长租公寓市场调研报告

品牌⻓长租公寓市场调研[e-mail]公寓市场调研⺫⽬目录⻓长租公寓⾏行业市场状况⻓长租公寓客群状况⻓长租公寓产品类型及⾏行业发展状况⻓长租公寓产品竞品调研⻓长租公寓产品运营模式分析开发商进⼊入⻓长租公寓领域的前景分析[e-mail]公寓市场调研长租公寓行业市场状况[e-mail]公寓市场调研⻓长租公寓⾏行业市场背景⼈人⼝口⾼高流动时代到来：随着全国城市化率的快速提升,向⼤大型城市涌⼊入的外来流动⼈人⼝口也急剧增⻓长,东部地区的流⼊入⼈人⼝口占总流动⼈人⼝口⽐比例超过90%,导致他们对住房尤其是租房需求不断增加。外来⼈人⼝口向上海集聚:上海近五年外来常住⼈人⼝口数量增⻓长率远远超过户籍常住⼈人⼝口增⻓长率,流动⼈人⼝口集中涌⼊入,⼤大部分为正值劳动年龄的⻘青壮年,有较⻓长留居意愿,房价的⾼高企也使得他们不得不以租代买。上海常住⼈人⼝口增⻓长趋势（万⼈人）037575011251500201020112012201320141,4291,4251,4201,4121,405996990960935898外来常住⼈人⼝口户籍常住⼈人⼝口36%41%14%9%半年以下半年到⼀一年⼀一年到五年五年以上上海外来⼈人⼝口留居时间[e-mail]公寓市场调研在中国⼈人的传统观念中，⾃自⼰己的房⼦子才算家。但随着城市化进展的加快，⽣生存压⼒力进⼀一步增⼤大，⼀一线城市的房价近年来不断⾛走⾼高，致使购房者能够承受买房的年龄延后⾄至31-35岁，很多年轻⼈人⽆无法负担⼀一个家。调查显⽰示，在20-30岁以下的租房族占到76.54%的调查⽐比例，租房阶段变⻓长。
⼀一线城市租房族各年龄群体占⽐比租房⼈人群占总租房群体⽐比例0%12.5%25%37.5%50%租房年龄划分15岁以下15-19岁20-24岁25-29岁30-34岁35-39岁40-44岁45-49岁50岁及以上1%1%2%4%12%35%42%3%0%⻓长租公寓⾏行业市场背景[e-mail]公寓市场调研上海产业结构转型,第三产业服务业就业⼈人数占⽐比超过⼯工业,⼯工作流动性⼤大幅增强,并且新增岗位集中于市区外环内,⼤大量郊区化⼈人⼝口交通成本⽇日益提升,较多⼈人开始选择进城租房或是地铁沿线租房第三产业就业⼈人数占⽐比不断增⻓长超越第⼆二产业就业⼈人数20042008201261%53%51%39%47%49%第⼆二产业就业⼈人数第三产业就业⼈人数过去五年上海早⾼高峰进出站⼈人⼝口密度分布进站⼈人⼝口密度出站⼈人⼝口密度就业导致居住需求向中⼼心城区靠拢⻓长租公寓⾏行业市场背景[e-mail]公寓市场调研2013年全国空置房屋占⽐比（未实际居住和租住）-数据来源新浪乐居⼀一线城市⼆二线城市三线城市随着商品房建设速度的加快，全国空置房⽐比例处于⼀一个较⾼高的⽔水平线，这为租房市场提供了房源层⾯面上的储备条件。⻓长租公寓⾏行业市场背景[e-mail]公寓市场调研与此同时，上海租房市场2013年突破1100亿元市场规模,整租和合租房源供应量突破350万套,⽇日均5.5万⼈人找房租赁,租赁房屋是⾼高频交易,是全国第⼆二⼤大公寓租赁市场0125250375500123129146194411北京上海深圳天津重庆2013年全国整租房源供应前五城市（万套）0100200300400636673160319北京上海成都南京深圳2013年全国合租房源供应前五城市（万套）02550751002730363991北京上海深圳成都⼲⼴广州2013年全国整租房⽇日均需求前五城市（千⼈人）010203040710111637北京上海深圳成都苏州2013年全国合租房⽇日均需求前五城市（千⼈人）⻓长租公寓⾏行业市场背景[e-mail]公寓市场调研上海租房租⾦金⽔水平较⾼高,整租位居全国第⼆二,合租位居全国第四,合租租⾦金⼀一般是整租的三分之⼀一,⼀一线城市越来越多客户接受合租模式。调研发现,⼀一线城市客户租⾦金多数占⽉月收⼊入的30-35%015003000450060002,9693,2033,4853,6665,570北京上海深圳厦⻔门⻘青岛2013年全国整租房源租⾦金前五城市（元/⽉月）0425850127517001,1091,1171,2841,6251,647北京⼲⼴广州杭州上海东莞2013年⼀一线城市整租和合租租⾦金对⽐比（元/⽉月）2013年全国整租房源租⾦金前五城市（元/⽉月）01500300045006000北京上海深圳1,0001,1171,6473,4853,6665,570上海租⾦金⺫⽬目前已经连续45个⽉月上涨近三年,上海整租房租⾦金上涨30%,合租房租⾦金上涨11%上海租房客户租⾦金预算是⽉月收⼊入的30-35%⻓长租公寓⾏行业市场背景[e-mail]租房⽤用户需求公寓发展的上海市场机会——商办物业⾼高库存,旧城改造,上海政策⿎鼓励180016001400120010008006004002000上海⼤大量供应商办类物业,外环外空置率较⾼高,存量⾼高,去化⽇日益困难部分外环外商办产品已经开始考虑转向公寓租赁上海外环内开始⼤大量旧城改造有⼤大量旧城区、旧⼚厂房可以改造,顺应市场租赁需求根据上海规定,⼯工业⽤用地⼚厂房不能建设酒店,消防不允许,⽽而允许建设⻘青年公寓上海市建委打击群租,但是规定每⼈人居住⾯面积超过8平⽶米的,不认定群租⻓长租公寓⾏行业市场背景[e-mail]公寓市场调研在2015年3⽉月上海的⼀一份报告也应证房屋租赁市场的⽕火热现状。上海房屋租赁指数办公室认为，租赁市场近期以来的表现有三⼤大特征：房源⾓角度：买卖市场成交相对进⼊入稳定期，预期转变，部分客源宁租不买，转⼊入租赁市场，加上中介在买卖单锐减的情况下，加强推销租赁房源，推⾼高了租赁需求。客群⾓角度：年轻⼈人，尤其是刚毕业⼈人群租房需求提前释放，中低端房源受到追捧，⼀一定程度上⼜又带动了中⾼高端房源的价格提升，6成以上年轻租客选择向外围寻找更具性价⽐比的房源；政策⾓角度：上海严治群租，不少群租客抛弃传统的群租模式，开始寻求安全、质量可靠的合租⼩小户型房源。⻓长租公寓⾏行业市场背景[e-mail]公寓市场调研因此，品牌化的⻓长租公寓产品的出现是时代的⼤大背景的必然产物：其⼀一，消费升级⼤大背景。2011年，中国⼈人均GDP突破5000美元，按国际经验，消费升级加速、体验消费时代来临，居住体验当然也该升级了。其⼆二，年轻⼀一代新需求。2012年，90年⽣生的⼈人22岁，⼤大学毕业，进⼊入租房状态，85后则毕业⼏几年，有了稳定的居住需求，但他们往往在⼤大城市买不起房也不愿背负买房的压⼒力。85后、90后在优越环境⻓长⼤大，追求良好⽣生活品质，现有的糟糕的租房体验，显然不能满⾜足他们。其三，房产市场⼤大趋势。以2014年为明显的分⽔水岭，房地产⻩黄⾦金时代结束，⽩白银时代开启，由创造增量、开发，转向盘活存量、运营，更多存量房产投向租赁市场。对公寓运营企业来讲，是供应增加促进其发展，对房地产开发商、购房者等物业持有者，则促使其对公寓运营企业有更强烈的需求。⻓长租公寓⾏行业市场背景[e-mail]公寓市场调研当前租房需求传统租房市场然⽽而，当下的租房需求越来越⽆无法通过传统的租房市场得到满⾜足供需⽭矛盾这是⼀一个充满了需求的市场，然⽽而传统的租房模式体验已⽆无法满⾜足这些⼈人群的需求正基于此，市场上也逐步演化出了⼀一个更能顺应现有市场需求的模式[e-mail]公寓市场调研⻓长租公寓⾏行业市场⼩小结高流动时代到来,租赁需求不断增长
外来人口多的城市租赁公寓市场大有可为
第三产业发达、白领较多的城市租赁公寓市场大有可为
第二产业强大和本地居民占比较高的城市目前不适宜发展长租公寓政策环境对租赁公寓行业有支持，起到了一定的推动作用上海作为中国东部的一线城市代表，极适合长租公寓行业的发展[e-mail]公寓市场调研长租公寓客群状况[e-mail]租房⽤用户需求租房⽤用户构成和特征描述2014年底调研数据显⽰示A性别：上海租房客户男性占⽐比较⾼高B年龄：租赁年龄跨度⼤大,23到40岁区间占⽐比最⾼高,C职业：⽩白领职员占⽐比过半数D学历：以本科和⼤大专为主上海房屋租赁市场房客性别构成45%55%男性⼥女性上海房屋租赁市场房客年龄构成2%24%26%34%10%3%18岁以下18-22岁23-27岁28-32岁33-40岁40岁以上上海房屋租赁市场房客职业构成4%15%16%6%58%⽩白领/职员公务员/事业单位⾃自由职业者/个体户/私营企业主⼯工⼈人/服务业⼈人员其他上海房屋租赁市场房客学历构成7%40%30%14%4%4%⼩小学及以下初中⾼高中/中专/职专⼤大专本科硕⼠士及以上[e-mail]租房⽤用户需求租房⽤用户构成和特征描述上海租房客户⽉月收⼊入分布,5000-20000元是主⼒力,房租承受⼒力是⽉月收⼊入的30%上海房屋租赁市场房客收⼊入结构2%6%20%26%24%15%7%4000元以下4000-49995000-79998000-1199912000-2000020000-3000030000以上房租占收⼊入⽐比重压⼒力度[e-mail]租房⽤用户需求租房⽤用户构成和特征描述上海租房市场需求变化,总量上不断增⻓长,但中低端需求急速膨胀,尤其是1000-2000元区间和3000-5000元区间。在⽇日益⾼高涨的租⾦金压⼒力下,更多客户选择合租,来降低租赁成本20122013201420152013年和2015年租赁模式转变2013201552%45%48%55%整租合租整体⽽而⾔言,上海的房租在不断上升,今年6⽉月上海房租连续45个⽉月上升
为此客户从原来的整租转向了合租,为了降低租赁成本
从成交结构看,5000元以下尤其2000元以下成交⽐比例激增,主要源⾃自于合租群体的⼤大量增加,主要是选择1-2⼈人合租
[e-mail]租房⽤用户需求租房⽤用户构成和特征描述上海租赁市场房屋需求转变,从2房转向1房,2015年上半年1房成交超过半数,顺应租房特征趋势。租赁时间⽅方⾯面,客户普遍偏向⻓长租上海房屋租赁市场房客年龄构成73%19%8%4-6⽉月7个⽉月-1年1年以上⻓长租趋势主要源⾃自于房东,房东希望稳定收租,不愿意来回更换租客,⽽而且⻓长租协议往往能锁定租⾦金,租客愿意接受[e-mail]租房⽤用户需求租房⽤用户构成和特征描述除房租外,客户租赁的影响因素主要是围绕⼯工作地点的距离、交通便利性、⽣生活⽅方便性。租客更看重⽇日常使⽤用的家具,电视已经不是必需品上海房屋租赁市场影响房客决策因素0%22.5%45%67.5%90%8.8%18.8%23.4%23.8%43%47%83.8%