项目工程管理策划书

桃源居项目工程策划日期:2018/4/26第一部分目标策划第二部分报建策划第三部分前置策划第四部分工程策划第五部分质量策划目录第一部分目标策划第一部分目标策划—项目概况桃源居基础信息总占地16029.02㎡总建面88116.01㎡绿化率30.01%容积率3.999交通配套东三环、姚桥路直达北三环高价、地铁1号线、连霍高速商业配套小区内部商业配套、龙子湖38万方商业综合体教育配套龙子湖幼儿园、龙子湖小学，郑州市第94中学第一部分目标策划—项目概况万向·桃源居，万向置业集团郑东力作。鼎立于龙子湖&龙湖之间，位居龙子湖博学路与薛夏南街交会处东300米，紧邻城市主干道北三环，北接连霍高速，东邻京港澳高速，交通畅达迅捷。项目沿用ARTDECO建筑风格，通过儿童游乐场、室外会客厅、阳光草坪、健康跑道、灵动水景等多元层次手法，酿就桃源佳境；在户型设计方面，项目经历无数次论证、探访与考究，打造90㎡、119㎡、122㎡舒居全三房，更以其卓越的产品品质，镌写龙湖都市桃源新篇章。生活上，万向·桃源居兼得龙湖、龙子湖双湖繁华与生态资源；教育上，河南农业大学、河南财经政法大学、郑州航空工业管理学院……15所高等学府涵养浓郁人文气息，龙子湖幼儿园、龙子湖小学、郑州94中……全龄教育体系，为孩子铺就一条成才之路。河南万向物业与绿城物业签约合作，是绿城物业联盟成员单位。绿城物业作为中国高端物业服务第一品牌，其推行的“健康、文化教育和居家生活”三大体系的园区生活服务，获得了广大业主认可。万向·桃源居，将全面执行绿城的物业服务标准体系，以更加专业、专注用心的服务成就高端生活价值。1#27F2#25F3#23F4#/3F本案周边路况桃源居项目紧邻龙子湖小学、郑州市九十四中学，北距贾鲁河畔5分钟路程，南距魏河3分钟路程，距最近文苑北路地铁站10分钟路程，距郑东高铁站15分钟路程，西距博学路300米。北接连霍高速，东邻京港澳高速。龙子湖小学九十四中龙子湖幼儿园贾鲁河魏河地铁口第一部分目标策划—项目概况本案周边路况南北西东桃源居项目龙子湖街道办事处售楼部售楼部本案周边路况龙子湖小学桃源居项目西东九十四中学第一部分目标策划—开发分区及货量组织1#27F2#25F3#23F4#3F桃源居可售货值统计楼栋户型面积套数总面积套数占比货值（亿）1#楼三室两厅一卫86.954347.81%0.07三室两厅一卫89.791049338.1625%1.77三室两厅两卫107.24428.81%0.08三室两厅两卫122.08141709.123%0.32三室两厅两卫122.239011000.722%2.09小计21622824.5652%4.342#楼三室两厅一卫86.024344.081%0.07三室两厅一卫88.92968536.3223%1.62三室两厅两卫105.552211.10.5%0.04三室两厅两卫107.242214.480.4%0.04三室两厅两卫115.052230.10.5%0.04三室两厅两卫118.5048568812%1.08三室两厅两卫120.26465531.9611%1.05小计20020756.0448%3.94车位-438--0.70储藏室--535.37-0.02合计85444115.99100%9.0025第一部分目标策划—竞品分析项目广电天韵泰宏阳光和苑鼎天东尚生生银河居位置郑东新区东三环与姚桥路交会处东三环薛夏南街交叉口东300米龙子湖博学路与薛夏北街交汇处东南角熊儿河路与相济路交汇处成交均价高层：23000-25000元/㎡高层：19600元/㎡高层：18100-18900元/㎡高层：23000元/㎡产品类型高层高层10~18F小高层/19~26F高层高层优势分析①体量大②产品户型可选择性强尾盘销售①区位优势紧靠博学路②景观绿化好，有小高层产品拉升品质；③五证齐全在售区位有优势距离CBD一路之隔劣势分析①前期释放价格较贵②周边道路不通③目前已处于停滞状态；①位置较差②周边缺少配套③绿化档次低开发商实力一般①小开发商②工程物业无保障广电天韵阳光和苑英协生生银河居鼎天东尚第一部分目标策划—竞品分析户型典例优势：①三房朝南，采光较好；②卧室均有飘窗，居住舒适度高；③独立餐厅，与客厅相连，面积利用率高；不足：①厨房、卫生间的窗户想通，异味严重；②户型动静分区不明，次卧与餐厅想通；鼎天东尚87m²两室两厅英协生生银河居113m²三室两厅优势：①客厅、主卧、次卧均朝南，采光较好；②户型方正，动静分区明显，居住舒适度高；③独立餐厅，与客厅相连，面积利用率高；不足：①卧室均无飘窗；②卫生间格局较差，利用率低；第一部分目标策划—我司产品分析总体规划项目开发1#楼、2#楼住宅1#楼预计7月份预售2#楼新推预计8月份预售一期规划项目占地16029.02㎡容积率：3.999绿化率：30.01%停车位：568个住宅组成：3栋；公共建筑1栋户型面积：86.02-122.23㎡第一部分目标策划—我司产品分析第一部分目标策划—我司产品分析产品建议：提升项目展示面及品质感。加强品牌发声，以品牌带动项目，以项目提升品牌。优势（Strengths）劣势（Weaknesses）机会（Opportunities）威胁（Threats）产品SWOT分析①周边配套齐全，学府区位优势明显②产品户型是郑东新区为数不多的小户型三房③项目物业为绿城物业体系，居住品质提升较大；①周边安置区较多，居住环境较差，品质感低；②项目工期较为滞后，对项目有负面影响；③公司入市项目较少，品牌力量较弱；①项目为周边区域唯一在售项目；②周边均为安置区，客户急需提升居住品质；①项目周边区域竞品常以低价圈客，对项目未来冲击较大；②项目为公司首批产品，对品牌影响较大；第一部分目标策划—我司产品分析特征人群主要分布置业目的主要诉求备注刚改客户郑东新区自住（学区房）更关注产品自身，地段、生活配套、户型、朝向、交通、生活氛围、物管、价格；户型面积要求较全面，但以三房为主房地产投资意识相对薄弱，拆迁后置业为主投资客户郑州市投资更关注区域未来发展、项目是否具备升值潜力、且对价格较为敏感；投资意识强，多为企业高层或周边拆迁居民，有雄厚投资资金客群构成分析第一部分目标策划—项目目标营销中心开放：2017年9月9日开盘时间：2018.6.29首期货值：8.28亿元首期去化：8.28亿元全年销售目标：8.62亿元（含车位、储藏室）总货值：9.00亿元（含车位、储藏室）总体目标成本：××净利润目标：×××开盘当月目标：5.24亿元项目总地价：×××楼面价：×××第一部分目标策划—财务经营指标无第一部分目标策划—利润表项目开放时间开盘时间项目总货值土地获利倍数首期货值净利润率全年销售目标自有资产回报率首期项目去化率桃源居2017年8月2018年6月29日90889.33万元（含车位及储藏室）无85951.978万元（含车位）无85951.978万元（含车位）无住宅：100%车位40%第一部分目标策划—利润表项目信息户型总量18年（按金额：万）项目业态开盘计划户型单套面积/㎡套数总面积/㎡均价/万元·㎡金额/万去化周期/月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月去化率合计（万）剩余货值（万）桃源居住宅首批（1#）2018年6月29日三室两厅一卫87.04347.81.9660.84个月蓄客期49681.9112420.4816560.644140.1600100%82803.1780三室两厅一卫89.81049338.21.917742.5三室两厅两卫107.24428.81.9814.7三室两厅两卫122.1141709.11.93247.3三室两厅两卫122.29011000.71.920901.3住宅首批（2#）2018年6月29日三室两厅一卫86.04344.11.9653.8三室两厅一卫88.9968536.31.916219.0三室两厅两卫105.62211.11.9401.1三室两厅两卫107.22214.51.9407.5三室两厅两卫115.12230.11.9437.2三室两厅两卫118.5485688.01.910807.2三室两厅两卫120.3465532.01.910510.7小计41643580.6082803.2地下……储藏室535.370.4214214……地上非售车位55……地下可售车位492167872787.2787.2787.2787.240%3148.84723.2合计96344115.9990889.3349681.9112420.4817347.844927.36787.20787.2085951.9784937.35第二部分报建策划第二部分报建策划—总体思路■报建思路：■报建策划重点：1、根据计划节奏，相关报建工作前置准备，施工图提前送审图审中心；2、根据营销推售情况以及现场形象进度分批获取预售证。3、梳理办证流程、制定办证节点、抓住关键人物、做好报建工作。报建思路手续前置介入编制各项计划设计提前介入政府深入沟通第二部分报建策划—规划要点工程规划许可证工程施工许可证商品房预售许可证开发报建思路：全面前置：风险预估及应对：开发报建重点：规范、政策前置沟通政务关系前置合同前置资料前置预审装修图审消防图审政策法规工程形象政府人员变动前置公关合法合规资源充分利用最快速度横向沟通领导支持竣工备案证第二部分报建策划—规划要点工程规划许可证前期审批后续放线规划总平审批规划方案审查方案审核通知书①专项审查合作方环评/水保/人防/节能/②立项核准第二部分报建策划—证照流程及时间节点工作项计划开始时间计划完成时间配合部门/人政府单位责任人规划设计条件已完成已完成设计中心规划局---固定资产备案已完成已完成财务中心/---规划专家评审会已完成已完成设计中心规划局---《设计方案审核通知书》已完成已完成设计中心规划局---环评报告报批已完成已完成采购中心建设环保局---水土保持方案报批已完成已完成设计中心/项目部/---基础配套费缴交/4月10日财务中心计财局---建设工程规划许可证4月11日4月17日/规划局---一、规划阶段分项计划第二部分报建策划—证照流程及时间节点工作项计划完成时间配合部门/人政府单位重点项、风险项责任人建设工程消防设计审核意见书5月7日设计中心消防大队/---施工、监理招标备案通知书4月17日成本采购中心建设环保局/---施工图设计文件审查合格书4月22日设计中心规划局建规证需2018/4/17日前提供，蓝审合格证需建规证取证后四个工作日---建设工程质量监督备案5月10日/质监站/---建设工程安全监督备案5月11日施工单位安监站/---资金保函5月11日财务中心财务中心有效期一个月---扬尘治理及罚款缴纳信息表5月11日项目部扬尘办建规证需2018/4/17日前提供，蓝审合格证需建规证取证后四个工作日---人社部门出具的工伤保险缴费凭证4月20日施工单位社保局每月20日之前交---建设单位和施工单位农民工工资保证金缴存证明5月11日财务中心市建委/---二、施工阶段分项计划第二部分报建策划—证照流程及时间节点工作项计划完成时间配合部门/人政府单位重点项、风险项责任人联机备案4月25日营销中心市房管局/---物业招标备案5月30日物业公司东区房管局/---预售资金监管证明5月31日财务中心东区房管局土地要先解押---资金证明4月19日财务中心银行/---房屋预测绘5月25日设计中心东区房管局/---预测楼盘表确认6月8日/东区房管局/---开发规模比例批复5月8日/东区房管局暂定资质需提供担保---价格备案6月8日营销中心东区房管局不按限价销售需上会---验线报告5月31日项目部东区规划局现场要出+0---企业信用信息查询5月31日/市房管局/---三、预售阶段分项计划第二部分报建策划—证照流程及时间节点工作项计划完成时间配合部门/人政府单位重点项、风险项责任人节能验收2020/3/20河南一建质监站----祝云建防雷验收2020/3/7河南一