城市综合体规划设计要点解析

城市综合体规划设计要点解析2010.12.25天泽地产前言：城市综合体的最新发展（一）房地产巨头集体转型搏杀商业地产继华润置地上月底在香港2009年的业绩发布会上率先披露公司商业地产在未来资产比例和利润贡献将上升至40%以后，一直专注于住宅开发的雅居乐地产随后也在中山抛出20万平方米商业地产的项目。近日，宣布涉足商业地产后，万科三个大体量的商业地产项目在10余天内先后曝光；昨天，央企地产大佬保利地产再度向记者透露，该公司计划到2010年商业地产方面的投资总额将占到总投资的30%，商业物业面积将增加到300万平方米。“商业地产是房地产业发展的必然阶段。”在中国房地产巨头集体转型的背后，逐渐成熟的中国房地产业正掀开商业地产时代。前言：城市综合体的最新发展（二）商业地产每年增量将达1300万平方米在5月8日举行的2010中国（深圳）商业房地产合作大会上，诸多业内人士认为商业地产可能将进入新一轮快速扩张。当前中国不少城市提出城市升级的概念，第一阶段是以改造城区和打造商务为主旋律；第二阶段是从现在开始以打造新城、新区为主旋律。以上海和杭州为例，目前上海提出要打造147个商业中心，杭州明确提出要打造100个商业综合体。目前中国赶上了城市化发展的“钻石时期”，每年将有1300万人进城。如果按照每人商业配套1平方米，将是1300万平方米的增量工作。目前中国社会商品零售总额是13万亿人民币，而美国社会商品零售总额高达10万亿美元，与国外相比我们还很落后。提纲第一篇城市综合体概述第一章城市综合体的定义、特征与价值前景第二章城市综合体的主要产品构成及特点第二篇城市综合体规划设计第一章城市综合体开发的前期策划第二章城市综合体的商业规划设计第三章城市综合体的规划建筑设计第三篇案例分析第一篇城市综合体概述第一章城市综合体的定义、特征与价值前景第二章城市综合体的主要产品构成及特点第一章城市综合体的定义、特征与价值前景1、城市综合体的定义2、城市综合体的特征3、城市综合体的价值前景1.1城市综合体的定义《中国大百科全书》：建筑综合体为多个功能不同的空间组合而成的建筑。《美国建筑百科全书》：建筑综合体是在一个位置上，具有单个或多个功能的一组建筑。城市综合体是指城市中的居住、商务办公、购物、文化、娱乐、游憩等各种城市物业功能复合，互为作用、互为价值链的空间、文化意识形态高度集中的街区群体。城市综合体不同于城市中心密集的建筑群体，它具备完整的城市街区的特质，是建筑群体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化的结果，同时，城市综合体通过街区的关系，与外部空间有机结合，交通系统有效联系，延展城市的空间价值。城市综合体楼盘类型：写字楼、商住公寓、购物中心建筑规模：总规划占地逾10公顷，总建筑面积超过48万平方米开发商：北京万达广场房地产开发有限公司项目简介：北京万达CBD聚合品牌商业中心、国际商务港、五星级酒店、5A级写字楼、特色商业区于一身，是CBD核心区钻石级商务聚合体。XWHO的设计师试图以更有吸引力的方式创造城市生态空间，而不仅仅是对自然进行模仿。广场上有两处规整的“城市森林”，商铺前茂盛的树丛也构成了一个小森林。城市综合体楼盘类型：写字楼、国际公寓、豪华酒店、国际商城建筑规模：总占地面积6万平方米，总筑面积100万平方米开发商：北京国华置业有限公司项目简介：华贸中心由三栋高逾百米的5A智能写字楼、2座豪华酒店、大型国际商城、国际公寓和中央公园组成。华贸中心的整体设计由世界著名的美国KPF建筑设计事务所担纲，建筑设计极富纪念性和时代感。1.2城市综合体的特征（一）12345678高可达性高密度、集约性整体统一性功能复合性土地使用均衡性空间的连续性内外部关系完整性社会效应及升值价值1.2城市综合体的特征（二）功能复合性位于城市交通网络发达、城市功能相对集中的区域，拥有与外界联系紧密的城市主要交通网络和信息网络高楼林立的景象，城市的标志；人口密度大，昼夜人口、工作日与周末人口，功能不同而形成互补建筑风格统一，各个单体建筑相互配合、影响和联系；建筑群体与外部空间整体环境统一、协调高密度，集约性整体统一性高可达性可实现自身完整的工作、生活配套运营体系，各功能之间联系紧密，互为补充，缺一不可1.2城市综合体的特征（三）巨大的社会效应/升值潜力内外部联系完整性空间连续性土地使用均衡性注重均衡的土地使用方式和最大限度地利用土地资源，避免土地过分集中于某一特定功能鉴于都市综合体各功能的相互联系，其在平面、立面和空间均表现为连续性、统一性：其设计通常采用整体设计，内部建筑物风格统一；建筑体之间均通过空中、地下和地面形成多层次的联系，形成互补、流动、连续的空间体系。内部拥有复杂、完善的交通体系，通过立体交通网络的建立，使各功能建筑体有机结合；对外界的交通依赖较强，其外界的交通体系直接影响综合体内部不同功能的使用效率和规模因所处的城市位置和庞大的规模，注定其必将成为城市的名片，产生巨大的社会效应；同时作为地产物业的HOPSCA，随着城市的不断发展，其物业自身也具有升值潜力1.3城市综合体的价值前景城市综合体各子项在功能上的互补性和实际生活中的互动性，使各子项互为配套，互为支持，最大程度地形成资源共享，从而使各项子功能有可能在综合体自身一体化价值平台上，对自身的价值链进行全面超越。一个成功的城市综合体项目的开发及运营，会为开发商、运营商带来巨大的品牌价值和高升值的前景。城市综合体是城市化进程和体现城市经济实力的重要载体，多种业态相互作用、互为价值链的空间、文化意识形态的高度集约，将大大提升城市区域的价值，带来巨大的社会价值；其发展是适应区域开发和提高土地集约利用的趋势，也将成为中国未来房地产业发展的主流模式之一。第二章城市综合体的主要产品构成及特点城市综合体的四大产品构成：1、住宅、公寓2、办公3、酒店4、商业零售及服务2.1住宅、公寓（一）选址特点目标客户住宅类型产品特点普通住宅•大众消费者具备基本生活配套的市区或郊区•户内各功能房间完善；户型以２居以上为主•一般为毛坯房，近年来精装修开始流行•配套以停车场及公共广场为主商住楼商务区域•投资者•中小企业主•既可居住又可办公；部分没有厨房功能•强调商务中心、餐饮功能配套•毛坯房为主住宅类型2.1住宅、公寓（二）选址特点目标客户公寓类型产品特点•投资者•高收入白领普通公寓酒店式公寓•投资者•高级经理人•外籍人士商业繁华区域商业繁华区域•户内设施设备完善，通常配备高档家具电器•星级装修，尤其是公共区域•提供房间清洁，衣物送洗等酒店式服务•通常设有会所，提供餐饮、康体等配套服务•户内各功能房间完善；小户型比例较大•精装修•一般设有大堂公寓类型2.1住宅、公寓（三）公寓：最接近住宅的商业性质物业；城市综合体平衡现金流的挡箭牌；由于自住成本高，通常作为投资型物业，对投资市场成熟度要求较高；高端公寓（住宅）同商业零售属于天敌关系，交通设计中须充分分区；其总销售额在可能的前提下，尽量达到或超过整个综合体的总投资额；2.2办公（一）选址服务配套类型建筑特点租户特点顶级写字楼•建筑品质一流•顶级装修•通常为5万平米以上商务核心区域•知名大型跨国公司•金融机构甲级写字楼商务区或区域中心•建筑标准有所落后•中档装修•1万平米左右乙级写字楼•中小型私营企业为主丙级写字楼•建筑标准陈旧•普通装修•小于1万平米•小型私营企业写字楼类型市区市区•大中型各类企业、机构设施设备•建筑品质优良•高档装修•通常2-5万平米•有商务中心、高档餐厅、大型会议厅、休闲设施•地上／地下停车位充足•有商务中心、高档餐厅、大型会议厅、休闲设施•地上／地下停车位充足•有部分商务配套•有地上／地下停车位•几乎没有服务配套•品牌高效中央空调系统•智能化楼宇自控系统•先进的数据通信•品牌高效中央空调系统•智能化楼宇自控系统•先进的数据通信•有中央空调系统•有楼宇自控系统•无综合布线•无中央空调系统•无楼宇自控系统•无综合布线2.2办公（二）性价比较高的抗通货膨胀资产；可实现局部回款，但在二、三线城市中属于高风险性物业；在非产业区域应严格控制放量比例；在非一线城市中。5A甲级写字楼性价比低于乙级写字楼；写字楼的四大直观产品指标——电梯、大堂、空调、玻璃幕墙；销售及租赁时，以链型营销思路为主——主力客户的特点；2.3酒店（一）选址经营特点酒店类型目标客户代表项目商务酒店以公务出差的旅客为主，包含境外游客城市中心商务区区域中心•除各类客房齐备之外通常配备有大型餐厅、会议室、歌舞厅、商务中心等综合配套设施满足客人商务相关需求•设施设备通常采用较高标准•香格里拉•洲际酒店经济型酒店商业中心附近选址灵活国内游客及中小企业商务差旅客人为主团体会议及会展服务接待为主会议/会展酒店•北京九华山庄•五洲大酒店旅游度假酒店景区游客接待为主；季节性明显•三亚天域酒店酒店类型市区或郊区远郊或旅游风景区•以满足住宿的基本需求为主，较少其他服务配套功能，价格实惠•通常以品牌连锁形式经营•在一般商务酒店基础上，强化会议／会展的设施建设与相关服务•建设有多个不同规模的会议厅；及更加丰富的休闲娱乐设施•如家快捷•速８•具有完善的休闲娱乐设施•突出个性化服务；创造放松环境•酒店建设强调与自然环境的结合2.3酒店（二）成本投入最高，回收难度极大；优质酒店对于运营管理要求很高；1、已上市公司；2、待上市公司；3、政府强制要求；4、体量实在过剩除上述四种状况，不建议开发或持有。酒店标准制定与策略。2.4商业零售及服务（一）选址特点业态组合类型商圈范围代表项目城市购物中心•核心商圈3公里•次级商圈6公里•三级商圈40公里•城市中心区域•10万平米以上•香港ifc•北京东方广场购物中心类型主力店•购物60-70%•餐饮10-20%•休闲娱乐15-20%•3-5个主力店•主力店面积占比40-60%区域购物中心•区域中心•5-8万平米•北京万达广场•深圳花园城•购物60-70%•餐饮15-25%•休闲娱乐10-15%•2-3个主力店•主力店面积占比40-60%邻里购物中心•社区中心•不超过4万平米•伊藤洋华堂•华润万佳•购物70-80%•餐饮10-15%•休闲娱乐3-5%•服务5%•1-2个主力店•主力店面积占比40-60%能量中心•郊区•4-10万平米•北京金源茂•购物80-95%•餐饮10-20%•3以上个主力店•主力店面积占比70-90%生活方式购物中心•高档住宅区附近•自然条件优越•1-5万平米•上海新天地•美国COCOWALK•购物30-40%•餐饮30-40%•休闲娱乐30-40%•0-2个主力店•主力店面积占比0-50%•核心商圈3公里•次级商圈6公里•三级商圈10公里•核心商圈1公里•次级商圈3公里•核心商圈3公里•次级商圈6公里•三级商圈20公里•核心商圈1公里•次级商圈3公里2.4商业零售及服务（二）商业零售及服务的形式：（1）商业街；（2）住宅或办公楼底商；（3）裙房；（4）建筑单体；2.4.1商业街对于用地强度占用最大，适合低密度商业用地；有效渠道的前提下，套现能力最强；常规单位铺面不高于400平米；在无法保证充足消费人流的基础上，原则上不要出现内街；2.4.2住宅或办公楼底商受到一定程度的业态限制；较好操作，易于套现；尽量通过转换结构将商业部分处理为框架模式，剪力墙对商业价值影响很大；原则上设计层数不要高于两层；2.4.3裙房由于建筑格局及单元面积，造成风险系数最高，最难套现；受上方附着建筑核心筒下落位置的影响很大；即便租赁，通常也为大面积低租金业态（同样受底商业态限制）；由于投资总额过高，极难销售（除产权式切割商铺，但操作难度较大）；2.4.4建筑单体操作难度最高，经济效益最难实现；2万平米以上单体必须多业态操作；有可能出现主力店，性价比低且难以套现；只能出现局部散售，且存在销售比例风险；在不存在其他回款物业的前提下，大型商业单体的开发现金流很难支持。第二篇城市综合体规划设计第一章