综合体精装修管理重点难点分析

1、商场地面高差控制协调案例：地面高差：商场精装修部位地面高差较大，达不到装修施工要求。问题分析：（1）未意识到多跨梁交叉部位的标高控制问题。（2）对精装修部位地面平整度的要求估计不足。参考意义：（1）重视商场标高的控制问题，编制专项标高控制及检查方案。（2）结构标高的验收，业主全程参与。2、精装修标高控制协调：案例：精装修标高控制问题：机电管线、卷帘、装修标高冲突参考意义：（1）装修设计应先行，尽量与机电设计同步。尽早划定装修范围及确定装修标高要求。（2）将防火卷帘纳入机电管线综合范畴。（3）防火卷帘单位应结合装修标高尽早完成卷帘钢架的安装工作。案例：精装修标高控制先安装风管,卷帘钢架安装困难先安装卷帘钢架，再安装机电管道3、精装修与其他专业配合施工协调管理：精装修需根据机电安装（风、水、电）、消防、防火卷帘、钢结构、幕墙、智能化、租户、标识、LED等分包安装要求配合完成孔、槽（洞）位置的预留埋件、塞缝封边、修补面层等有关配合工作。但不限于孔、槽（洞）位置的预留埋件、塞缝封边、修补面层等。6精装修定位：现场放线定位；精装修确定排水管出结构面高度；精装修安装洁具、龙头等；精装修接受工作面移交时，需要对机电提出要求。影响精装修安装的地方，需要及时提出。与各机电单位点位配合，点位定位后，拉通线准确定位。与各机电单位点位配合，下图为LED、喷淋与各机电单位配合精确确定点位，下图为LED、烟感、卫生间上水和下水与机电配合，精装单位进行防火卷帘放线定位，由机电完成安装12工作界面的协调配合：机电安装无边风口之后，精装修完成饰面工作4、控制性节点计划根据项目实际进展，制定控制性节点计划，如：地下室区域，要求各分包1、精装修进场前完成所有机电管线（除塔楼）安装工作；2、精装修进场后，全面配合精装修进行机电安装工作。3、在春节前完成负二、负三大面天花封板及负一层50%大面天花封板；4、4月15日前完成裙楼一、二、三大面天花封板；5、6月15日前完成裙楼4、5、6层大面天花封板。145、工作面移交工作面移交是项目后期的管控重点！通过制定详细的移交节点，监控移交前工作进展，确保节点移交，扫描移交记录单实现对各工种，多专业的协同。6、主体结构完工后土建的后期配合和现场协调主体结构完工后，土建的主要工作转变为墙体砌筑、机电基础施工、变更的处理，并配合好机电、精装修、幕墙的移交工作。1、机电方面；由机电分包单位、土建分包单位、总包计划、工程、机电部共同制定土建移交机电相关工作面的节点时间，并形成纪要，与做主体结构一样，工程部从严要求、严格追踪完成时间、奖罚分明，按时将机电所要的工作面移交。2、与精装修的工作面移交；由装修、土建单位、工程部、计划部、或者请业主一起确定各层工作面的移交时间，与做主体结构一样严要求，工程部严格追踪完成时间、奖罚分明，按时将精装修所要的工作面移交。3、对幕墙的配合工作主要体现在反坎施工、变更的处理，土建的配合工作主要反应要快，不要让幕墙单位因一个小事未完成而找接藉口，充分体现管理的必要。7、租户协调：指导工程、发展、租务协调工作：租户分类与两个流程租户分类：结合工程技术条件，将租户分为A、B、C三类两个流程：（1）店铺技术条件审批流程（2）商铺设计、工程变更审批流程7.1结合工程技术条件的租户分类：A类租户：零售店铺。合同工程技术条件为范本，严格按照原设计。如：SKAP、欧时力、百丽等。B类租户：半主力店和餐饮。确认书或者合同签署之前初步完成技术条件协调。签约后如需更改，执行租户设计及工程变更审批流程。如：百思买、NOVO、苏浙会、大食代美食广场等。C类租户：主力店和大牌租户。无论合同是否签署，租赁技术条件均可协商与调整，业主全程配合租户设计。如：CENTRAL百货、影院、OLE超市、冰场、LV等。7.2租户信息的沟通与了解当前，定期与项目部相关人员举行一次例会，及时了解租户进场信息变化与调整，其中主要涉及租户条件图的变化、租户进场时间的变更、租户规划信息的变更等。例：下图为部分租户规划信息图及百货条件图1920部分租户信息规划图（1F）百货局部条件图（B1F）7.3租户预留条件整理、统计商铺编号商业性质商铺面积招租进度情况租户变更情况设计变更情况工程变更情况B101百货3111完成租赁条件图编号：MD-SJBG-09005内容：增加卫生间预留条件相关变更已出B105餐饮410已完成租赁条件图（等待租户确认）编号：MD-SJBG-10005内容:增加卫生间、下沉广场幕墙门的位置调整设计变更已出B108零售110B111餐饮294用电量增加至250kw设计变更已出B115零售51B116零售40B118零售40B123零售完成租赁条件图（等待租户确认）7.4租户整体移交计划将市场部反馈的所有租户信息加以整理统计（主力店与非主力店分开统计），就租户编号、接场时间、专业分项、整改内容、限定完成时间等做出详细移交规划。227.5租户整体移交计划在具体的某租户移交实施过程中，确定最终的移交时间及移交条件后，移交小组需根据现场的实际情况反馈给计划部，然后召开责任单位会议，就未完成工作列出详细的移交计划，同时做好有效监督。以百货区接场条件为例，移交计划如右图所示。237.6协助做好装修图的审核租户的装修都由租户方自行进行设计，待设计院和甲方设计部审核完毕反馈到项目部后，需就涉及到的具体专业提出整改意见。7.7餐饮租户预留条件的核对25电量燃气用量排油烟量隔油池结构荷载7.8问题整改与场地移交租户接场前，需根据租户要求，及时有效的对场地进行整改，其中涉及的主要方面包括：防火门、土建、给排水、暖通空调、消防、强弱电、幕墙、燃气等。项目部务必按照租户提出的问题在规定的时间内完成整改。7.9租户装修期间的照管租户装修管理指引（业主完成）装修图的审核原则（业主完成、总包协助）租户店面的装修图纸需经设计部审核，审核无误后方可进行施工。租赁区内部的结构拆改由项目部负责（但TC应扣除相应施工费用），其他部门配合施工现场安全管理、成品保护、（临）水电、垃圾清运和运输通道（总包完成）项目移交前：租户服从甲方项目部、总包、监理的管理要求，租区内由运营（物业）负责项目移交后：运营（物业）负责租户区的安全管理应纳入总包安全管理范围之内租户装修垃圾的清运：总包（需与其协商费用）、物业运输通道：租户与市场部沟通后，再由市场部与项目部及总包沟通，应纳入总包整体纲要内7.10租户装修期间的照管28各施工单位与租户的工作协调幕墙整改机电管道变更防火门变更土建变更其它可能出现的典型案例：消防漏水易对已装修的租户造成的破坏，如天花吊顶、底板、货物等。这种案例在其它万象城都出现过。所以应提高应急情况的处理效率，避免出现索赔及损害项目部形象的恶劣事件出现。八、成品保护地面饰面完成，成品保护周密、仔细、严谨墙面石材完成，成品保护周密、仔细、严谨9、工程验收建筑工程并联竣工验收建筑工程消防验收（关键节点）建筑工程防雷装置并联验收建筑项目人防工程竣工验收建筑工程环保验收建设项目卫生竣工验收质量监督机构质量验收（关键节点）建筑工程规划核实验收（关键节点）市林业园林竣工验收市建委公共设施配套项目验收建筑工程竣工备案（关键节点）9.1、《验收及交付节点计划》编制：1）《验收及交付节点计划》——将公司关键节点分解落实到验收及交付工作各项工程前置条件及手续办理的的节点中，做为后续监督的依据，保证按公司关键节点完成各项工作。2）根据公司总控计划，编制《验收及交付节点计划》。9.2、《**项目验收及交付工作检查表》编制与填写：1）根据《验收及交付节点计划》编制《**项目验收及交付工作检查表》。2）责任部门小组成员根据工作进度及时填写《**项目验收及交付工作检查表》，并在每一次的定期会议中提交，做为工作进度监督的依据。10样板管理序号分项工程材料备注1结构样板钢筋、模板、混凝土同结构类型楼梯、电梯井、管井、卫生间、悬挑板、女儿墙2地下防水样板4mm厚SBS防水卷材阴阳角，抗浮锚杆节点3幕墙观察样板石材、玻璃、型材4卫生间等防水样板聚氨脂1.5mm厚阴阳角，穿墙板洞口处理，蓄水试验5屋面防水样板1．2mmPVCSBS防水卷材各节点做法，局部蓄水试验6管井线、管、箱等线、管、箱的布置，管井的封堵7钢结构型钢异形结构的现场焊接8装饰样板简装修样板：砌筑、抹灰、地坪、涂料正在施工9机电样板水电管线、风管、灯具综合布线、喷淋、风管、灯具安装装修基层样板卫生间石材对纹样板