既代表着速度，又体现出规范。象征着不断发展，勇往直前。图案中间的图形外圆内方，既体现着中国传统的哲学与美学，也寓意着铁路运输“对内管理要方正，对外服务要周全”的经营理念。同时其形如盾，有着保护的含义，并且起到突出整个标志的作用•整个标志稳重厚实，强烈的信任感、安全感，节奏富于变化，静中有动、稳中求变。视觉冲击力强，韵律现代，寓意丰富，便于传播。高速铁路指运行速度达200公里/小时以上的铁路，是由适合于高速运行的基础设施、固定设备、移动设备，完善且科学的安全保障系统和运输组织方法有机结合起来的庞大的系统工程，是当代高新技术的综合集成。日本时速200公里以上欧洲时速达200公里的改造线或250-300公里的新建线国际铁路联盟时速达200公里的改造线或250公里以上的新建线联合国欧洲经济委员会1985年规定最高运行时速客货混线250公里，客运专线300公里一.高铁是什么？高速快捷客运量巨大全天候无延误污染小安全•高速铁路的最高运行时速度300公里。•高速公路一般限速120公里/小时。•飞机比高速列车快,但机场一般远离市区，计算往来机场和登记时间在内,在300-700公里范围内,高速铁路有明显优势。•每小时单向输送能力公共汽车为2000至5000人，轻轨为5000至40000人，地铁达30000至70000人，轨道交通的客运能力是公共汽车的2.5至14倍。•高速铁路由计算机控制运行，它根据车内信号行车,而不是根据地面信号，风雨雪雾等恶劣天气,对它没有影响。列车按规定时刻到发与运行,规律性很强。•电气化高速铁路没有粉尘,煤烟和其他废气污染;•高速铁路的噪音比公路要小5-10分次；•它的噪音震动，通过采取工程措施，都能够控制在一定范围内。•日本新干线建成运营三十多年,运输旅客三十五亿人次,法国巴黎到里昂的1100多公里高速铁路,每年运输几千万人次,至今没有发生一起伤亡事故。低能耗占地少舒适•研究表明:若以普通铁路每人公里消耗能源为1单位,则高速铁路为1.3,公共汽车为1.5,小汽车为8.8,飞机为9.8•与四车道的高速公路相比,高速铁路的用地只有高速公路的一半。•高速铁路活动空间大。旅客卧、坐、行都比其它运输方式舒适。-------高铁优势-------高速铁路与飞机、高速公路相比，便利性、客运量、运行时间、安全性、节能性等八个方面优势十分的明显一.高铁优势1、第一次浪潮：1964年~1990年1959年4月5日，世界上第一条真正意义上的高速铁路东海道新干线在日本破土动工，经过5年建设，于1964年3月全线完成铺轨，同年7月竣工，1964年10月1日正式通车。随后法国、意大利、德国纷纷修建高速铁路。第一代高速铁路的建成大力推动了沿线地区经济的均衡发展，促进了房地产、工业机械、钢铁等相关产业的发展，降低了交通运输对环境的影响程度，铁路市场份额大幅度回升，企业经济效益明显好转。2、第二次浪潮：1990年至90年代中期法国、德国、意大利、西班牙、比利时、荷兰、瑞典、英国等欧洲大部分国家，大规模修建本国或跨国界高速铁路，逐步形成了欧洲高速铁路网络。这次高速铁路的建设高潮，不仅仅是铁路提高内部企业效益的需要，更多的是国家能源、环境、交通政策的需要。3、第三次浪潮：从90年代中期至今在亚洲（韩国、中国台北、中国）、北美洲（美国）、澳洲（澳大利亚）世界范围内掀起了建设高速铁路的热潮。主要体现在：一是修建高速铁路得到了各国政府的大力支持，一般都有了全国性的整体修建规划，并按照规划逐步实施；二是修建高速铁路的企业经济效益和社会效益，得到了更广层面的共识，特别是修建高速铁路能够节约能源、减少土地使用面积、减少环境污染、交通安全等方面的社会效益显著，以及能够促进沿线地区经济发展、加快产业结构的调整等等。从日本建成第一条高速铁开始，高铁逐步得到全世界的认可，修建高铁得到了各国政府的大力支持，高铁的经济和社会效益形成共识一.世界的高铁发展拉动就业和经济增长：因建设高铁，沿线城市建筑业最先拉动；建成使用后，周边工业、房地产、批发零售业将有加速表现，建设过程中将产生临时性就业，运营中将催生大量相关就业，特别是商服及房地产经纪业。一.高铁的兴起对人口的拉动日本新干线布站城市就业增长（1960-1985）年份变化19601985绝对数量百分比平均复合增长率新干线布站城市就业人数（人）47457742772671056.20%1.80%其他未布站城市就业人数（人）38270353352815082539.40%1.30%日本从事信息交互相关工作的人口增长占当地人口总增长的比重（1981-1985）经济指标新干线布站城市（%）其他城市（%）商业服务4212信息、咨询、广告服务12563研发及高等教育2721行政研究2011其它5728房地产经纪服务213总计227100104108112116新干线布站城市MiyagiTogiaGumma全国平均FukusrimaMiigataLvate100104108新干线未布站城市全国平均KagakoYamagataAkita日本新干线布站城市与其他城市人口增长情况（1975-1988）加速人口流动：高铁城市将吸引周边城市人口，人口增加是推动经济和房地产市场升温的根本因素日本人口变化的城市数量（1980-1985）人口增加的城市个数人口减少的城市个数新干线布站城市有高速公路1710无高速公路24总计1914新干线未布站城市有高速公路1316无高速公路339总计1655一.高铁的兴起对人口的拉动加剧大城市经济集聚：高铁沿线城市中大城市与周边中小城市可达性大大改善，将增强大城市经济集聚效应一.高铁的兴起对经济的拉动英国高铁（HIS）对沿线四个地区经济发展的拉动作用经济指标国王郡斯特拉特福德埃布斯福里特东考特里对GDP的年贡献量（亿英镑）1318103对家庭消费的年贡献量500014000490014400新增住房数量200550021006250永久工作（份）2210034000240007200工程建设时期的临时工作（份）250040003500•结合日本新干线的经验，从人口、就业、经济增长、房价等经济指标的变化情况判断，高铁对沿线城市的带动作用呈现“Ｓ”曲线特征，建设期带动作用有限，开始使用后带动作用逐渐加强，但随着使用期的延长还动作用逐渐减弱。•就高铁对经济的影响而言，其推动作用在投入使用后的首年到10年之间影响较为明显，特别是首年至5年中，各项经济指标加速最为显著。高铁对城市房价的带动呈现“Ｓ”型作用，推动作用在投入使用后的首年到10年间较明显，前5年最为显著。一.高铁对房价的带动石家庄武汉广州郑州天津北京长沙南京杭州济南沈阳沈阳徐州重要节点城市北京天津石家庄济南郑州徐州武汉沈阳南京杭州长沙广州环渤海珠三角长三角二.中国高铁兴起中国正处于经济社会持续快速发展的重要时期，铁路“瓶颈”制约矛盾非常突出中国正处于工业化加快形成的重要时期，铁路运输远远不能适应工业化发展的迫切要求中国正处在统筹城乡和区域发展的关键时期，铁路网布局难以适应城乡和区域发展的迫切要求发展背景世界铁路历史发展证明，高速铁路是经济社会发展的必然趋势，随着2003年秦沈客运专线的正式通车，中国高铁建设正式拉开序幕。中三角2010-2014年我国高速铁路建设将进入全面收获时期。以“四纵四横”为骨架的快速客运网基本形成，旨在建立省会城市及大中城市间的快速客运通道。如此大规模的高铁的建设及建成运营，将对未来中国经济区域及产业结构产生重大的影响,中国将进入高铁时代。2010年：开启高铁时代二.中国的高铁—高铁时代四纵客运专线线路作用1.北京——上海客运专线贯通京津至长江三角洲东部沿海2.北京-武汉-广州-深圳客运专线连接华北和华南地区3.北京-沈阳-哈尔滨（大连）客运专线连接东北和关内4.上海-杭州-宁波-福州-深圳客运专线连接长江、珠江三角洲和东南沿海地区四横客运专线线路作用1徐州-郑州-兰州客运专线连接西北和华东地区2.杭州-南昌-长沙-贵阳-昆明客运专线连接西南、华中和华东地区3.青岛-石家庄-太原客运专线连接华北和华东地区4.南京-武汉-重庆-成都客运专线连接西南和华东地区128九个城际客运系统建成之后，在每个城市群内将实现1-2小时交通圈：1.环渤海主要城市：北京、天津、石家庄、秦皇岛2.长江三角洲主要城市：上海、南京、杭州、苏州、无锡、宁波等3.珠江三角洲主要城市：广州、深圳、东莞、惠州等4.武汉城市群以武汉为中心半径100公里内的主要城镇5.长株潭主要城市：长沙、株洲、湘潭、衡阳、娄底、常德、岳阳6.中原城市群主要城市：郑州、开封、洛阳、新乡、许昌、平顶山、漯河、焦作、济源7.海峡西岸城市群主要城市：福州、厦门、漳州、龙岩等8.关中城镇群主要城市：西安、宝鸡、铜川、蒲城等9.成渝主要城市：成都、重庆、绵阳、宜宾、广元、万州等二.中国的高铁—城际高铁二.中国的高铁—近期：2020年:四通八达●2020年全国铁路营业里程达到12万公里以上,其中客运专线达到1.6万公里以上,复线率和电化率分别达到50%和60%以上●200公里及以上时速的高速铁路建设里程将超过1.8万公里，将占世界高速铁路总里程的一半以上●基本达到布局合理、结构清晰、功能完善，响应一带一路二.中国的高铁—中长期：2040年五纵六横七连线●2040年将全国主要省区连接起来，形成国家网络大框架●考虑现实，线路东密西疏；照顾西部，站点东疏西密，除京广与京沪线，所有线路建设应采用磁悬浮技术方案。·五纵一纵：齐齐哈尔－哈尔滨－长春－沈阳－大连－青岛－连云港－南通－上海－宁波－温州－福州－厦门－深圳－珠海－湛江－海口—三亚二纵：北京－天津－济南－徐州－蚌埠－合肥－安庆－九江－南昌－赣州－惠州－深圳－香港三纵：北京－石家庄－邯郸－郑州－信阳－武汉－长沙－广州－珠海－澳门四纵：沈阳－唐山－北京－张家口—大同—呼和浩特－包头－延安－西安－安康—广安－重庆－泸州—宜宾－昆明……景洪……琅勃拉邦.万象.曼谷.新加坡五纵：香港－深圳－广州－桂林－贵阳—遵义－重庆－南充—广元－天水·五横一横：青岛－济南－石家庄－太原－银川－兰州－西宁……格尔木……拉萨二横：连云港－徐州－郑州－西安－天水－兰州……酒泉……乌鲁木齐……伊宁三横：上海－南京－合肥－武汉－宜昌－恩施—重庆－遂宁—成都……格尔木……库尔勒……喀什四横：上海－杭州－鹰潭－南昌－长沙－怀化－贵阳－昆明……大理……密支那.印度五横：台北－福州－赣州－桂林－南宁……至河内.琅勃拉邦.清迈.仰光·十联一联：唐山—天津—保定二联：天津—潍坊—日照三联：蚌埠—南京—杭州—宁波四联：武汉—九江五联：福州—鹰潭六联：贵阳—南宁—湛江七联：广元—成都—乐山—宜宾—泸州—遵义八联：遂宁—南充—广安九联：酒泉—格尔木十联：乌鲁木齐—库尔勒二.中国的高铁—远期规划●到2070年，实现东部加密、西部连通成网，连接全国主要交通节点城市和旅游景点，使西部地区主要城市可通达任何沿海省区●国内客运主要依靠高速铁路和高速公路2070年：“八纵”·八纵一纵：新哈沪线：哈尔滨－长春－沈阳－大连－烟台-青岛－连云港（海州）－上海二纵：京沪线:北京-天津-沧州-德州-济南西-济宁-徐州-蚌埠-南京-无锡-上海-浦东机场。三纵：大京港线:由京港线向北延伸而成。延长线大体走向是:北京-首都机场-承德-赤峰-通辽-白城-齐齐哈尔-嫩江-黑