城市综合体设计管理要点

1城市综合体的概念理解城市综合体规划设计的关键元素概念和方案阶段设计管理控制重点（核心价值挖掘阶段）技术设计阶段设计管理控制重点装修设计阶段设计管理控制重点（结合万达集团内装管控要点）万达广场步行街技术参数设计要点课程大纲2万达广场步行街关注要点国内购物中心案例图片国际购物中心案例图片设计思考——动线组织，中庭设计，主力店设计城市综合体发展方向优秀城市综合体案例分析3城市综合体的概念理解4城市综合体基本概念1（书摘）城市综合体一般由高星级酒店、高档写字楼、酒店式公寓（或SOHO）、大型综合购物中心（SHOPPINGMALL）、独立商铺及街区、市民广场及大型高尚居住社区等组成(大型城市综合体一般包括五星级酒店、购物中心和写字楼、公寓型住宅，它是城市集约化发展的必然要求，能够满足办公、购物和白领人士居住要求。大型城市综合体适合经济发达的大都会和经济发达城市，在功能选择上要根据城市经济特点有所侧重，一般酒店功能和购物中心功能是基本组合或者写字楼和购物中心功能进行基本组合。5多种功能空间有机组合；与城市交通协调；各不同功能空间依存、价值互补；一个位置上的一组建筑。城市综合体基本概念2（文摘）6区域中心，一定规模，业态复合，统一运营7研究的人不实践，实践的人不研究导致经验传递困难规模确定是关键——导致所有思考的内容发生质变以做建筑的方式做城市综合体建筑设计的宏观视角决定结果的高下城市综合体的常见问题8客户定位规模大小人如何来人如何留为什么再来城市中心的思考模式战略发展模式城市综合体的核心问题9城市综合体规划设计阶段管理重点10外部资源难以关注的地方——价值挖掘，流线分配，租户组合等人流动线和广告标识系统视觉通透交通体系消防设计主力店技术标准照明系统和组织方式综合体规划和建筑设计关键点11外部交通系统内部交通系统步行街中庭和空间系统规划立面设计导视系统停车系统服务系统城市综合体规划设计的关键元素概念和方案阶段城市综合体设计控制重点13业态组合定位和面积配比规划主力店组合和面积配比规划外部交通流线系统内部交通流线系统节点空间系统规划14商业分类业种业态分类综合店购物中心百货店大型批发店商店服装类食品类杂货类家用类超级市场平价市场专卖店集中专卖店大型专卖店专卖店药店家具展卖中心饮食店集中饮食店快餐店专营店按照选址分类市区型百货店\大型批发店集中专卖店集中餐饮店郊区型购物中心、大型批发市场、ＤＩＹ、大型专卖店观光地型购物中心、集中专卖店、集中餐饮店15商业分类按照市场范围分按照消费行为分类近邻型邻里周边消费者社区型某个社区消费者区域型周边几个社区消费者城市型所在城市的大部分区域超级型客户群覆盖所在城市及周边城市物业品业态商业百货商场超市购物中心家居建材超市直销折扣商店各种类型商业街各种类型的旗舰店、专业店体验态商业娱乐、休闲类商业介于二者之间餐饮类16•万达商业综合体各业态规模大致如下：大型超市２００００平方米、大型百货２５０００平方米、•高标准电影院６０００平方米、家用电器专卖４０００平方米、大型健康电子娱乐４０００平方米、•大型健身机构３５００平方米、大型量贩式KTV３５００平方米、大型运动用品专卖３５００平方米、•大型餐饮５０００平方米、商业步行街（含次主力店）２５０００平方米、酒店、办公楼万达主力店组合和面积配比规划17所有主力店围绕步行街展开；突出百货店的位置，将百货楼设置在临主要城市道路侧，尽可能与大型城市广场区相连；影城、KTV、电玩等娱乐业态共同形成娱乐楼，采用竖向布置的方式，在总平面中临次要道路或步行街入口广场；数码产品、特色专卖、休闲健身一般共同竖向组合成时尚楼，在总平面布置中沿次干道设置；大型酒楼布置在时尚楼中或独立设置，总平面设计时宜临近酒店区设置；大型超市布置在地下一层或二~三层独立设置，总平面布置时应考虑其和百货楼之间的联系；家居建材产品比较特殊，消费目的性强、占用空间较大，总平面设计时应考虑在人、车流相对较少一侧。万达主要业态总平面规划18•在商业综合体与城市主要街道结合部位必须设置港湾式停车区•停车场设计安排单独的出入口，在和综合体道路体系、地下车库相重合的部位通过单行线规划车流的方式减少机动车流线的交叉和重合•在地下车库设计无法满足大型货柜车进入地下室的情况下，在总平面机动车流线设计中必须考虑大型超市、家居建材超市大型货柜车的车行线路，保证其转弯半径和卸货位置的回车场地；•在餐饮店经营的位置前广场尽量保留私家车的停靠位，设计机动车流线必须能够到达餐饮店的门口；万达机动车流线规划设计19•垃圾车不允许进入地面车行流线；只能通过地下车库进出商业综合体，而且进出的时间必须进行限制。•货车流线不应设置在主交通线上，应设置在非主交通流线上，避免因货物原因影响商业运营。地下停车场的货车流线也应考虑不影响其它顾客车辆的行驶和停靠。•在商业街中庭必须保留私家车展销的功能时，机动车流线须保证小型车辆能够进入商业步行街的出入口。•在靠近超市入口附近宜设置超市接送大巴车的停车位，按照不同超市主力店的要求，主入口附近应设置接送大巴停靠区域和顾客等候区，尽可能安排座椅及庇护性设施。•消防车流线设计必须单独考虑。绿化种植、建筑小品的位置设计必须让出消防通道和消防登高面的位置，保证消防通道与建筑5米范围内没有高大的遮挡物。20•入口及大堂的流线——商业项目的出入口设置。商业项目的出入口要与周边的市政交通相配合，实现内部交通流线与外部交通体系的沟通。综合体步行街的主要出入口的外部，应该设置一定的缓冲空间，以容纳从各个方向来的人流。在步行街主入口内要设置前厅，使人流能从这个聚集点分散到各个业态分区，以实现商业利益的最大化•中庭的流线规划——中庭是垂直交通组织的关键点，也是步行空间的序列高潮，这里人流集中、流量大，最有可能吸引人流上行。富有趣味的垂直交通工具，玻璃观光电梯等，能在中庭空间创造活力和动感。内部流线规划设计21•楼层间水平流线规划——平面交通在内部交通设计上，对于引导人流起到至关重要的作用。对于商业项目综合体项目而言，商业动线的规划是体现项目设计者对商业理解程度的标志，根据统计，好的动线将使得商业项目的客流增加15％到20％。楼层间水平动线的设计应避免让顾客走重复的路，增加顾客视线内的商铺数量，避免商铺人流死角，有利于最大限度地吸引人流，使商铺价值达到最大化。•楼层间垂直流线规划——对于垂直交通而言，主要是指运输人流的电梯设计，即扶梯和垂直电梯。一般而言，对于5～10万的人流，应设置18～30部扶梯，4～10部垂直电梯来满足人流运输的要求。在楼层之间设立的台阶式手扶电梯，上下部分应分开设计或设计成剪刀式，以增加人流上下楼时光顾店铺的数量。技术设计阶段城市综合体设计控制重点23消防系统规划和疏散设计（内部和外部）市政设施规划照明系统规划停车系统规划导视系统规划卸货区规划立面广告系统规划装修设计阶段城市综合体设计控制重点25主题创新设计照明系统规划人流集中区域导视系统规划节点空间设计主力店和步行街接口界面规划店面组合设计电梯空间设计楼梯空间设计26•万达内装控制要点•步行街净高•连续店面•采光空间•防火门•自动扶梯•观光电梯•步行街客梯•主力店界面27商业步行街公共区域商业步行街卫生间钢结构采光顶方案地下垂直交通区域万达商业内装设计管理范围28万达商业内装设计管理流程环境艺术所建筑所集团商管商务部项目公司地方商管29万达商业内装设计管理流程招标前期准备完成招标文件确定投标单位发标方案设计阶段开标确定方案设计单位扩初阶段扩初评审施工图阶段施工图评审会移交项目公司建筑所提供招标图纸确定钢结构方案建筑所提供扩初图纸（平面、立面、剖面）机电所提供机电条件建筑所提供施工图纸（建筑、结构、水、电、暖通、）30步行街净高连续店面采光空间防火门自动扶梯观光电梯步行街客梯主力店界面万达商业内装设计控制要点高度更高31步行街净高连续店面采光空间防火门自动扶梯观光电梯步行街客梯主力店界面高度更高完整连贯的店面效果32步行街净高连续店面采光空间防火门自动扶梯观光电梯步行街客梯主力店界面3900190033步行街净高连续店面采光空间防火门自动扶梯观光电梯步行街客梯主力店界面34步行街净高连续店面采光空间防火门自动扶梯观光电梯步行街客梯主力店界面35步行街净高连续店面采光空间防火门自动扶梯观光电梯步行街客梯主力店界面36步行街净高连续店面采光空间防火门自动扶梯观光电梯步行街客梯主力店界面37步行街净高连续店面采光空间防火门自动扶梯观光电梯步行街客梯主力店界面38万达步行街技术设计参数控制39404142室内商业步行街的业态基本组合原则：室内商业步行街的具体业态招商以及业态规划由集团商业管理公司结合项目以及招商情况进行，其业态的基本组合原则为：若为三层室内步行街，其第三层的业态规划以餐饮业态为主，重点布置具有当地餐饮美食文化特色的餐饮业态，尤其是重油烟餐饮业态。以减少其对一、二层的影响，并尽量高空排放。根据具体情况室内步行街的中庭附近、以及其他层的端部等部位可布置轻油烟的餐饮、快餐、咖啡、冷饮等餐饮业态。43柱网：一般以8.4×8.4米为宜步行街的走道净宽度：其中首层10～11米，二、三层16～17米，步行街楼板开口尺度：8～9米×16～25米为宜（2层步行街开口宽度宜8米、3层宜9米，长度）“桥”及步行街走道的净宽：桥宜3.5米，走道宜4米，在中庭周围走道净宽可适当加宽至5～6米精品店：精品店基本单元进深宜8米～16米（以12米最佳），面宽8.4米，在面宽方向规模进行组合，面宽进深比宜2：3至1：2.5。44步行街一般以二至三层为最佳，超过三层就会对招商和使用带来一定影响。步行街首层层高为5.4米，二、三层层高为5.1米，吊顶下净高分别控制为3.6米和3.3米。步行街剖面45精品店的层高为：首层5.4米，二、三层层高为5.1米。精品店除了餐饮区做吊顶其余部分不做吊顶，管线下净高保证3.8米、3.5米。4647细部构造设计步行街走道开口边缘栏板的设计首先要考虑安全性，尤其是中庭四周的扶手栏杆，栏杆一般以钢化夹胶玻璃为主，配以整体拉丝不锈钢扶手，夹胶玻璃8＋8，扶手直径80。栏板的立柱要考虑节假日安装广告饰旗。48步行街的交通设计：步行街的人流主要以电动扶梯和观光梯来组织人流的垂直交通，设置的一般原则是，在步行街的主入口10米左右距离设第一组扶梯，扶梯的间距控制在45米～70米之间，也就是在楼板开洞的两个洞口至三个洞口之间设，步行街内的扶梯最好有一部通地下停车场以便将人流直接引入步行街。观光梯在中庭设置，以2～3部为一组，观光梯轿厢要做成玻璃通透，井道为钢结构，观光梯也需通地下停车场。步行街的货梯（客货梯）一般间隔80～100设一组，吨位为1.6～2吨，货梯可与主力店合用（百货最好单独设）4950主力店在步行街开口设置的原则：主力店单边与步行街相接的开口为一处，双边与步行街相接的不超过两处，除百货外，原则上不容许在中庭设主力店开口，主力店的开口位置尽量设在步行街的尽端部以带动整个步行街的人流，非零售型（如影院、KTV、网吧等）的业态开口一定要和其入口大堂结合，开口尺寸为6~8米。此开口应配套水晶卷帘门禁，双侧控制，并有明显的与步行街总体协调的主力店店招展示。51上部有塔楼底商进行结构转换设计5253各阶段步行街设计控制要点54（一）关于项目总体的平面规划设计建议【关注点5】：主要业态结构和规模、空间布局【关注点6】：交通组织、人车动线、出入口（包括各业态客用、货用及车场等）停车场（规模、车位数等）【关注点7】：配套功能及有关还建部分各项设施的建议【关注点8】：结合万达综合体本身的结构特点，建议主力店的区域内尽量不出现伸缩缝，减小由于地震、漏水等对其造成的影响；【关注点9】：商业管理用房的设计要求；55（二）关于步