房地产开发项目报建流程

平凉悦达置业有限公司南京市大桥南路9号悦达商厦6楼电话:[phone]传真:[phone]房地产开发报建流程成立项目公司取得房地产开发资质证书国有土地使用权证建设用地规划许可证建设工程施工许可证建设工程规划许可证商品房预售许可证1、国土局提供具备出让条件的土地2、环保局提供审定的规划环境影响评价文件3、地震局提供地震安全性评价文件4、规划局提出刚性规划条件5、国土局进行国有土地使用权出让，核发国有土地使用权证书。项目立项、备案编制建设工程设计方案（修建性详细规划，需要做初设与扩初的进入初设与扩初环节），经规划局审核通过进入施工图设计阶段。建设局、规划局、园林局、消防支队、人防办、环保局、气象局、地震局等部门对施工图中相关设计进行审批，审图机构进行施工图审查，建设单位进行施工图备案。组织施工单位、监理单位招投标，进行招标文件备案、招标合同备案，在建设局进行工程质量、安全监督手续备案。进入施工阶段做土地详细勘测，为方案设计、环评等提供参数南京市大桥南路9号悦达商厦6楼电话:[phone]传真:[phone]序号办理事项办理部门所需资料收费标准其他1《国有土地使用权证》解释：指经土地使用者申请，由城市各级人民政府颁发的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称，土地坐落、用途，土地使用权面积、使用年限和四至范围。市国土局地籍科1、成交确认书2、土地出让合同3、《建设用地批准书》4、《国有土地使用权出让审批表》5、土地出让金、契税发票复印件6、公司营业执照复印件7、法人代表身份证明书8、土地登记授权委托书9、受托人身份证10、土地登记申请书（国土局用地科）11、地籍调查表（国土局用地科）12、用地红线图（国土测绘科）13、土地宗地图（国土测绘科）1、土地出让金：625元/平方米，共计21867万元。2、契税：656.01万元3、土地证：2.88万元《国有土地使用权证》、用地红线图（国土测绘队）。说明：由用地科、地籍科办理。南京市大桥南路9号悦达商厦6楼电话:[phone]传真:[phone]序号办理事项办理部门所需资料收费标准其他2《规划条件通知书》解释：规划条件通知书由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率、建筑密度、绿地率、停车位配置等技术指标。附件：规划道路红线图（一般称道路红线，指城市道路用地规划控制线）市规划局城乡规划科建设单位向规划科提出书面申请，并提交项目基础资料。不收费相关联文件：1、《平凉市规划局关于核定东环路至永康路、泾河大道至柳湖路建设用地规划条件的函》2、《关于酒钢平凉煤焦化公司生活基地建设项目有关问题的会议纪要》注：1、本通知书所列规划条件是签订建设用地使用权出让合同的前置条件，是《建设用地规划许可证》的法定附件，是编制和审批规划设计方案的依据。南京市大桥南路9号悦达商厦6楼电话:[phone]传真:[phone]序号办理事项办理部门所需资料收费标准其他3《建设用地规划许可证》解释：《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。市规划局城乡规划科1、填报《建设用地规划许可证申报表》2、立项批复3、土地成交确认书、国有土地出让合同4、规划设计条件通知书及附图5、已通过审核的规划设计方案6、用地红线图（1：1000）（国土提供）7、法律法规规定的其它材料不收费规划设计方案通过审核的流程：1、填报《建设用地规划设计方案申报表》2、签订的土地使用权出让合同及附件3、根据拍卖地块的范围及规划条件，由具有相应资质规划设计单位编制的规划设计方案（含管网综合图）两套及CADDWG格式电子数据一套4、市政府审查、专家审查和方案公示南京市大桥南路9号悦达商厦6楼电话:[phone]传真:[phone]序号办理事项办理部门所需资料收费标准其他4办理《项目修建性详细规划》（方案本）审查解释：《项目修建性详细规划》是以城市总体规划、分区规划或控制性详细规划为依据，制订用以指导各项建筑和工程设施的设计和施工的规划设计。市规划局1、规划设计条件2、1:500的现状地形图及用地红线图及面积实测数据成果（加盖测绘单位公章）3、土地成交确认书、国有土地出让合同4、具有相应资质单位（如：西安建大设计院）设计的修建性详细规划方案图纸：1）规划总平面图6套；2）规划鸟瞰图、主要景观透视图各一套；3）方案本1份（含设计说明、①位置图、②现状图、③规划结构示意图、④规划方案总平面图、⑤效果图、⑥主要景观透视图⑦建筑工程方案的平、立、剖面图），A3纸装订；4）管网综合图4套；5）电子文档1份（内附所有图纸和文件）；注：在项目初审阶段以上各资料先报审一套即可，初审通过后再按正式要求提交；规划模型根据具体需要提供。5、商业开发项目提供测绘单位编制的建筑面积。6、日照指标分析报告表召开技术审查会和市规划委员会，需要一定金额的专家评审费。其他不收费资料提交后的流程：1、规划局内部召开技术审查会（科室长、局领导、专家）。2、报市领导过目。3、规划委员会专家审查（专家、全市相关部门领导。南京市大桥南路9号悦达商厦6楼电话:[phone]传真:[phone]序号办理事项办理部门所需资料收费标准其他5办理《立项批复》（项目备案）解释：项目立项是房地产项目开发的第一步，即取得政府主管部门（省、市发改委）对项目的批准文件。开发商在本阶段的主要工作是起草并向发改委或房地产开发管理办公室报送项目建议书，取得批准项目建议书的批复，依据项目建议书批复，编制可行性研究报告报发改委审批获准，并列入本年度固定资产投资计划（目前国家已取消房地产项目立项制度，实行备案制，但部分省市暂时延续原立项制度）1、投资1亿元以下：区发改局备案2、投资1亿元以上、3亿元以下：市发改委备案。3、投资3亿元以上：省发改委备案1、市发改委2、区发改局1、国有土地使用权证2、建设用地规划许可证或经批准的项目总平面图3、环评报告或建设项目环境保护审查意见表4、房产开发资质5、验资报告或资金有效证明6、地勘报告（专业的地质勘察研究院所出具的地质岩土报告说明。对这块土地进行技术分析的报告）7、项目可行性研究报告8、营业执照、组织机构代码、证、税务登记证不收费注：目前国家的政策，要求先做环境评估，再立项。这是基于加强环境保护促进可持续发展的考虑。但在很多地方，环评的一项主要前提材料就是立项批文南京市大桥南路9号悦达商厦6楼电话:[phone]传真:[phone]序号办理事项办理部门所需资料收费标准其他6办理环境影响评价批复解释：环境影响评价，简称环评，是指对规划和建设项目实施后可能造成的环境影响进行分析、预测和评估，提出预防或者减轻不良环境影响的对策和措施，进行跟踪监测的方法与制度。通俗说就是分析项目建成投产后可能对环境产生的影响，并提出污染防治对策和措施。1、市环保局2、平凉市环保科学研究所1、编制《环境影响报告表》。(1)、项目可研报告。(2)、规划总平面图、《项目修建性详细规划》（方案本）（规划局审核通过的）。(3)、规划图纸地籍图（电子版(4)、地勘报告。2、专家评审会（涉及专家评审费用）备注：拟建项目环境影响报告书、环境影响报告表、环境影响登记表（仅为其中之一）1、建筑面积10万平以上：环评报告书2、建筑面积10万平以下：环评报告表3、环评登记表：建设项目对环境影响很小，不需要进行环境影响评价的，应当填报环境影响评价登记表。具体可参考附件：《建设项目环境影响评价分类管理名录》1、根据国家计价格[2002]125号文的收费标准，费用取决于文件中规定的3个参数（投资额度、行业特点、敏感程度）2、专家评审费用。注：1、工程立项之前，召开专家论证会；此后，向市环保局提出行政审批。2、计价格[2002]125号文：国家计委、国家环境保护总局关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知南京市大桥南路9号悦达商厦6楼电话:[phone]传真:[phone]序号办理事项办理部门所需资料收费标准其他7建设工程项目地震安全性评价结果审批解释：地震安全性评价是指在对具体建设工程场址及其周围地区的地震地质条件、地球物理场环境、地震活动规律、现代地形变及应力场等方面深入研究的基础上，采用先进的地震危险性概率分析方法，按照工程所需要采用的风险水平，科学地给出相应的工程规划或设计所需要的一定概率水准下的地震动参数（加速度、设计反应谱，地震动时程等）和相应的资料。1、省地震局2、甘肃省地震工程研究院1.建设工程地震安全性评价结果审批行政许可申请表（1份），委托申请的，还需提交委托申请书（原件1份）；2.省地震安全性评定委员会出具的建设工程场地地震安全性评价报告评审意见书；（原件1份）3.工程场地地震安全性评价工作报告（原件1份）4.技术服务合同书（复印件1份）5.承担地震安全性评价工作单位的资质证书（复印件1份）（参考甘肃省地震信息网关于“建设工程项目地震安全性评价结果审批”的办事指南）1、省地震局审批费用2、350000元（含税、报告评审费）提供经甘肃省地震安全性评定委员会评审通过的工程场地地震安全性评价成果。南京市大桥南路9号悦达商厦6楼电话:[phone]传真:[phone]序号办理事项办理部门所需资料收费标准其他8初步设计方案审查解释：“初步设计”是最终成果的前身，相当于一幅图的草图，一般做设计的在没有最终定稿之前的设计都统称为初步设计。“扩初”是指在方案设计基础上的进一步设计，但设计深度还未达到施工图的要求，小型工程可能不必经过这个阶段直接进入施工图。例如：我公司售楼处与办公楼。需要做初设的条件：5万平以上，且单体超过12层或高度超过32米。市建设局设计科1、建设项目初步设计方案审查申请表。2、建设项目批准文件或主管部门意见。3、设计中标通知书、设计合同、勘察合同原件。4、建设项目《规划条件通知书》及所附规划部门核准的统一坐标的用地红线图5、已批准的控制性详细规划、建筑设计方案等（电子版）。6、初步设计图纸（原件）及电子文件（含三维效果图，其中规划或建筑总平面图电子文件应为WDG格式，相关效果图应为JPG格式文件）。7、工程勘察成果报告。8、环境影响评价报告、水土保持可行性研究报告等。9、其他材料（经办人现场勘察，材料审查后认为需要补充的相关材料）。专家评审费用注：本环节工作是对设计方案进一步论证，取得初步设计方案的行政批复。南京市大桥南路9号悦达商厦6楼电话:[phone]传真:[phone]序号办理事项办理部门所需资料收费标准其他9《建设工程规划许可证》解释:建设工程规划许可证是城市规划行政主管部门依法核发的，确认有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。建设工程规划许可证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。市规划局规划管理科1、《建设工程规划许可证》申请报告（盖章）。2、房地公司开发资质。3、办理委托书（注明姓名、电话、项目、身份证复印件）。4、项目立项批复（原件）。5、用地红线图、《建设用地规划许可证》（原件）。6、《国有土地使用权证》（原件）。7、已审批的详细规划设计图及电子文件。8、已审批的建筑方案图册（签字原件）。9、向信息中心提供已审核的建筑施工图及CAD电子文件，复核建筑面积、测算经济技术指标。10、渣土垃圾处置许可证。11、成交确认书和规划设计条件及附图。12、人防工程建设批复或其他相关证明资料。其它：1、对定点放线、打印工程红线图，计费、收费。2、开具工程放线单。3、核发《建设工程规划许可证》副本，在窗口领取证书。4、验线、工程竣工验收。5、核发《建设工程规划许可证》正本。不收费1、建筑红线图及审批单。