长沙房地产市场分析报告

2008年3月份房地产市场分析报告2008年3月目录/CONTENTS一、3月全国时事动态………………………………………………………3二、长沙土地市场分析………………………………………………………6三、长沙时事动态追踪………………………………………………………11四、项目关注楼盘追踪………………………………………………………16五、总结………………………………………………………………………20附件…………………………………………………………………………21一、3月全国时事动态（一）、建设部新批商品房建设面积70%须90平方米以下建设部2.28日发布《关于做好住房建设规划与住房建设年度计划制定工作的指导意见》明确各地新建住房结构比例。观点：制定住房建设规划与住房建设年度计划，新审批和新开工的商品住房建筑面积受到限制，90平米以下的商品房比重加大，小户型将增多，使商品房供应套型更趋于合理化，此次建设部重申90/70政策，是继国六条政策颁布后的又一次下文，同时也反应出今后两年产品供应将以中小户型为主。（二）、房贷首付比例不会降低银监会主席刘明康明确表示，银监会不会要求商业银行降低对房地产业首付款比例。观点：房贷首付比例不会降低，消费市场门槛不会降低，可以预见到以后房地产市场开发商为了取得良好的销售业绩，将会在付款方式上采用更为灵活的方式。（三）、建设部首次明确“两限房”将纳入住房保障体系建设部新闻发言人根据新的规定，低收入家庭住房保障工作将明确纳入地方政府职能范畴。观点：该规定进一步扩大了住房保障范围，不满足条件的住房困难群体在未来可以通过“两限房”形式解决住房问题，同时低收入家庭租赁或购买住房的需求也可以得到基本解决，相应的普通商品住房土地供应的数量将增加，特别是中低价位、中小套型普通商品住房得到有效供应。但具体分配制度至今迟迟不见颁布，随着两限房土地供应增大，在宏观调控越来越紧缩的局面下，经验成熟的开发商将瞄准限价房这块蛋糕，因为其具有低风险、收益稳定的特点。（四）、住房政策路线图清晰廉租房保障金首次写入报告温家宝总理在2008年政府工作报告中提出，廉租住房保障资金首次写入政府工作报告。观点：伴随着房地产市场的蓬勃发展，再加上社会正处于转型期，问题也接踵而至，尤其是近年来飞涨的房价，百姓承受重击。廉租房保障金写入报告，将推动廉租房、经济适用房的开发建设，进而分流住房需求，平衡房价。保障金制度的落实，是与民生息息相关的大事，这也表明政府部门对中低收入群体的住房问题重视程度。（五）、建筑节能条例即将出台建设部科技司司长赖明７日晚在接受记者集体采访时透露，建筑节能条例马上就要出台。观点：目前我国建筑能耗迅速上升，建筑节能条例的出台，可以有效的防止资源浪费，对实现节能减排目标有重要的推动作用，同时也可有效的利用可再生能源，对其进行循环使用，推进可再生能源在建筑中的应用，这样建筑的成本将提升，使用的成本将会降低。（六）、拆迁条例修改，开发商不再主导拆迁，将由政府主导3月8日，《城市拆迁条例(草稿)》已经拟定，开发商主导拆迁过程的旧模式将变更为政府主导模式。观点：以往拆迁是由开发商主导，部分开发商为了追求经济利益，往往会做出一些不恰当的行为，甚至是野蛮拆迁，严重损害了老百姓的利益。现由政府主导，不仅能保障百姓的正当权利，而且可以对不符合公共利益的拆迁行为加以规范，房屋的拆迁过程和对百姓的补偿方面更透明化，钉子户行为也许将减少，因为拆迁变成了政府行为，而非商业行为。（七）、据称建设部拟出台限价房新规建设部专家告诉本报，随着建设部机构改革完成，针对限价房的具体政策将会出台。观点：“限价房”指的是限房价、限地价的“双限”商品房。价格比当时当地市场价低一些，房型比普通商品房标准小一些。它主要是针对中等收入人群住房困难而实施，它的实施，不仅不需要政府额外财政支出，还可以有一定收益。管理办法出新规，将有利于推进政府住宅保障建设，更多的中等收入家庭从中受益，投机取巧的行为得到管制，对市场起到一定的监管作用。（八）、我国个人出租住房所得税3月起下调《关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》对廉租房、经济适用房和住房租赁提出了税收优惠政策。观点：个人出租住宅税率下调对租赁市场来说是一个利好消息，业主可以减少交纳税收，但对于承租人来说不一定是好消息，因为业主减税不等同于租价会因此下调，从而将导致居民选择购买二手房的机会越来越多，因为二手房的价格相对较低，与其租房不如买房，整个二手房市场交易将掀起热潮。（九）、住房和城乡建设部：《住房保障条例》将面世17日上午住房和城乡建设部有关负责人透露《住房保障条例》将面世。观点：这几年房价持续上涨，使广大居民在住房的消费能力和承受能力上受到了一定的影响。住房保障条例将面世，可以分流市场需求，从一定程度上缓解商品房的供应情况，同时也可以保障居民在住房方面的权益，特别是对中等收入家庭及困难群众的住房保障。（十）、建设部：住房公积金目前不考虑进股市18日，住房和城乡建设部对2000亿元住房公积金沉淀引发了是否可将其投向证券市场的讨论，对此目前还没有让住房公积金进入证券市场的考虑。观点：住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。公积金沉淀问题，实际上是因为现在在公积金的使用，地区之间存在很大差异，一些房地产市场不是特别活跃的地区，公积金的沉淀量相对大一些，这就导致部分资金没有贷出去。所以目前公积金的适用原则是要取之于房、用之于房，还不是时候考虑进股市。（十一）、个人购买经适房契税减半2008年8月1日起执行据了解，与廉租住房、经济适用住房相关的新的优惠政策自2008年8月1日起执行。对个人出租住房取得的个人所得税减征10％等。观点：个人购买经适房契税减半，该优惠政策的执行，首先是中等收入的家庭的住房问题可以得到有效的解决，同时也可相应的减少购买者的负担。但是这将促使以后审批购房人资格的手续和指标会更加严格。（十二）、建设部出台房屋登记办法建设部19日发布了《房屋登记办法》，将于今年7月1日起实施。办法明确了登记簿的内容，注重可操作性。观点：《房屋登记办法》的发布，更进一步完善和细化了登记簿制度，不仅让老百姓在进行房屋登记时，更加方便和科学，而且合理的分配了各登记机关的工作范畴，减短了人民群众办理房屋登记的时间，房屋登记的工作效率得到提高，使其更具有可操作性。二、长沙土地市场分析（一）、本月出让土地分析土地编号土地状况望挂[2008]03号位置：望城县高塘岭镇港口西路以南连港路两厢出让面积：73.98亩（其中代征道路6.46亩，出让面积67.52亩）规划用途：住宅出让年限：70年容积率：≤2.8建筑密度：＜25％绿地率：＞35％起始价：3602.1万元起始均价：48.69万元/亩保证金：1100万元望挂[2008]04号位置：雷锋镇雷锋村、桥头铺村，莲花公路与桥头路交叉口东北角出让面积：146.955亩规划用途：①商住用地②二类工业用地出让年限：商业40年、住宅70年、工业50年容积率：①2.2-2.5②1.0-1.5建筑密度：①≤35％②35%-40%交地标准：现状，宗地红线外通路、通电、通水并提供外排雨水、污水排放口位置、标高起始价：2646.71万元起始均价：18.01万元/亩保证金：1400万元望挂[2008]05号位置：坪塘镇蓝天村莲坪大道与联江路交叉口西北角出让面积：20.289亩规划用途：商业、住宅出让年限：商业40年、住宅70年容积率：2.2-2.5建筑密度：≤26％交地标准：现状起始价：873.33万元起始均价：43.05万元/亩保证金：500万元望挂[2008]06号位置：坪塘镇蓝天村莲坪大道西侧，联江路以北出让面积：20.6085亩规划用途：商业、住宅出让年限：商业40年、住宅70年容积率：2.2-2.5建筑密度：≤26％交地标准：现状。起始价：893.4435万元起始均价：43.36万元/亩保证金：500万元望挂[2008]07号位置：含浦镇望山路与茯苓路交叉口以南出让面积：64.867亩规划用途：工业出让年限：50年容积率：0.6-0.9建筑密度：35%-42%交地标准：现状，未完成拆迁补偿安置起始价：1224万元起始均价：18.87万元/亩保证金：432万元望挂[2008]10号位置：坪塘镇坪塘大道与山塘路交叉口西南角出让面积：25.26亩规划用途：工业出让年限：50年容积率：0.6-1.2建筑密度：35%-42%交地标准：现状，未完成拆迁补偿安置起始价：364万元起始均价：14.41万元/亩保证金：154万元望挂[2008]11号位置：雷锋镇雷锋村出让面积：86.769亩规划用途：工业出让年限：50年容积率：1.0-1.2建筑密度：35％-42%交地标准：现状，未完成拆迁补偿安置起始价：1440万元起始均价：16.6万元/亩保证金：494万元望挂[2008]15号位置：雷锋镇桥头铺村出让面积：8.96亩规划用途：工业出让年限：50年容积率：1.1-1.3建筑密度：30%-50%交地标准：现状，未完成拆迁补偿安置起始价：145万元起始均价：17万元/亩保证金：43万元望挂[2008]16号位置：雷锋镇雷锋村出让面积:11.48亩规划用途：工业出让年限：50年容积率：1.0-1.2建筑密度：35%-40%交地标准：现状，未完成拆迁补偿安置起始价：187万元起始均价：17万元/亩保证金：61万元望挂[2008]08号位置：含浦镇学士村、白鹤村出让面积：111.2亩规划用途：住宅出让年限：70年容积率：2.8-3.0建筑密度：≤26％交地标准：现状起始价：8715.03万元起始均价：79万元/亩保证金：4400万元望挂[2008]09号位置：雷锋镇桥头铺村出让面积：28.832亩规划用途：商业、住宅出让年限：商业40年、住宅70年容积率：1.5-1.75建筑密度：≤26％交地标准：现状起始价：1733.57万元起始均价：61万元/亩保证金：860万元望挂[2008]12号位置：含浦镇白鹤路南侧出让面积：123.672亩规划用途：住宅出让年限：70年容积率：南侧地块1.0-1.2、北侧地块2.8-3.0建筑密度：≤26％交地标准：现状起始价：8450.6943万元起始均价：69万元/亩保证金：4200万元望挂[2008]13号位置：望城县坪塘镇山塘村出让面积：25.12亩规划用途：住宅出让年限：70年容积率：2.8-3.0建筑密度：≤26％交地标准：现状起始价：1125.4204万元起始均价：45万元/亩保证金：1125.42万元望挂[2008]14号位置：望城县坪塘镇坪塘集镇出让面积：2.08亩规划用途：商业、住宅出让年限：商业40年、住宅70年容积率：≤5.0建筑密度：≤35％交地标准：现状起始价：111.32万元起始均价：54万元/亩保证金：111.32万元望挂[2008]18号位置：含浦镇白鹤村出让面积：125.94亩规划用途：工业出让年限：50年容积率：1.0-1.2建筑密度：35％-40%交地标准：现状，未完成拆迁补偿安置起始价：1930万元起始均价：16万元/亩证金：730万元望挂[2008]19号位置：含浦镇联丰村、玉江村、东山湾村出让面积：191.12亩规划用途：工业出让年限：50年容积率：1.0-1.2建筑密度：35％-40%交地标准：现状，未完成拆迁补偿安置起始价：3172万元起始均价：17万元/亩保证金：1260万元望挂[2008]20号位置：含浦镇联丰村、玉江村、东山湾村出让面积：191.12亩规划用途：工业出让年限：50年容积率：1.0-1.2建筑密度：35%-40%交地标准：现状，未完成拆迁补偿安置起始价：3236.32万元起始均价：17万元/亩保证金：1270万元[2008]挂025号位置：开福区综合农场马栏山分场出让面积：9717.07㎡（14.57亩）规划用途：商业、住宅出让年限：商业40年、住宅70年容积率：≤4.0建筑密度：≤3