乾丰地产新泰地块定位报告

新泰地块定位报告营销策划部2019-10一、目录1、宗地的土地属性2、宗地的市场判断3、目标客户的需求及对应产品4、项目定位二、宗地的土地属性2.1宗地位置2.2宗地片区在城市发展中的角色2.3宗地片区与城市的关系2.4区域城市交通2.5配套设施2.6用地指标2.7宗地四至及形态2.8宗地土地属性及价值分析2.1宗地位置宗地老城商业中心新城政务中心★老城南城乡结合带★一环路西南段内侧★与规划的探花园比邻★黄瓜山乡村旅游区（AAA）进入门户★周边城市环境差，旧城改造区域永川城区范围2.2宗地片区在城市发展中的角色商贸物流区行政中心区现代商务区楼宇工业区职教文旅区★宗地所在片区城市功能：2019年7月16日永川区委出台了《关于加快“双百”大城市九大片区建设的决定》：加快推进神女湖片区、兴龙湖片区、和畅园片区、凤凰湖片区、商贸物流园区、港桥新城、三教工业园区、茶山竹海景区、黄瓜山统筹城乡示范区等九大片区建设。实现全区重要的新型工业化示范基地、区域综合交通枢纽、区域金融商贸物流中心、区域公共服务中心、休闲度假旅游胜地和统筹城乡改革示范区“六大功能”。★商贸物流园区推出七大项目商贸物流园区规划为核心发展区、综合改造区、生活配套区及弹性用地区等四大区域。2019年5月18日永川商贸物流园区推出7大项目：投资11亿的奥特莱斯购物中心，投资8亿的渝西建材市场、投资8亿的重庆渝西国际汽车博览中心、投资10亿的渝西工业品市场、投资5亿的渝西家电批发市场、投资10亿的渝西农产品市场、投资10亿的渝西家居用品市场，七大项目总投资计60亿元，建成后将有力提升永川渝西商贸高地地位，增强对周边的辐射能力。2.2.1宗地所在片区城市功能2.2.2宗地所在分区的用地规划★宗地分区的规划：2019年3月23日永川规划局调整了南大街的分区规划和功能定位——以居住、商贸及服务配套功能为主，生态环境优美、基础设施完善、服务配套健全的城市综合区。宗地宗地老城商业中心新城政务中心永川城区范围2.3宗地片区与城市的关系永川商贸城黄瓜山青峰★宗地到老城商业中心直线距离1.6公里，车行1.8公里★宗地到商贸城直线距离1.3公里，车行2.6公里★宗地到人民广场商圈直线距离4公里，车行5公里★宗地经一环路到高速路入口车行距离8.9公里★城市关系特点来苏、黄瓜山、青峰、双竹等乡镇进入城区的节点区域，城市西南门户；城区南北商业中轴线，近距离接驳永川商贸城。承接商贸物流园区的配套服务功能。城区与黄瓜山旅游区连接的导入形象区★区域成长特点乾丰地产重庆三环永川段一环路宗地内环路205省道433县道822县道431县道黄瓜山旅游公路青峰镇来苏镇黄瓜山双竹镇2.4区域交通★区域交通路网特征本板块是连接永川南部区域的交通枢纽节点，辐射能力强与一环路直接驳接，快速与城市其他板块串联，车行效率高通过205省道、431县道，与重庆三环连接，快速通达重庆其他一小时经济圈城市（江津、大足、合川、綦江、万盛、南川、武隆、长寿、涪陵）宗地2.4.1城市交通系统★新泰路扩至32米，双向6车道★基地北面连接永峰路的规划道路按32米修建★与商业中心连接的南大街在铁桥出现瓶颈。通达效率不高科园路兴南路渝西广场路网瓶颈★205-最短距离通达城市商业中心★203-串联野生动物园经商贸城到达商业中心★火车站：客货混用，外地回永的主要交通节点★本项目的公交出行比较便捷，完全满足生活和购物需要2.4.2公交系统203路205路宗地商业中心商贸城火车站2.5配套设施昌南中学南郊小学川东市场菜市场沿街社区商业及餐饮日杂商品街商贸城商贸物流园★项目区域尚未规模开发，一公里范围内无中大型超市、中大型医院。★川东市场为永川最大的农副产品批发市场，辐射能力强，交易额大★缺乏优质的中小学教育资源。但能满足普通的教育需求★探花公园为本区域极具竞争力的资源。★黄瓜山乡村度假区为三A级生态示范区，游客流量有市场机会宗地黄瓜山探花公园2.5.1重要资源——探花公园★探花公园—永川新文化地标探花公园是永川的又一文化地标公园，以崇文兴教为主题，富有自然风格和原生态特色，遵循中国古典园林的造园理念，体现诗情画意相融的情境探花公园位于南大街办事处永峰路、一环路、新泰路之间，占地面积500亩，总投资6.25亿元。探花公园预计在2019年动工，它的建设，将对本项目的土地属性带来颠覆性的变化，对整个区域都是一个革命性提升。本案探花公园★与本项目连接区域的公园规划★节点效果★节点规划★节点规划★节点效果★本项目北端公园规划★节点效果★节点效果黄瓜山乡村旅游度假区被市政府定位为以果乡、田园、乡村、野趣为特色的集休闲娱乐度假、游览观光、康疗健身、教育学习、康体娱乐、会议商务、生态旅游为一体的的综合性乡村旅游目的地，最终提升为全国乡村旅游示范区、全国观光农业示范区、重庆市统筹城乡发展示范区。2019年，黄瓜山接待游客达到88.5万人次，旅游及农副产品销售收入达2.48亿元，片区内年人均纯收入超过9000元。黄瓜山与本地块的驳接关系对项目的商业、休闲及健身功能可以极大地强化，特别是每年高达88.5万人次的游客，对本项目商业的细分还是很有吸引力的。2.5.2重要资源——黄瓜山乡村旅游度假区十里荷香公园2.6用地指标★项目占地面积43955平米，地面总建面130106平米；容积率2.96★平街一二层配建1000平米社区用房（可不计入容积率），3班幼儿园一个；★建筑限高80米，临主干道阳台封闭，不得布置生活阳台2.7项目四至及形态项目宗地探花公园多层老厂房多层老厂房规划道路新泰路400米公园连接走廊老住宅探花公园2.8项目土地属性及价值分析项目宗地探花公园多层老厂房多层老厂房规划道路新泰路未扩宽路面差界面差道路及工厂噪音污染高压线排污管（能规避）★项目周边具有5个不利因素2.8.1项目不利因素探花公园界面差界面差项目宗地探花公园多层老厂房多层老厂房规划道路新泰路景观价值高2.8.2项目有利因素探花公园探花公园多层老厂房多层老厂房规划道路新泰路2.8.3土地价值划分住宅一级住宅二级商业探花公园2.8.4土地属性综合评估2.8.5土地属性核心价值抗性点◇城乡结合部，周边多为厂区和闲置土地，客户认知中的低端区域，已开发的楼盘品质低◇区域城市界面和城市形象杂乱，人居环境比较差◇城市重心东移，区域的城市功能未能形成，产业平台低◇由于有铁路线的阻隔，和老城商业中心心理距离较远。便利性商业氛围弱◇高压走廊穿过地块，距离600米处有白塔陵园核心价值◇探花公园的启动和商贸物流园的建设对区域的土地属性改变带来极大的可变性，人居环境和城市形象将彻底改变。◇区域内的商贸比较发达，作为配套的居住、服务等功能有较大的释放空间。◇作为永川老城区进入黄瓜山乡村旅游度假区的门户，具有较好的地标意义和生态休闲生活属性◇生活配套基本成熟，新泰路扩宽改建和基地北面道路建成后，通达性也比较好2.8.6土地属性对位1）土地属性（探花公园建设前）G3类（城市栖居）——70%G2类（城市改善）——20%G1类（商务住宅）——10%2）土地属性（探花公园建设后）G3类（城市栖居）——30%G2类（城市改善）——50%G1类（商务住宅）——20%★宗地目前处于G类的土地属性2.8.7土地属性对应产品线三、宗地的市场判断3.1区域市场概况3.2客户概况与选择3.3典型项目分析3.4区域商业分析3.1区域市场概况3.1.1区域在售楼盘分布长岛汇威尼斯蓝湾诗韵兰亭观南城宗地潜在供应楼盘3.1.2区域在售楼盘规模3.1.3区域产品配比长岛汇观南城区域产品配置汇总3.1.4区域推出产品去化3.1.5区域房源面积去化3.1.6区域房源总价去化3.1.7区域产品线供给3.1.8区域市场总结√板块内的现有供应量不大，竞争强度较低，且主要为同质竞争√片区内供求比最为均衡的产品集中在总价30万以下√片区内主力产品为两房60-70（27%）、75-85（22%），三房85-90（13%）、105-110（15%）；两房配置408套，去化266套，去化率65%。三房配置319套，去化189套，去化率59.2%，两房高出三房27%；√70平米以下两房和90平米以下三房去化极快，需求量大；110平方米以上三房去化较慢，市场认同度低；有赠送产品去化明显高于无赠送产品；√购房人群中，除原著客户外，乡镇客户占据重要份额，且倾向于三房紧凑产品。√本区域存在大量的首置客户，现有的产品供应量和产品线均无法满足其需求；√文化地标探花公园的建设，商贸物流园区的招商完成将彻底改变现有土地属性（低端向中高端演变），由于本区域土地储备量大，品牌开发商进入后将成为未来的热点区域；√60m2以下的1.5房、70-80m2的一变二房、90-95m2的3房（或二变三）、100-105m2三房和115m2以上的三房均存在市场空白段，全线四房产品缺失；65-70的一变二房、80-90m2的二变三房属极度畅销产品。区域市场的产品宽度机会比较多；√由于专业市场分布较多，商贸物流园区的逐渐发展，因此可商可居的公寓（公寓式住宅）类产品显示出不错的空间，空间变化的小复式和高赠送的折叠户型在此区域具有相当的价值。此外，建筑和景观风格的独特化也会产生增值效果3.1.9市场机会3.2客户概况与选择3.2.1客户与面积的交叉关系3.2.2本区域客户选择与产品对位3.3典型项目研究观南城-项目区位观南城本案观南城模型2#3#4#1#项目2#楼已于今年交房，正在销售1#楼，3#楼进度到地面15层，即将开盘观南城概况观南城产品配比及去化3.4区域商业分析区域核心商圈商贸城内环南路商圈★区域商圈辐射半径小，仅800米左右。其中次级商圈半径在300米以内，核心商圈仅100米左右★本区域商圈与内环南路商圈和商贸城商圈完全分离，缺乏有效连接★以农副产品为主的川东市场对整个永川（特别是乡镇）具有较强的辐射能力宗地区域边缘商圈区域次级商圈商圈半径川东农副市场菜市场沿街社区商业及餐饮日杂专业市场一条街商贸城商贸物流园★川东市场为永川最大的农副产品批发市场，辐射能力强，交易额大★兴南路建材市场已处于停业状态，大多空置，永峰路也分布不少空置门面★新泰路、兴南路、永峰路主要分布社区型商业和中小型旅店，耗儿鱼等特色餐饮在全城具有影响力且经营良好★本项目临街段基本无消费型商业分布，主要分布规模较大的驾校和汽车修理厂。宗地黄瓜山探花公园建材市场空置门面集中区域业态分布商业物业供给本区域目前暂无商业物业供给，原有的空置商业沿兴南路和永峰路呈线状分布。现有的商业物业几乎均为住宅的底商，无独立的商业形态或步行商业街，且聚集程度低，更无配套的停车未来在科园路有一定体量的非独立型商业物业供给客户消费习惯本区域客户的主要消费目的地是渝西广场商圈，完成其购物、娱乐、文化和餐饮等大额消费其他额度较大消费主要在商贸城和内环南路商圈完成本区域的消费主要集中在日常用品，但因为分布的食杂点、超市、轻便餐饮的规模和档次均比较低，业态不全，客户的需求往往无法得到满足。商业端点社区集中商业休闲商业（公园）商业步行街特色餐饮汽车美容汽车配件宗地探花公园社区线状商业商业端点黄瓜山人流商业端点驾校人流商业市场机会公园人流四、目标客户需求与对应产品分析4.1G3品类——青年之家和青年持家4.2G2品类——望子成龙（小太阳和后小太阳）4.3G1品类——具有商务功能住宅4.4客户与产品的对应总结4.1G3品类——青年之家和青年持家主要特征◇首次置业，对价格敏感，尤其对总价敏感（在本区域不超过30万），选择距离工作单位较近或交通方便的位置；◇重视户型和景观的设计，有运动设施更佳；◇户型面积主要集中在总价可控的50-60的1.5房、70-80平米的紧凑型两房◇对增值部分具有极大的依赖性4.2G2品类——望子成龙（小太阳和后小太阳）主要特征◇此前已购买过中等户型（2房）产品，希望有更舒适产品的居住体验，对3方户型兴趣浓厚；◇居于城市中产阶级的中下端，多为中小经商人士或企业中层管理人员，对生活品质有一定的追求；◇工作半径更大，可以延伸到渝西广场商圈、名豪广场商圈及新城边缘