雁塔区城中村改造策划方案(杨家村)ding

雁塔区城中村改造策划方案（杨家村）美灵机构2007年9月杨家村目录第一部分杨家村基础资料及评价第二部分项目定位及依据第三部分项目目标客户群分析第四部分项目地规划构想第五部分项目效益分析第六部分项目规划设计概念提示第一部分杨家村基础资料及评价杨家村第一部分杨家村基础资料及评价杨家村隶属于西安市雁塔区长延堡街道办事处，地处西安市南郊成熟人居基地中心位置，位于朱雀大街以东、长安南路以西、广电南路以南、天坛西路以北的区域内。杨家村地处西安市南郊教育基地板块核心地带，周边有西北政法大学、西安外国语大学、陕西师范大学、西安交通大学、西安邮电学院、西安石油大学等多所国家重点高等院校。杨家村地处规划中的大小寨商圈“甲”字型的中轴线西侧，环电视塔复合商业中心近在咫尺，临近的长安南路和朱雀大街已经形成浓厚的商业氛围。杨家村地处西安房地产市场的城南板块。城南是西安发展起步最早速度也最快的区域，是西安的文教科研区、高新技术产业区、文化产业区，是西安人居环境软硬条件最好的地区，聚集了大部分高素质、高收入人群。因此，城南板块集绝佳的区位优势、交通优势、人居环境、完美配套、文化氛围等优势于一体，成为西安购房者的首选区域板块。杨家村一、杨家村地理位置第一部分杨家村基础资料及评价杨家村曲江小寨高新区电视塔二、项目地现状第一部分杨家村基础资料及评价杨家村1、村域：杨家村位于长安南路与朱雀大街南路之间，北临西北政法大学，东至杨家村干休所，西至朱雀大街，南临天坛西路；杨家村村域图第一部分杨家村基础资料及评价杨家村二、项目地现状２、户数及人口统计：范围户数人口备注村民446户1216人不含祖遗户(有房无户口)居民319户560人合计765户1776人第一部分杨家村基础资料及评价杨家村二、项目地现状３、土地面积统计：地块面积（亩）备注北区66南区24唐城绿带124明德门遗址保护区唐城绿带28.5明德门遗址保护区朱雀大街37朱雀大街的一半面积在杨家村范围内纬零街纬零街穿过村内的地段合计159.5备注：因早年周边开发建设，杨家村的土地被逐步征用，导致现在的杨家村土地面积狭小，无法构成城中村改造的条件。当年曾与政府协约，在杨家村改造时，按城中村改造的相关政策，给每个村民补足人均土地面积65㎡，现杨家村总人口为1776人，应偿还173亩土地，扣除村上现有可利用开发土地面积90亩，所以政府应予协调划拨83亩土地面积。第一部分杨家村基础资料及评价杨家村杨家村地块示意图备注：杨家村可开发土地面积90亩，其中包括20亩变更可利用绿地。第一部分杨家村基础资料及评价杨家村二、项目地现状４、房屋面积统计：地块类别面积住宅房屋面积1、2层98910㎡3层总建筑面积49455㎡3层以上建筑面积98910㎡小计247275㎡其他面积统计营业用房总建筑面积9990㎡办公用房总建筑面积3000㎡公用设施总建筑面积25860㎡小计38850㎡总计：286125㎡第一部分杨家村基础资料及评价杨家村二、项目地现状5、计划改造的项目地范围：杨家村可供改造开发的土地主要包含以下几部分：北区66亩，南区24亩，预计政府划拨83亩，共计173亩。以下土地已被征用或不具备策划利用条件；①唐城绿带32.5亩地为明德门遗址保护区。②南方星座占35亩地，被征用。③朱雀大街拓宽征地及规划路纬零街占地共计37亩。南方星座唐城绿带现状三、项目地周边环境（1）自然人文环境①唐长安城的“中轴线”和明德门遗址的历史文脉；据文献记载，唐长安城朱雀大街宽约150米，长5020米。以朱雀大街为“中轴线”分为东西两部分，街东归万年县辖，街西归长安县辖。朱雀大街在唐朝所承载的不仅仅是道路与交通的作用，而承载着一些政治作用，诸如皇帝祭天在礼制里是规定了必须走南门的。另外，唐朝国都长安城的“国际大都市”的特点，也赋予朱雀大街某种“迎宾礼仪”与“国门皇道“的重要作用。唐代的明德门是长安城的正南门，位于长安城的中轴线，朱雀大街的南端，规模宏大，是长安城最大的门。每日，随着承天门的鼓声响起，明德门徐徐开启，城外百姓、中亚、波斯各国、四裔胡人、葱岭西域人纷纷进入长安城。第一部分杨家村基础资料及评价杨家村三、项目地周边环境②周边云集了西安交通大学、西北政法大学、西安外国语大学、陕西师范大学、西安邮电学院、西安财经学院等多所国家重点高等院校，使这一区域处在活力的文化氛围中。第一部分杨家村基础资料及评价杨家村西安交通大学陕西师范大学西安邮电学院西北政法大学西安外国语大学西安财经学院三、项目地周边环境（2）交通环境①发达的城市路网。西安的交通骨干道路朱雀大街、长安南路、丈八东路、纬零街、天坛西路等在这里交汇。②地铁规划：西安市在建的城市地铁2号线长延堡站近在咫尺。③公交线路：经过这里的公交线路有：704、210、710、709、101、19、527、239、504、44、603、215、5、18、30、46、106、321、401、713等三十多条线路；第一部分杨家村基础资料及评价杨家村朱雀大街长安南路三、项目地周边环境（3）周边产业业态环境①紧邻商圈：杨家村地处西安市小寨商圈“甲”字型的中轴线西侧，项目地西侧为电子二路十字社区商业中心及东仪路和丈八路十字社区商业中心，东南侧为电视塔复合商业中心，而本项目地所在的朱雀路沿线已成为西安著名的餐饮一条街，商业优势明显。②备受瞩目的西安曲江国际会展中心落成以来，相继成功举办了西洽会、全国糖酒会、中国广告节、汽车展、房展会等一系列重大知名展会，成为全国重要的会展地之一，以曲江国际会展中心为核心的会展商务经济圈已初步形成。会展经济带动下的电视塔片区，在百安居、易初莲花、麦德龙、三森家居等大型商业的入住带动下，已成为西安最重要的商圈之一。第一部分杨家村基础资料及评价杨家村三、项目地周边环境（3）周边产业业态环境③商场超市：华润万家超市、金水百货、人人乐、麦德龙、雁塔文化新天地等多家大型商场超市分布在周边。④专业市场：大明宫建材家具城、长延堡电器城、华东服装城、三森家居城等；第一部分杨家村基础资料及评价杨家村华润万家超市麦德龙人人乐超市大明宫建材家具城长延堡电器城雁塔文化新天地三、项目地周边环境（3）周边产业业态环境⑤酒店：新泰酒店、思荣商务宾馆、唐粤轩酒店等；⑥餐饮：以纬零街为南北划分，形成了餐饮美食的大量聚集，如：顶顶香、乏味酒楼、好德食府、老城门、鑫旺食坊、青岛扎啤美食城、惠君家饭等，同时也涌现出众多的休闲会所,如：鑫水阁休闲会所、御盛堂、麦迪茶艺、迦南会所、老杨茶社等。第一部分杨家村基础资料及评价杨家村新都酒店唐粤轩酒店老城门顶顶香三、项目地周边环境（4）周边基础配套环境①教育：大学密集分布：西安外国语大学、西安交通大学、西北政法大学、陕西师范大学、西安石油大学、西安邮电学院、西安财经学院等。众多职业技校:陕西旅游烹饪职业学院、西安京华专修学院、陕西扶贫技术学院、陕西省石油化工学校、西安工程技术学院等。知名中学坐落周边：明德中学、西安市第九十九中学、西安市第四十六中学等。小学：明德小学、长安南路小学；知名院校的密集，使这里成为西安市拥有最便捷的教育资源地区之一。第一部分杨家村基础资料及评价杨家村明德小学明德中学西安市第九十九中学陕西旅游烹饪职业学院西安工程技术学院陕西扶贫技术学院三、项目地周边环境（4）周边基础配套环境②医院:西安同济医院、陕西第八人民医院、交大第一附属医院、陕西省肿瘤医院、同仁医院、西安神龙中医医院等。③其他:各知名大商场超市、银行、邮局、电信营业厅、移动营业厅、联通营业厅全面分布周边，极大地方便当地居民需求。第一部分杨家村基础资料及评价杨家村交通银行（朱雀大街）招商银行（朱雀大街）中国农业银行（朱雀大街）西安市第八医院西安神龙中医医院西安同济医院三、项目地周边环境（5）周边住宅情况这里作为国家“安居工程”重点示范社区，政府花巨资进行投资建设。周边建设了众多住宅项目，如：南方星座、怡园洋房、鑫泰园、世家星城、无界、假日花城、伟丰花园、蓝山国际公寓、恒大国际公寓等；周边分布的社区有：明德门小区、明德广厦、杏园小区、总装备部西安第一干休所、西安市杨家村军队离退休干休所、空军西安南郊干休所等。第一部分杨家村基础资料及评价杨家村明德门北区明德广厦伟丰花园怡园洋房南方星座蓝山国际公寓第一部分杨家村基础资料及评价杨家村杨家村周边环境及产业示意图四、项目地总体评价１、优势：（1）区位优越：杨家村地处西安市主要南北干道朱雀大街旁，处于宜居的城南板块的核心区，科教文化板块的核心区，城南传统的聚居区明德门区域，区位优势明显。（2）商业繁华：杨家村紧邻小寨商圈规划的三个次商圈，其项目地所在的朱雀路已形成餐饮休闲一条街，地理位置及商业基础绝佳，为未来的发展及定位提供了重要支撑。（3）配套优越：杨家村所处的明德门地区是西安市的重要居住区，密集分布了大量的住宅楼盘和家属区；同时该地区也是西安最密集的大学分布地，是西安的科教文化核心区。大量的常住居民及学生的聚集，使得这里的生活配套极为全面，同时也为项目提供了绝佳的商业基础。（4）交通方便：杨家村交通条件极其便利，西安市的南北交通轴线长安南路、朱雀大街，东西干道丈八东路、纬零街、天坛西路等多条城市干道交汇，正在建设的地铁2号线长延堡站近在咫尺，公交线路多达30、条，出行十分方便。对外连接的绕城高速、南三环近在眼前。可以说该地区是西安市交通最便捷的地区之一。（5）环境优越：明德门遗址、唐天坛遗址、环电视塔等公共绿地与活动空间使得这里的拥有优越的自然人文环境。第一部分杨家村基础资料及评价杨家村四、项目地总体评价2、劣势：（1）杨家村村域面积小，拆迁面积大，拆迁安置带来的土地成本大。（2）杨家村部分土地处在唐长安城明德门遗址保护区，不能进行开发利用，土地利用空间减小，进一步加大了杨家村改造的难度。第一部分杨家村基础资料及评价杨家村第二部分项目定位及依据杨家村一、项目命名：1、项目名称：朱雀.御道花园2、命名说明：御道——项目地紧邻的朱雀大街是唐长安城的御道，唐长安城以朱雀大街为界分为东西两部分，其明德门是长安城的南大门，历史文脉深厚，为项目提供了极佳的人文资源。第二部分项目定位及依据杨家村朱雀——传说中的神鸟，又叫火凤凰，古代神话中的南方之神，是代表方位季节的四象之一（东青龙、西白虎、南朱雀、北玄武）。由于项目地地处古长安的正南门，又紧靠朱雀大街，项目以朱雀命名，即有历史文脉，又形象地表达了项目的象位，作为传播概念易记又琅琅上口，最合适不过。二、项目定位：1、产业定位：中高档住宅+大型沿街底商2、消费方向定位：中高档住宅、时尚生活消费；第二部分项目定位及依据杨家村三、项目定位依据：1、中高档住宅定位依据：（1）朱雀大街明德门区域上世纪90年代初在“安居工程”带动下，现在已发展为西安南郊中档住宅的核心区域，市场良好，具有极大的发展潜力，现已出现从中档向高档过渡的趋势。（2）项目地地处西安南北交通主轴旁，多条城市主干道、地铁、绕城高速、三环等一系列优越的交通硬件条件成就了项目地极为便捷的交通优势，在极为讲究地段的房地产业，绝佳的交通条件无疑将为项目注入先天的竞争优势。（3）唐长安城的主轴朱雀大街和明德门遗址为项目提供了极佳的历史文脉资源，明德门遗址、唐天坛遗址、环电视塔等公共绿地与活动空间使得这里的自然人文环境。第二部分项目定位及依据杨家村三、项目定位依据：（4）从西安整体楼市趋势看，南郊是西安楼市的最旺区域，短期内的格局不会变化，特别是近年由于曲江地产板块的带动作用，杨家村周边房地产价格处于极大的提升阶段，市场前景良好。（5）西安写字楼市场近年处于整体低迷状态，写字楼销售积压严重，销售价格甚至出现了低于住宅价格的现象，出现了住宅和写字楼价格相悖的局面。尽管有会展商务带动的写字楼需求预期，但这需要一个漫长的过程，同时曲江中央商务区规划在建了大量的写字楼群，以完整实现其会展商务板块，这对长安南路以西开发写字楼造成很大的竞争压力。对于杨家村这样的土地成本极高的城中村改造项目来说，应力求平稳推进的前提下实现土地价值最大化，开发写字楼风险较大。第二部分项目定位及依据杨家村