中介实操-接待

中介实操-接待Intermediarypracticaloperation-Withaview中介实操-接待讲师简介：唐彬洁，武汉大学文秘专科毕业，从事酒店管理多年，06年进入世纪图不动产，从事房地产经纪至今已有五年，有着丰富的实战经验，现任沌口开发区亿隆店销售经理，带领着一支成熟的团队，能够看到他们飞速的成长，我感到自豪！课程特色：实战，实效，实用，极具操作性课程宗旨：用我的点滴帮助到每个人，熟悉了解整个流程、快速高效。人生格言：人生就是不断改变自我的过程，虽然过程很痛苦，但结果一定很好！电话：[phone]邮箱地址：tangbinjie163.com中介实操-接待世纪宏图不动产武汉团队誓词我自愿加入世纪宏图不动产这支成功团队，我有一颗感恩的心，我会用心感谢每一个我生命中的贵人，我勤奋、我好学、我有潜力，我有坚定的决心，我一定要做一名成功者，我不断地激励自我，战胜自我，超越自我，成为一个永远打不败的新自我，我有坚定的目标，我会不顾一切前进、前进、再前进！我要成功，我能成功，我一定要成功！！！中介实操-接待接待流程细节1、站立迎接，微笑待人，使用“您好，欢迎光临世纪宏图不动产”标准问候。2、引领客户入座，1分钟之内将茶水放至客户面前。3、使用“请问有什么可以帮助您？”标准征询语，分清客户类别（新、旧）及来意（租赁、买卖、咨询、投诉），确定接待主体。中介实操-接待4、确定接待主体，是老客户就交至原经纪人，如原经纪人不在公司，就和原经纪人联系并让客户与原经纪人通电话，然后安排好客户，或是交至店秘。是新客户就按照标准的工作流程为其填写相关的委托书，全面的了解客户的需求，有针对性的展开服务。5、客户离开时，经纪人须为客户打开门，并将客户送至公司门外五米处，致意道别。中介实操-接待门市收盘一、怎样了解市场行情并给业主定价。二、怎样取得佣金确认签委托书。三、怎样尽快将手中的盘源成交。四、怎样与业主议价（回报议价）中介实操-接待一、怎样了解市场行情并给业主定价。1、实时查看该物业及周边区域同类物业，对销售、楼盘、配置、环境、配套设施等心里有底。2、查阅房源信息广告，熟悉同类区域楼盘租金行情。3、新盘根据售价、装修、配置费用。实地察看该物业及周边区域同类物业，销售楼龄等。通过公司同类物业的成交价了解行情。根据以上综合因素，结合具体情况制定合理的租金和销售价格。中介实操-接待二、怎样取得佣金确认签委托书。通过与业主的充分沟通1、使业主对你的专业水准有信心2、对本公司提供的服务内容感到满意。3、佣金的收取标准在市场行情的范围之内。中介实操-接待三、怎样尽快将手中的盘源成交。1、十分熟悉盘源的优缺点所在，突出推荐的针对性，确保成交率。2、充分议价，争取得到低价盘，快速成交。3、有熟练的业务技巧，主动把握节奏，缩短谈判周期。中介实操-接待四、怎样与业主议价（回报议价）1、熟悉市场行情，了解同类物业成交价。2、熟悉物业内部情况，能针对不足处议价。3、掌握房东心态，利用A希望尽快成交。B希望客户条件好，如单身、职业好、急购等。C无大的装修、配置要求。（租客）D付款方式较好，租期较长。（租客）E本公司客源较多，租期较长。（租客）4、与房东经常沟通，建立良好的关系及信任度。中介实操-接待签订出租委托书的要素1.房屋的具体情况(小区、栋数、单元、房号、房型）2.电器物品配置（越具体越好）空调的数量非常重要3.月租价、支付方式、押金4.最低的租期、看房的约定、收取钥匙5.租东的联系方式（越多越好）、房产证登记的姓名6.佣金的收取比例及支付时间中介实操-接待接待出租客户应掌握的要点1.在第一时间去看房，拍照片。2.在看房的过程处理好房东的关系，了解房东的性格。3.通过以后的电话联系做好砍价和签约的准备4.出租房转出售房的铺垫工作中介实操-接待签订出售委托书的要素1.房屋的小区地址、栋数、单元、房号、建筑面积、户型、朝向、阳台（将客源登记表里的空格填写清楚齐全）2.房屋的物品配置及装修3.房屋权属情况（是否有两证、贷款情况、房产证的办证时间）4.房屋的使用情况，房主的家庭情况（工作单位、家庭人员结构、婚姻状态、收入情况、谁做主等，越清楚越好）*注意询问技巧5.房屋的价格(是否包含有物品、税费）6.出售的真实的目的7.看房约定及收取钥匙中介实操-接待接待出售客户的要点1.尽可能在第一时间去看房，拍照片，了解你的商品。2.在看房过程了解客户的情况，做好客户档案。中介实操-接待HaveaRest让我们稍作休整，马上回来！中介实操-接待门店求盘什么叫门店求盘？？门店求盘？？有哪些地方需要特别注意的？一、怎样了解客户意向。二、怎样了解市场行情。三、怎样进行客户需求登记并确认佣金。四、怎样处理马上要求看房的客户。五、怎样处理客户对楼盘广告的咨询。中介实操-接待一、怎样了解客户意向。1、详细了解客户对物业的要求：用途、地段、面积、户型、配置、装修、租金、租期和交房时间，及有无其他特殊要求。2、了解客户的自身情况：职业、工作地点、现居住地、交通工具、几个人同住、是否也看房、未成交的原因等等。根据上述客户对物业要求及我们对客户本身情况的了解来综合分析，判断客户的需要。中介实操-接待二、怎样了解市场行情。1、市场看楼。2、浏览报纸，杂志及其他媒体，网上、DM等广告。3、参加展览会，收集资料，去各区房屋交易中心了解最新成交行情。4、同事、同行间交流沟通。中介实操-接待三、怎样进行客户需求登记并确认佣金。完成上述客户需求了解后，在填写委托书并进行佣金确认时，客户一般会就收取佣金、中介费事项提出询问，我们可解释：1、本公司不收取看房费，成交签约后再收佣金，客户无须承担不合理的无效支出。2、知名公司提供规范操作，保证双方利益，无后顾之忧。3、提供全面售后服务，在合同期内若双方发生纠纷，我们参与协调解决，起到客观公正性。4、提供具竞争力盘源和优质服务。5、收费标准是政府物价局规定的，我们公司也不会多收费用。中介实操-接待四、怎样处理马上要求看房的客户。1、首先告诉客户一般情况下看房是要与房东预约的（没住在里面，可能外出，不希望匆忙见客等），需有一个时间是的提前量。2、尽可能提供1－2套可马上带看且接近要求的房源，以留住客人，但事先应让客户明白可能不是我们所能提供的最合适的房源，我们有更合适的房源，但要预约。3、联系房东后在最短时间内带看。4、在房东放盘时尽可能取得钥匙。中介实操-接待五、怎样处理客户对楼盘广告的咨询。1、首先了解客户是通过何种方式看到本公司的广告，对何物业有兴趣，详细了解客户的需求意向。2、对客户想了解的应仔细介绍情况，若一时无法说明详情的，可在电脑里查询一下，若还是无法获取有关资料，则婉转地告诉客户房子可能已租或已售，是否对其他物业有兴趣，可努力推荐手头现有的物业，请客户留下联系电话。3、若楼盘广告的房价明显低于现在房产时，可告诉客户那套房子已成交，我们可推荐其他相似楼盘供您选择，争取留住客户。中介实操-接待求租客户的需求点1.居住人数及房型2.房屋的物品配置3.租金及租期4.押金5.支付方式6.入住时间7.佣金的收取比例及支付时间中介实操-接待PS:接待求租客户应掌握的小技巧1.如何签订求租委托书(需求的几大要素)2.带看房时应注意的要点(预防飞单)3.如何签订租赁合同4.房屋交接应注意的要点（物品，电脑，水电物业费用，双方签字）中介实操-接待求购客户的需求点1.小区位置、户型、楼层2.需求的总价和单价3.是全款还是贷款，如果需要贷款，那么首付款是多少4.客户的工作地点及入住人数5.买房的目的（是自住还是投资）6.买房的大致时间及看房时间约定。7.买房的款项由谁负责（有技巧的询问）8.客户的特殊需求中介实操-接待求购客户的需求点1.小区位置、户型、楼层2.需求的总价和单价3.是全款还是贷款，如果需要贷款，那么首付款是多少4.客户的工作地点及入住人数5.买房的目的（是自住还是投资）6.买房的大致时间及看房时间约定。7.买房的款项由谁负责（有技巧的询问）8.客户的特殊需求中介实操-接待接待求购客户应注意的要点1.签订求购委托书的需求点是否清晰2.是否签订客户服务卡2.带看前的铺垫工作3.带看中的铺垫工作（预防飞单）4.带看后的铺垫工作5.通过带看及时发现客户的需求及购买意向并且了解客户们的性格6.相关税费的计算**注意是否是其他中介公司的派来找房源的人中介实操-接待匹配一、是通过客需匹配房源。二、是通过房源匹配客需。中介实操-接待客需匹配房源1、详细的了解客户的需求（比如路段、房型、楼层、用途、光线，最好精确到具体的客户能告知的2－5个小区有利于我们的匹配工作。2、先看房再谈价格，一般来说上家出售挂中介的房源往往是高于市场价的，但我们介绍于客户，客户一听价格过高则吓跑了，所以我们应该打消客户的这种顾虑。毕竟价格贵但也是一套好房源。3、根据客户的需求，选择客户所需的小区的三种，高、中、低，优、一般、差之分，最好的放在最后面，给客户造成明显的优劣对比。提高付意向之比率。中介实操-接待房源匹配客需1、接进房源后要在第一时间录入内网。2、详细了解该房的具体情况，作好推荐的准备。3、根据房源的大致的房型、价位、地段等，寻求匹配的客需。4、再找相类似的两套房源，同时向客户推荐，让客户作好对比，约好时间进行带看。5、做好跟踪维护。中介实操-接待匹配的注意事项1、匹配要迅速，尤其是租赁业务，最好当时带看，如无法实现当时带看，则尽可能在最短时间内带看。2、匹配要准确，避免无效带看。3、匹配时尽量拉开产品档次，有效利用落差。4、要详细记录客户需求要点，便于日后追踪匹配。5、利用内网查询资源，要充分利用连锁渠道在公司范围内匹配查询。6、若本公司渠道内无合适资源，应第一时间内联系其他合作单位再次进行匹配。7、注意不仅要进行房源匹配，同时也要注意客需匹配，加强匹配意识。8、如带看后效果不好，要进行二次、三次匹配，切不可轻易放弃。9、匹配不可跟着客户的意愿走，要适时适当打击客户，改变他的意愿。10、匹配事看后要及时追踪维护，反馈信息。中介实操-接待更新盘源1、有目的：A、看房（确认出售出租条件）B、谈判（价格、付款方式、产证情况、税费及其他条件）C、收意向（真、假）：降价（任何房源降价，须在软件备注情报店刊登）。D、介绍房源、寻找投资客户或潜在客户。E、每次看房后，须与业主沟通（缩短谈判周期）F、回报议价。2、没有目的：A、出售、出租与否。B、确认业主、产权人、联系方式。C、未来半年之后的买卖意向（填客户登记表），盘源里则按价格卖。D、寻找盲点（在已售、未知、暂缓、已租中寻找）中介实操-接待更新技巧一、出售方向哪些内容？（现房）1、售价（底价)是否包含1%的佣金（收到首付款当日）（营业税是否包括）。2、面积，具体地址。3、提供的资料。产权证复印件，产权人身份证复印件。4、是否有共有人。（能否全部到场、公证委托书，过户必须一定到场）5、是否可自行还贷。（贷款多少、一年是否过了、哪家银行、哪家支行、可否自还）6、是否赠送维修基金。7、确定交房日期及产证办出日期。中介实操-接待8、若装修房送哪些家具及电器。9、有无车位，是否包含在房价内。10、由无租约（优先购买权协议书）11、有无户口。12、要求签委托。13、其他（怎样看房，留钥匙）14、问业主有无其他物业要出售或出租，或朋友的房子。有无兴趣要投资其他楼盘。推荐便宜楼盘，把好房子推出去。中介实操-接待期房（已交房）1、售价（底价)是否包含1%的佣金（收到首付款当日）（营业税是否包括）。2、面积，具体地址。3、契约是否已交。4、过户费用是否已交。5、何时将钥匙交接下家。6、何时出证。7、提供的资料。产权证及产权人身份证的复印件，若有委托人需提供其身份证复印件及授权委托书。中介实操-接待8、是否有共有人。（能否全部到场、公证委托书，过户必须一定到场）9、是否可自行还贷。（贷款多少、一年是否过了、哪家银行、哪家支行、可否自还）10、要求下家首付多少，且余款在新产证办出后交付。11、是否赠送维修基金。12、定金协议操作模式。13、若装修房送哪些