中牟县市调报告——分析

城市概况经济发展土地市场政策环境房地产市场个案分析项目分析城市概况【中牟区位】中牟县位于河南省中部偏北，隶属省会郑州市，东接古都开封，西邻省会郑州，北濒黄河。地处黄河下游，有贾鲁河、小清河等河流。【中牟概况】中牟县位于河南省中部偏北，隶属省会郑州市，地处于我国西部丘陵山地（第二级）向东部华北平原（第三级）的过渡地带，县域西部自北向南，与郑东新区、郑州国家经济技术开发区、郑州美国加州工业园和郑州新郑航空港区紧邻，东部与中原城市群主要城市中国历史文化名城开封接壤。全县总面积为1416平方公里，耕地总资源104万亩，沙荒地30万亩，黄河滩地30万亩。总人口68万人，辖15镇、1乡、3个街道办事处，419个行政村，其中，农村人口53.5万人，城镇人口14.9万人，【历史文化】中牟县位于黄河之滨，郑汴之间，战略地位重要，为历代兵家必争之地，也是华夏文明最最发源地之一，历史文化悠久而灿烂，留下众多文化古迹。如：捉放曹、官渡之战【区域交通】中牟现代化一体化立体交通四通八达，航空、铁路、公路优势集于一体，地理位置极其优越。郑开大道、郑汴物流大道、郑州南三环东延线、郑开城际铁路、310国道、220国道、连霍高速公路、郑民高速、陇海铁路、S102线自北而南梯次排开、横贯东西，京港澳高速、京广高铁（京港高铁）、S223线、郑州四港联动大道，前程大道、万三公路纵穿南北。西连京广铁路、G107线，东接京九铁路、G106线。县城北距连霍高速11公里，南距郑州新郑国际机场28公里，京港澳高速、郑州绕城高速、机场高速、郑民高速在县域西南部交汇。【自然资源】陆地蔬菜20.34万亩，保鲜库134座，生产各类新鲜蔬菜70多万吨，9个奶牛养殖基地，中牟大白蒜、“五洲绿源”牌西瓜、“牟红”牌黄河鲤鱼获省级名牌农产品称号，大闸蟹、黑红薯、中牟大枣、大白蒜、西瓜、精米、辣椒等远近闻名。其中，尤以白沙镇和县南姚家乡西春岗村草莓，最是盛名，广销全国。中牟滩涂资源丰富，且为典型的黄河自然湿地，生物多样性特征突出，生态功能和环境气候优良。中牟旅游资源丰富，有绿博园、方特欢乐世界、东湖庄园、雁鸣湖生态风景区、森林公园、三花村、农业高新科技园、宋代寿圣寺双塔、黄河古渡口、官渡古战场、静泊山庄、潘安故里等区域性生态休闲旅游景区【区域经济】中牟县坚持工业强县战略，强力扩大对外开放，狠抓招商引资工作，工业经济迅猛发展，初步形成了汽车、医药、建材、棉纺、机械制造等产业群体。郑州日产、红宇机械、郑州轻汽已落户中牟，郑州热电联产、天瑞水泥、中威高科、思维集团、河南美邦美家、泰新内饰、国基贸易、省高等专科学校等一批大个头项目相继入驻。白沙、九龙两个园区入驻项目340多个，建成投产180多个。【城市建设】2014年县城基础设施完善改造提升工程共实施项目11个，10条改造或新建道路工程和绿博组团至中心城区污水贯通工程。工程投资约4.7亿元。目前牟山路、深发路、民族路、西大街、中兴路、清阳街、寿圣街图纸设计工作已完成并通过专家会审。东风路图纸断面规划方案已定，规划局正在设计道路红线和管线综合规划；滨河路图纸预计3月27号初步设计完毕。滨河路、寿圣街、深发路三条道路采取BT模式建设，招标公告已发布，计划4月11日号开标；牟山路、中兴路、东风路、清阳街四条道路拟采取BT模式建设，拟由中国水利水电建设集团公司承建，正在于与该公司协调，计划3月底进场施工；西大街、民族路3月24日已发布招标公告；晨光巷已改造完毕。绿博组团至中心城区污水贯通工程已发布招标公告，计划4月9日开标。总结：普通商品住房小区的规模和水平直接体现一个县城综合发展水平的高低，县域经济的快速发展带动人们生活水平的提高，同时大家也对自身居住环境要求有所提高。而近年来，兰考县县域经济增速明显，县城区发展现状却刚刚处于萌芽阶段，此时急需大批高质量优质楼盘来满足和匹配兰考经济的腾飞。中牟县城市规划中牟县城整体规划：•总体发展战略引进—消化—吸收—创新—带动总体发展思路突出特色、扩大规模、合理布局、持续发展总体框架“一带、二区、三圈层”规划定位：“中原城市群”“中原经济区”、“郑州新区”、“郑汴一体化”地处中原经济区、郑州都市区、郑州新区“三区”叠加核心位置的中牟县发展规模：空间结构：主轴牵引南北联动双核驱动多网支撑主轴牵引：指沿陇海-兰新线形成的郑汴洛城镇发展轴。南北联动：指南区和北区。双核驱动：内核指万邦国际农产品物流城；外核指航空港。多网支撑：多网是指信息网络、道路交通网络等虚实结合的支撑网络体系。从多个角度考虑各个支撑体系对中牟都市农业经济发展•白沙镇规划：GDP数据分析中牟经济分析：观点：白沙镇规划：全社会固定投资数据分析中牟经济分析：观点：白沙镇规划：城镇居民人均可支配收入数据分析中牟经济分析：观点：白沙镇规划：城镇化率数据分析中牟经济分析：观点：白沙镇规划：房地产投资数据分析中牟经济分析：观点：综述分析•土地市场点评：本月郑州市区出让土地8宗，出让面积37.55万㎡，出让面积环比下降37.85%，成交土地12宗，成交面积66.56万㎡，成交面积环比下降74.51%。主要原因是2月份土地集中成交后，3月份土地无论出让和成交均大幅下降。郑州整体土地供求市场分析郑州商品房土地供求市场分析点评：本月郑州市区商品房土地出让和成交2宗，环比下降83.33%、同比下降33.33%；出让和成交面积为5.19万㎡，环比下降78.23%，同比下降63.76%。郑州商品房地价走势分析点评：1-3月份，郑州市商品房整体成交均价连续下降，3月份协议商品房用地成交均价为246万元/亩。政策环境市场分析市场调查统计—白沙区域楼盘分布龙泽嘉园格林上东东润华景白沙商贸城东岸曦城锦润年华市场分析市场调查统计—中牟县城楼盘分布金帝城东润朗郡东方润景七里香溪春和景明壹号公园星城国际吉地澜花语市场分析市场调查统计—主要竞争楼盘从区域主要在售楼盘分布来看：星城国际与本项目仅一路之隔（地处商都大道与万三路交汇处东南），对本项目产生了直接竞争威胁。从区域主要在售楼盘产品组合与推盘节奏来看：格林上东现阶段认筹与推售产品以多层洋房为主，且产品库存量较大，对本项目产生了主要竞争威胁。从区域主要在售物业类型来看：白沙商贸城在售物业类型以商业街和小商品城内部格子铺为主，对本项目产生了主要竞争威胁。项目地址商都大道与通惠路交汇处北200米项目体量占地面积8万㎡建筑面积25万㎡开发企业河南省安融房地产开发有限公司代理公司深蓝地产机构建筑类型高层、小高层产品组合普通住宅+洋房+底商楼盘概况格林上东，集格林集团二十年精粹之作。项目位于中牟县商都大道与通惠路交汇处北200米，25万㎡醇正英伦官邸。项目畅享3000亩绿博园、方特欢乐世界，高铁、轻轨、商都大道、郑开大道等立体交通环绕。容积率2.499建筑密度——绿化率40%楼盘特色花园洋房经济住宅产权年限70停车位1050区域市场重点项目研究——格林上东项目产品定位：现代化英伦生活样板城格林上东—项目整体规划物业形态板式高层、点式小高层、花墅“洋房”配套商业街开发分期情况一期5栋18层点式小高层二期6栋9层花墅洋房三期6栋26层板式高层、1栋26层点式高层营销阶段一期2013年6月份开盘，首批256套房源，当天去化约80%，商铺、车位未开售；二期洋房2014年3月份启动认筹，客户约70组。销售价格小高层开盘价为6100元∕㎡，现均价7000元∕㎡以上，剩余房源约20套。优惠措施联合搜房网，洋房认筹交5000抵30000项目定位高端，售楼部包装上档次、人员配置专业，一期2014年年底交房。一期二期三期格林上东—现阶段主力户型房源分布：一期主力户型为86㎡三房，户型占比约40%，二期主推花园电梯洋房，1—3F均带庭院；去化状况：一期小高层剩余房源约20套，二期洋房认筹客户70组以上，2014年5月份开盘。三室两厅一卫建筑面积约86㎡户型方正，经济实用书房可改为卧室、健身房，提升户型功能性五室两厅两卫建筑面积约140㎡全明设计主卧套房设计二层带庭院厨房与生活区彻底分离格林上东—配套及区位周边配套教育白沙镇第一中学、白沙镇中心小学金融河南省农村信用社、农业银行商业白沙购物中心医疗白沙镇敬老院、中牟县第二中医院餐饮老土鸭火锅、香临阁酒楼娱乐英伦台球、银庄KTV交通商都大道、通惠路、郑汴物流通道内部配套附属下沉庭院广场、业主会所、双语幼儿园物业格林集团旗下博喜物业项目所处片区发展不成熟，外部生活配套设施较少；自身定位高端，景观绿化较好。项目地址商都大道与恒通路交汇处北300米项目体量一期占地面积44029㎡建筑面积75018㎡开发企业河南创帝实业有限公司代理公司御智地产机构（已撤场）建筑类型全框架多层产品组合购物中心+商业街+酒店楼盘概况白沙商贸城是集商务、生活、购物、餐饮、休闲娱乐为一体的“一站式”多元化商业综合体。共建有7幢商业楼，其中1-4号楼四层商业情景步行街对外销售，5-6号楼地上四层地下一层主题卖场以及7号楼快捷酒店（地上九层地下一层）属于开发商自持部分，只对外招租。容积率建筑密度绿化率楼盘特色投资地产租赁经营产权年限40停车位区域市场重点项目研究——白沙商贸城产品定位：集商务、生活、购物、餐饮、休闲娱乐为一体的“一站式”多元化商业综合体白沙商贸城—项目整体规划物业形态购物中心、情景式商业街、快捷酒店、小商品城开发分期情况一期商业街（服饰、通讯器材等部分）二期商业街（餐饮等部分）、购物中心三期小商品城、酒店式公寓营销阶段2013年7月5日，一期商业街对外发售；2013年11月29日，二期商业街对外发售；2014年4月22日小商品城对外发售。销售价格一期价格区间为：3000—10000元∕㎡二期价格区间为：3500—9000元∕㎡三期价格区间为：6000—11000元∕㎡优惠措施一期二期三期白沙商贸城—配套及区位周边配套教育白沙镇第一中学、白沙镇中心小学、中心艺术幼儿园金融河南省农村信用社、邮政储蓄商业左右间超市、飞达购物广场医疗白沙镇敬老院、中牟县第二中医院餐饮苗岭啤酒鸭白沙店娱乐白沙文化广场交通商都大道、镇兴路、恒通路、郑汴物流通道内部配套附属休闲广场、快捷酒店、好又多白沙店物业项目所处区域今年发展较快，新增常住人口、流动人口较多，各项配套设施趋于完善。白沙商贸城项目地址商都大道与万三路交汇处东南角项目体量占地面积325亩建筑面积100万㎡开发企业河南缔华房地产有限公司代理公司——建筑类型高层产品组合普通住宅+底商楼盘概况项目位于中牟县白沙镇商都大道与万三路交汇处东南角。地处郑东新区和中牟新县城的黄金交接点。项目比邻绿博园、方特欢乐世界，是宜居生态地产。交通便利，区位优势显著。星城国际分两期开发，共13栋楼。一期是已交房入住。容积率3.50建筑密度绿化率42%楼盘特色宜居生态刚需楼盘产权年限70停车位区域市场重点项目研究——星城国际领航东进，商都大道第一城；百万平米成熟大盘，郑东绿色生活家。星城国际—项目整体规划物业形态板式高层、点式高层、配套底商开发分期情况东苑16栋高层西苑13栋34层高层营销阶段东苑当前主推三期房源；西苑一期已交房入住，当前主推二期6#、9#楼。销售价格东苑均价5000元∕㎡，2013年9月开盘均价4850元∕㎡；西苑均价5300元∕㎡，最低价5058元∕㎡.优惠措施东苑首付40%以上全款96折，按揭98折；西苑全款94折，按揭98折；东苑、西苑一期均以交房入住，推盘节奏、价格调整频度快，交房时间集中在2015年。西苑东苑星城国际—现阶段主推户型房源分布：主推户型分布分布在6#楼与9#楼，102㎡户型配比50%；去化状况：本批房源去年下半年开盘，目前剩余房源集中在18—33层，去化率达到60%以上。两室两厅一卫建筑面积约102.3㎡南北双阳台五室两厅两卫建筑面积约140㎡南北双阳台主卧转角窗次卧飘窗星城国际—配套及区位周边配套教育中牟一高、外国语中学、外国语小学金融商业医疗中牟县第一人民医院餐饮娱乐交通商都大道、万三路、城际公交内部配套附属幼儿园、社区诊所、娱乐健身会所、中心绿地广场物业