南京万科房屋模拟验收作业指引

南京万科房屋模拟验收作业指引编号：NJVK-WI-GC03版号：A/0页码：第1页共10页生效日期：2012/9/26房屋模拟验收作业指引编制周有桃日期2012/9审核周有桃日期2012/9审核许焰林日期2012/9批准付凯日期2012/9修订记录日期修订状态修改内容修改人审核人批准人南京万科房屋模拟验收作业指引编号：NJVK-WI-GC03版号：A/0页码：第2页共10页生效日期：2012/9/26一、流程概述流程目的规定房屋模拟验收内容、方法、流程，明确工作人员职责，评估模拟验收工作效果，实现产品持续改进过程，保证交付房屋的质量。适用范围适用于房屋交付前的楼栋本体内的模拟验收过程管理和控制。术语与定义1.模拟验收：由工程管理部负责，统筹成立专项工作小组，对房屋产品设计、施工质量缺陷、质量管理流程符合性等内容进行的品质检查活动。对同一期交付房屋的模拟验收正常划分为三个阶段，并根据存在问题的多少以及解决情况、时间情况，增加模拟验收次数；项目经理部（含工程施工单位、监理单位等）配合参与此活动。注：三阶段模拟验收工作内容简述检查项目检查内容介入时间点1合同附图核对合同附图、户型使用功能的核对，检查使用功能、设计缺陷土建工作量基本完成，主体封顶后2-3个月（内装修之前）2质量缺陷检查毛坯房：首轮检查复查、淋蓄水、水电检查（通水试验、管道试压、电路绝缘性检查）、空鼓开裂、进户门门窗五金、明显观感问题、户内综合检查交付前2—3个月装修房：首轮检查内容复查、除毛坯房检查项目外增加对户内部品部件观感及安装质量、装修细部观感质量、户内综合检查装修湿作业束至交付前2个月公共部位：对楼梯间、电梯间、车库；景观工程进行1-2轮质量评估交付前2-3个月3资料闭合检查第二轮检查问题复查；交付区域综合复查，含套内、公共部位、车库、景观、标识等资料闭合检查：木作类甲醛释放检测报告、天然石材放射性检测报告；分户淋蓄水、通水试验记录；分户验收记录、一户一档；室内空气环境检测报告交付前1个月2.模拟验收内容：根据产品组成因素所具有的特性，验收过程重点关注：a)合同附图销售承诺与现场实际施工有无冲突，核对合同附图，预控风险；b)第二阶段验收中重点针对渗漏、空鼓、开裂、安装功能、装修细部等客户后期收楼和使用过程中集中投诉的房屋质量缺陷进行检查验收；c)检查核对材料、环境等检验报告、淋蓄水试验记录、分户验收报告等房屋过程质量控制文件。南京万科房屋模拟验收作业指引编号：NJVK-WI-GC03版号：A/0页码：第3页共10页生效日期：2012/9/26流程要素描述CP点对流程的影响控制要点（CP点）模拟验收小组确定组织架构，便于计划安排和工作准备1.检查人员明确、责任人明确模拟验收计划确定工作日程1.验收阶段划分2.验收介入点确定第一阶段模拟验收设计、合同风险排查1.合同附图核对2.设计功能缺陷检查第二阶段模拟验收施工质量缺陷排查1.湿作业检查2.木作检查3.水电安装检查关键点（CP点）1.成立模拟验收小组2.模拟验收计划落实3.第一阶段模拟验收（设计矛盾排查）4.第二阶段模拟验收（施工缺陷排查）5.第三阶段模拟验收（品控流程排查）6.问题整改率核查7.交付控制配合部门及活动1.项目管理部：配合验收计划制定，现场施工进展反馈2.设计管理部：配合提供施工图3.营销管理部：配合提供合同附图4.客户关系中心：共享客服资讯（工地开放问题、客户意见等），从客户视角协同检查与督促整改输入条件1.项目施工计划2.工程质量目标、质量关键点3.施工图、合同附图4.模拟验收检查标准、表格5.现场检查工作面输出结果1.项目模拟验收计划2.第一阶段模拟验收报告3.第二阶段模拟验收报告4.第三阶段模拟验收报告5.问题整改率统计表6.项目交付条件审批表7.入伙报告房屋模拟验收作业指引支持流程（指引）1.国家及行业规范2.集团及公司标准3.VK-GC/T-31《万科集团装修房交付指引》4.VK-ZB/Q-26《项目交付前联合验收作业指引》5.房屋交付管理作业指引流程KPI1.项目进度计划达成率2.设计矛盾类问题量3.施工缺陷量、质量内业资料完备率4.重点缺陷指标：户均渗漏率、空鼓率、5.模拟验收问题整改率6.交付质量：集中交付一次成功率、户均问题数、无缺陷交付率、入住后4个月户均问题数量南京万科房屋模拟验收作业指引编号：NJVK-WI-GC03版号：A/0页码：第4页共10页生效日期：2012/9/26第三阶段模拟验收质量控制流程核查1.淋蓄水试验记录2.质量档案记录3.环境检测报告4.主要材料检验报告5.交付区域综合验收结论报告模拟验收问题整改率核查体现模拟验收工作价值的指标1.复查得出整改率数据交付控制模拟验收控制标准1.施工进度要求2.缺陷率控制指标3.整改率控制指标4.综合验收结论南京万科房屋模拟验收作业指引编号：NJVK-WI-GC03版号：A/0页码：第5页共10页生效日期：2012/9/26二、流程图模拟验收流程输入条件执行动作输出结果备注装修房样板间施工开始；毛坯房交付前4个月制定模拟验收计划第一阶段模拟验收报告湿作业验收涂料天棚验收木作验收部品验收其它验收第二阶段模拟验收报告第三阶段模拟验收报告延迟交付毛坯房户型结构（砌筑、门窗）完成；装修房改造完成，装修工作面具备合同附图第一阶段模拟验收合同附图核对功能与设计缺陷检查第二阶段模拟验收第一阶段问题整改复查水电安装验收第三阶段模拟验收毛坯房抹灰、外墙饰面、门窗栏杆完成；装修房湿作业开始，部分分项完成第二阶段问题整改复查毛坯房所有内容（含景观、公共部位）施工完毕；装修房所有内容施工完毕，保洁完成质量控制资料检查一户一档检查环境检测报告检查重点风险控制检查（淋蓄水、通水）交付前联合检查合格YesNO开始成立模拟验收小组工程部组织成立模拟验收小组☆随检查分项的完成时间，及时组织质量缺陷检查交付开始★★模拟验收控制标准：1、施工进度要求：提前2个月全部完工2、缺陷率控制：户均，装修房小于10，毛坯房小于3；3、重点问题的控制：淋水渗漏率小于5%；4、问题整改率：大于90%；5、资料完备率大于95%；南京万科房屋模拟验收作业指引编号：NJVK-WI-GC03版号：A/0页码：第6页共10页生效日期：2012/9/26三、关键活动描述序号关键活动组织/经办流程说明相关文件/记录时间要求1成立模拟验收小组工程管理部1.当现场施工具备模拟验收条件时，由工程管理部进行牵头，项目经理部予以配合，组建模拟验收小组。1）项目模拟验收小组成立时间：毛坯房：不迟于集中交付前4个月，可根据项目实际情况适当提前装修房：在主体封顶后2-3个月（装修施工样板间开始施工）2）模拟验收小组成员构成及职责：模拟验收组长（项目）：协调内、外部资源，配合模拟验收工作的顺利开展；组织、监控并反馈现场整改工作；汇总分析模拟验收相关数据，发布模拟验收初检、复检相关报告模拟验收组员：实施房屋内部模拟验收工作，并对现场问题进行记录、统计和分析3）编制模拟验收计划，计划内容包括：模拟验收小组成立时，应同时发布模拟验收工作计划。计划应包含以下内容：三轮模拟验收的起止时间，.编制《项目模拟验收方案》，分为“整体计划”和“单轮计划”两部分确定参加模拟验收人员模拟验收的内容安排及人员的任务分配2模拟验收前期准备工程管理部1.资料准备模拟验收小组成立后，在一周内完成资料准备工作，包括如下资料：1）模拟验收检查项目及标准；2）相关检查表单；3）合同附图、图纸等相关资料。2.工具准备，包括如下工具：硬板夹、水笔、合同附图、空鼓锤、手电筒、湿度检测仪、检查表单。3.问题记录原则：规范问题书面记录内容、记录格式：问题存在区域（入户花园、客厅、主人房、书房、卫生间、走廊、阳台等）+问题位置（门、天花、地面、墙面、窗等）+部件名称、方向、距离等精确问题细部位置（把手、玻璃、灯、框、中间、上、下、东、南、西、北约几米、多大平方米等）+问题现象。《模拟验收检查标准》、《模拟验收安装专业验收标准》、《模拟验收问题汇总表》、《模拟验收现场记录表》、《模拟验收重点问题列表》3第一阶段模拟验收工程管理部1.第一次模拟验收时间说明：1)毛坯房的第一轮模拟验收应不迟于集中交付前4个月开始实施；2)装修房的第一轮模拟验收应在装修总包单位确定后，现场装修施工样板间正式开始施工后开始。南京万科房屋模拟验收作业指引编号：NJVK-WI-GC03版号：A/0页码：第7页共10页生效日期：2012/9/26序号关键活动组织/经办流程说明相关文件/记录时间要求3)第一轮模拟验收开始实施时，应具备以下条件：毛坯房：室内外墙体砌筑、抹灰完成；门窗框安装完成装修房：户内墙体改造完成，局部装修工作面一户一档：项目经理部建立分户质量控制及验收记录档案2.检查人员：工程管理部为模拟验收工作的统筹组织部门，由项目模拟验收组长对模拟验收工作进行统筹管理和全程监控；项目经理部对模拟验收工作提供支持与配合，并负责安排整改工作。毛坯房：项目经理部、工程管理部、监理单位、土建总包单位装修房：项目经理部、工程管理部、、监理单位、土建总包单位、装修总包单位3.检查内容：使用功能、设计缺陷初查合同附图核对检查4.严格按照时间计划、培训要求进行模拟验收实施。5.由营销管理部提供各户型合同附图，模拟验收小组组织逐户检查核对，重点检查使用功能、设计缺陷、空间合理性、强制规范等，并将问题汇总反馈给项目经理部，由项目经理部负责整改和回复。1)项目模拟验收小组应对模拟验收工作的进展情况以邮件方式，按批次进行反馈，反馈的内容包括：模拟验收工作进度及总体情况以及整改回复时限《合同附图核对检查问题列表》设计缺陷及功能性问题列表2)项目经理部在收到模拟验收小组的反馈邮件后，应在整改时限到期之前1天回复：反馈第一轮模拟验收问题关闭情况及发送复查邀约邮件特殊情况说明6.模拟验收小组组织复查（可以并入第二轮模拟验收检查中进行）在第一轮模拟验收过程中，对已到整改期限的问题，进行100%复查对整改效果进行检查，如有偏差，及时纠正；对于复查情况进行邮件反馈4第二阶段模拟验收工程管理部1.第二次模拟验收时间说明：毛坯房：不迟于集中交付前2个月开始实施装修房：室内装修湿作业基本完成时开始实施1)第二轮模拟验收开始实施时，现场应具备以下条件：毛坯房：第一轮模拟验收结束；室内砌筑、抹灰全部施工完成；外墙涂料、外墙瓷砖基本施工完成；铝合金门窗、栏杆、南京万科房屋模拟验收作业指引编号：NJVK-WI-GC03版号：A/0页码：第8页共10页生效日期：2012/9/26序号关键活动组织/经办流程说明相关文件/记录时间要求护栏安装完成装修房：室内湿作业实施开始，局部分项完成2)安装专业验收介入说明：穿线及箱、面板底盒清扫检查应在吊顶安装完毕，墙面批腻子结束后检查其他面板及电气安装均在装修工程结束后检查2.检查人员：毛坯房：项目经理部、工程管理部、监理单位、土建总包装修房：项目经理部、工程管理部、监理单位、土建总包、装修总包3.检查内容：1)毛坯房：第一轮模拟验收所查出问题的整改情况（100%复查）裂缝、空鼓、起砂等主要土建问题（毛坯）全面普查：观感、色差、卫生外墙淋水、屋面、卫生间及有防水要求的阳台蓄水试验2)装修房：卫生间门槛节点防水处理卫生间地面防水涂膜验收完整性：部品、部件、电气设施是否预留、安装到位成品保护（装修）4.第二轮模拟验收组织分工：1)工程管理部模拟验收小组：检查的主导部门、组织模拟验收初、复查；2)项目经理部：协调组织外部资源配合模拟验收工作（工具、检查作业面、总分包及监理的组织协调），落实检查问题的整改工作；3)总包单位、监理单位：配合模拟验收小组对检查问题进行记录并组织整改。5第三阶段模拟验收工程管理部1.第三次模拟验收时间说明：1)毛坯房：不迟于集中交付前30天开始实施，不迟于集中交付前10天结束。2)装修房：不迟于集中交付前30天开始实施，不迟于集中交付前10天结束；3)第三轮模拟验收开始实施时，现场